Abus de pouvoir du syndic - actions à entreprendre

Malheureusement, il existe de nombreux cas d'abus de pouvoir des syndics de copropriété. La plupart du temps, il s'agit de la suppression de certains termes du contrat conclu avec le syndicat des copropriétaires ou de l'augmentation des prestations. Nous vous partageons nos conseils dans cet article afin que vous ayez toutes les informations nécessaires pour vous prémunir.

De quel genre d'abus de pouvoir peut-on parler lorsqu'il s'agit d'un syndic de copropriété ?

En pratique, un abus de pouvoir se produit lorsque le syndic utilise sa position pour tromper la copropriété cliente ou lorsqu'il prend des décisions unilatérales sans consulter le syndicat des copropriétaires. Ces situations d'abus de pouvoir seront explicitées dans la suite.

Dans la rédaction du contrat

Dès la rédaction du contrat entre le syndic de copropriété et la copropriété, il existe un risque d'abus de pouvoir de la part des syndics. En effet, certains professionnels de la gestion de copropriété profitent de l'ignorance des syndicats de copropriétaires pour établir un contrat qui sera désavantageux pour ces derniers à l'avenir. A titre d'exemple, il peut arriver que certains syndics modifient ou suppriment des clauses précises du contrat pour donner l'impression aux copropriétaires qu'il est impossible de révoquer le syndic, ce qui est évidemment totalement illégal.
Il convient de souligner que toute suppression de clause est illégale, car depuis l'adoption de la loi Alur le 24 mars 2014, tous les contrats de syndic, qu'ils soient professionnels ou non, sont soumis à des règles et des réglementations. En effet, tous les syndics de copropriété sont tenus de respecter un certain type de contrat.

Dans la facturation des services

Certains syndics professionnels peuvent chercher à profiter de leur position pour facturer des services et prestations supplémentaires aux copropriétés, qui sont souvent inclus dans le contrat de base proposé à toutes les copropriétés. Par exemple :

Le coût de la gestion des archives : Conformément à l'article 33 du décret du 17 mars 1967 sur la copropriété, toutes les archives doivent être gérées dans le cadre de la gestion courante, ce qui est une obligation du syndic professionnel, sauf s'il est voté en assemblée générale à la majorité absolue des voix l'externalisation de cette tâche par un tiers.

Le coût de la gestion des sinistres : Toute déclaration d'un sinistre dans les parties communes auprès de l'assurance doit être incluse dans le contrat de base du syndic. Cependant, certains syndics ne respectent pas cette règle et facturent des frais supplémentaires aux copropriétés.

Honoraires pour la réalisation de travaux : Bien que les syndics soient autorisés à prélever des honoraires spéciaux pour des projets majeurs tels qu'une rénovation de façade, il est essentiel que ces honoraires soient approuvés par les copropriétaires exigeants la majorité absolue selon l'article 25. Cependant, les syndics professionnels ne respectent pas toujours cette règle.

Pour la rédaction d'un état-daté au sein de la copropriété, il convient de noter qu'à compter du 1er juin 2020, conformément à la loi Alur, aucun syndic ne peut facturer un état-daté à plus de 380€ TTC. Cependant, ce plafond n'est pas toujours respecté malgré la loi.

La liste ci-dessus n'est pas exhaustive des abus que les copropriétaires peuvent rencontrer.

Dans la gestion de la copropriété

Parfois, le syndic de copropriété peut abuser de ses pouvoirs qui lui ont été conférés par le règlement de copropriété.
Par exemple :

Il peut prendre des décisions sans l'approbation de l'assemblée générale.

Faire preuve de partialité dans la gestion de la copropriété en prenant parti pour un copropriétaire particulier qui refuse de réaliser des travaux. Il peut également favoriser ses propres intérêts en augmentant le coût des devis de travaux pour toucher une commission.

Modification des informations, telles que la mise à jour des relevés de compteurs.

Dans les cas les plus graves, comme en cas d'accident, le syndic peut être tenu pénalement responsable pour faute de gestion s'il néglige un sinistre survenu dans les parties communes.

Le syndic peut refuser d'effectuer des rénovations nécessaires telles que le remplacement d'une vieille chaudière ou le renforcement d'un mur sur le point de s'effondrer.

La non-intervention du syndic pour résoudre un problème de jouissance, comme lorsque le propriétaire ne fournit pas au locataire le confort nécessaire dans son logement, ou un problème avec les voisins, malgré les plaintes des résidents.

Quelles solutions s'offrent à vous si votre syndic de copropriété fait un abus de pouvoir ?

Comment révoquer un abus de pouvoir d'un syndic de copropriété ?

Si un abus de pouvoir est avéré et constaté, l'article 25 de la loi de 1965 permet au syndicat des copropriétaires de demander la révocation du syndic. En effet, une mauvaise gestion ou un abus sont des motifs valables pour destituer un syndic de copropriété, même s'il est encore en fonction.
Afin de révoquer un syndic de copropriété correctement, il est important de suivre les étapes suivantes :

Étape 1 : Demander par lettre recommandée avec accusé de réception l'ajout de la révocation du syndic à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, deux mois avant la date de l'assemblée. Cette demande peut être faite par un ou plusieurs copropriétaires ou par le conseil syndical. Si elle est faite conformément à la loi, le syndic ne peut pas la refuser.

Étape 2 : Voter la révocation du syndic en assemblée générale avec une majorité absolue de l'article 25, en incluant les voix des copropriétaires absents, abstentionnistes ou non-représentés. Si la résolution n'obtient pas la majorité absolue mais au moins un tiers des tantièmes, un deuxième vote peut avoir lieu lors de la même assemblée générale à la majorité simple, ce qui est prévu par l'article 25-1 de la loi de 1965.

Étape 3 : Choisir un nouveau syndic de copropriété, car une copropriété ne peut pas être sans syndic selon la loi de 1965. Il est donc nécessaire de choisir un nouveau syndic après la révocation en ajoutant la résolution correspondante à l'ordre du jour de l'assemblée générale de révocation du syndic et en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic actuel.

Comment et quand entamer une procédure judiciaire face à un abus de pouvoir grave de la part d'un syndic ?

Si un syndic commet une faute grave, comme ne pas avoir effectué des travaux urgents dans la copropriété entraînant un accident, le syndicat des copropriétaires peut prendre des mesures légales à son encontre.
Dans un premier temps, les copropriétaires peuvent envoyer une mise en demeure au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, puis engager une négociation à l'amiable avec l'aide d'un médiateur. Si cette tentative échoue, il est possible de déposer une plainte auprès du tribunal judiciaire du lieu où se trouve l'immeuble.
Dans ce cas, le tribunal nommera un administrateur provisoire en attendant l'élection d'un nouveau syndic, après avoir reçu plusieurs candidatures pour ce poste.

Nos meilleures recommandations afin d'éviter les abus de pouvoir de votre syndic

Comment éviter les abus de pouvoir en choisissant un syndic professionnel ?

Voici quelques suggestions simples pour éviter les abus de pouvoir commis par un syndic professionnel :

Vérifier que la tenue des assemblées générales annuelles est incluse dans le forfait annuel de base payé par la copropriété au syndic.

Demander un détail des frais annexes qui peuvent être facturés à la copropriété : certains syndics ne spécifient pas clairement quelles sont les prestations exceptionnelles que les copropriétaires devront payer, telles que l'organisation d'assemblées générales extraordinaires, la rédaction de pré-états datés, etc.

Éviter les mandats de trois ans et s'engager avec un syndic pour une durée d'un an seulement, afin d'évaluer sa qualité de gestion et de pouvoir changer de syndic si nécessaire ;

Être vigilant quant aux conflits d'intérêts : certains cabinets de syndic professionnel peuvent favoriser certains fournisseurs avec lesquels ils ont des liens étroits pour la réalisation de contrats avec la copropriété.

Changement du modèle de gestion afin de pallier aux abus de pouvoir

Il y a une alternative de gestion qui permet aux copropriétés de limiter les abus de pouvoir, c'est le modèle de syndic non-professionnel.
Ce modèle de gestion, légalisé depuis la loi de 1965, est appelé le syndic non-professionnel et permet une autogestion de la copropriété. Il existe deux types de syndic non-professionnel :

Le syndic bénévole où un seul copropriétaire remplit les fonctions de syndic et est assisté par les conseillers syndicaux ;

Le syndic coopératif où les conseillers syndicaux et le président du conseil syndical se répartissent les tâches de gestion en fonction de leurs compétences et disponibilités.

Afin de se prémunir des abus de pouvoir, le syndic non-professionnel, que ce soit le modèle bénévole ou coopératif, serait une bonne solution puisqu'en tant que copropriétaire, il agira dans l'intérêt de tous les copropriétaires.