L’Assemblée Générale de copropriété

L'Assemblée Générale ordinaire est un moment essentiel de la vie d'une copropriété. Elle réunit les copropriétaires pour discuter des questions relatives à la gestion de l'immeuble. Elle est convoquée par le syndic et se déroule une fois par an selon un agenda précis. Ces réunions sont l'occasion de prendre les décisions pour la copropriété.

L'Assemblée Générale ordinaire : convocation et ordre du jour

Le syndic de copropriété doit convoquer l'ensemble des copropriétaires en Assemblée Générale au moins une fois par an dans les 6 mois qui suivent la date de clôture de l'exercice.
La convocation doit parvenir à chaque copropriétaire 21 jours avant la date prévue de l'Assemblée Générale. Elle doit lui être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, par lettre recommandée électronique ou remise contre récépissé ou émargement. Cette convocation doit mentionner tous les points qui seront abordés lors de l'Assemblée Générale : l'état financier et le compte de gestion, le projet de budget, les contrats, les devis,…. Elle doit également inclure toutes les annexes comptables et les documents relatifs aux sujets à aborder. Si un copropriétaire souhaite mettre un point à l'ordre du jour, c'est possible. Il faut que sa demande parvienne au syndic suffisamment en amont de l'Assemblée Générale pour qu'il soit inscrit à la convocation.

Les règles de vote en Assemblée Générale

Lors de l'Assemblée Générale, les copropriétaires votent à main levée. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part de tantièmes. Cette fraction est représentée par un nombre de tantièmes, généralement exprimés en millièmes de copropriété. Par exemple, si un lot comporte 100/1000ème de parties communes, le copropriétaire dispose de 100 voix en Assemblée Générale, soit 10 % du total des voix.
L'Assemblée Générale doit élire un président lors de sa première réunion. Ce président anime les débats et contrôle la régularité des votes. Le président d'une Assemblée Générale est un copropriétaire ou un mandataire mais n'est pas forcément le président du conseil syndical. Il est assisté par un scrutateur et un secrétaire, tous deux élus également. Il est interdit de cumuler les fonctions de président et de secrétaire sous peine de nullité de l'assemblée et de toutes les décisions prises.
Le syndic de copropriété et le conseil syndical sont également élus lors de l'Assemblée Générale.
Les différents points renseignés à l'ordre du jour sont ensuite votés, selon des règles de majorité que nous détaillons plus bas.

L'article 24 : la majorité simple

La majorité simple correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'Assemblée Générale. Les voix des copropriétaires abstentionnistes, absents et non-représentés ne sont pas prises en compte.
Les décisions prises à la majorité simple concernent :

• les actes d'administration courante de l'immeuble ;
  
• l'approbation des comptes et le vote du budget prévisionnel ;
  
• les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;
  
• la réalisation des travaux d'accessibilité aux personnes en situation de handicaps ou à mobilité réduite ;
  
• l'adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives ;
  
• les travaux d'amélioration d'efficacité énergétique affectant les parties communes ;
  
• ….
  

L'article 25 : la majorité absolue

La majorité absolue correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
Cette majorité est souvent difficile à atteindre. Afin d'éviter les situations de blocage, si la délibération a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée procède à un second tour de vote à la majorité simple de l'article 24. En revanche, si la délibération a recueilli moins du tiers des voix, un second vote à la majorité de l'article 24 est également possible, mais uniquement dans le cadre d'une nouvelle Assemblée Générale qui devra impérativement être réunie dans les 3 mois.
Les décisions prises à la majorité absolue concernent :

• l'élection du conseil syndical ;
  
• les délégations de pouvoir accordées au conseil syndical (uniquement pour des missions précises et limitées relevant de l'article 24) ;
  
• les mesures concernant les organes de la copropriété : désignation ou révocation du syndic, approbation du contrat du syndic ; autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer certains travaux affectant les parties communes ;
  
• l'autorisation permanente d'accès aux services de la police municipale ;
  
• la modification de la répartition des charge ;
  
• ….
  

L'article 26 : La double majorité, ou majorité qualifiée

La double majorité correspond à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Cette majorité est qualifiée de “double” parce qu'une décision doit obtenir à la fois :

• un vote de la majorité des copropriétaires (en nombre), étant établi que si un copropriétaire possède plusieurs lots, sa voix n'est comptée qu'une seule fois ;
  
• un vote représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat des copropriétaires.
  

Les décisions prises à la double majorité sont difficiles à obtenir, notamment si les copropriétaires absents n'ont pas laissé de pouvoir. Ces décisions concernent :

• les actes d'acquisition immobilière ;
  
• l'écriture ou la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
  
• les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles ;
  
• la suppression du poste de concierge ou de gardien, étant établi que si la suppression du poste de concierge ou de gardien porte atteinte à la destination de l'immeuble, à son standing, ou aux modalités de jouissance des parties privatives, un vote à l'unanimité est alors nécessaire.
  

L'article 26 : l'unanimité

L'unanimité correspond à l'ensemble des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble.
Les décisions prises à l'unanimité sont les décisions qui touchent aux droits des copropriétaires ou qui sont contraires à la destination de l'immeuble. On retrouve par exemple la vente de parties communes ou la modification de la répartition des charges.
En principe, l'Assemblée Générale n' a pas vocation à décider de la vente des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. Elle peut toutefois le faire, si nécessaire, en appliquant la règle de l'unanimité.

La réforme du droit de la copropriété

L'ordonnance portant sur la réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis est entrée en vigueur au 1er juin 2020. Elle vise à moderniser, clarifier, simplifier et adapter les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété. Un accent particulier est mis sur la prise de décision par le syndicat des copropriétaires, les droits et les obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.