Absence de syndic dans une copropriété, comment faire ?

La loi du 10 juillet 1965 impose à toutes les copropriétés de désigner un syndic. C'est une obligation essentielle pour assurer la gestion administrative et financière de l'immeuble. L'absence de syndic, bien que rare, peut survenir à la suite de blocages lors de l'assemblée générale, d'un non-renouvellement ou de l'indisponibilité du gestionnaire. Dans ces situations, la copropriété doit agir rapidement pour élire un nouveau syndic et garantir la continuité de la gestion.

L'obligation de recourir à un syndic de copropriété

La loi du 10 juillet 1965 oblige toutes les copropriétés à avoir un syndic de copropriété. Le syndic de copropriété est élu par le syndicat des copropriétaires comme son représentant légal. Il n'est donc pas possible de s'en passer.
En outre, la nomination d'un syndic est nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété. Le syndic a la responsabilité de la gestion des tâches administratives et financières de l'immeuble. Il est aussi garant de l'entretien des parties communes de l'immeuble.

Situations à risque et recours en cas d'absence de syndic

Certaines situations peuvent engendrer une absence de syndic

Il est assez rare de rencontrer une copropriété sans syndic par simple volonté du syndicat des copropriétaires. En réalité, c'est une accumulation de circonstances qui conduit la copropriété à se retrouver sans gestionnaire :

• En cas de désaccord lors de la nomination du syndic en Assemblée Générale : le vote pour la nomination du syndic doit recueillir la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Il peut parfois être compliqué d'obtenir le consensus de tous, ce qui peut parfois engendrer une situation de blocage ;
  
• En cas de non-disponibilité du syndic élu : le gestionnaire de l'immeuble n'est plus en mesure d'exercer ses fonctions en cas de décès, de maladie grave ou d'accident ;
  
• En cas de non-renouvellement du syndic en place : le mandat du syndic ne peut pas être reconduit automatiquement. Si aucune assemblée générale n'est convoquée pour procéder à la sélection d'un successeur à la fin du mandat, après la démission ou la révocation du syndic titulaire, alors la copropriété se retrouvera sans syndic.
  

Dans ces circonstances, la copropriété doit agir rapidement pour assurer la bonne gestion de l'immeuble.

Les conséquences et les risques pour une copropriété sans syndic

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L'absence de syndic dans une copropriété peut engendrer d'importantes conséquences pour les copropriétaires :

• la loi impose à chaque copropriété de désigner un syndic pour assurer l'administration de l'immeuble. L'absence de syndic constitue donc une infraction aux obligations légales et expose la copropriété à des sanctions ;
  
• l'absence de syndic compromet la gestion quotidienne de l'immeuble puisqu'elle empêche la prise des décisions collectives essentielles en Assemblée Générale (approbation des budgets, vote de travaux nécessaires…). Cette paralysie décisionnelle peut conduire à la dégradation progressive de l'immeuble et à des tensions entre copropriétaires ;
  
• l'absence de syndic met à mal la gestion financière de la copropriété. Les comptes bancaires de la copropriété peuvent être bloqués, ce qui rend impossible le paiement des factures, des primes d'assurance et des charges courantes et expose la copropriété à des pénalités financières et à des risques de coupure de services ;
  
• en cas de sinistre, l'absence de syndic complique la gestion des assurances et retarde les indemnisations ;
  
• l'absence de syndic bloque la vente d'un lot, car l'état daté, document obligatoire qui détaille la situation financière du lot vis-à-vis de la copropriété, ne peut être délivré.
  

Les solutions pour remédier rapidement à une absence de syndic

Après les premières avancées de la loi ALUR de 2014, la loi Macron du 6 août 2015 a assoupli les réglementations en cas d'absence de syndic et permet à tous les copropriétaires, qu'il soit membre du conseil syndical ou non, de convoquer une assemblée générale afin de désigner un syndic de copropriété.
Les copropriétaires peuvent aussi intenter une action en justice pour désigner un administrateur provisoire. Une fois désigné, c'est l'administrateur qui convoque une assemblée générale pour la nomination d'un nouveau syndic.

La gestion d'une copropriété par un syndic non-professionnel

Nous l'avons vu, il est impossible de gérer une copropriété sans syndic. Il existe néanmoins des alternatives aux syndics professionnels : les syndics bénévoles et les syndics coopératifs.
Ces modèles sont moins coûteux pour les copropriétaires que le recours à un syndic professionnel. Ils permettent aux copropriétaires d'avoir plus d'autonomie et de réactivité dans la prise de décision. Néanmoins, c'est un rôle très engageant en termes de compétences administratives, financières et techniques, de disponibilité et de responsabilité pour le copropriétaire qui prend le rôle de syndic.

Le choix du syndic coopératif

Le syndic coopératif implique l'élection d'un groupe de copropriétaires comme syndic de copropriété. Dans ce modèle, c'est le président du conseil syndical qui est nommé syndic de copropriété et il est épaulé par les autres membres du conseil qui se répartissent les différentes missions de gestion administrative, financière et technique de l'immeuble.

Le choix du syndic bénévole

Le syndic bénévole voit l'élection d'un copropriétaire par le syndicat des copropriétaires comme syndic de copropriété.