Comment assigner en justice son syndic de copropriété ?

La gestion de la copropriété est assurée par le syndic de copropriété. À ce titre, il est soumis à diverses obligations. En cas de non-respect de ces obligations, le syndicat des copropriétaires peut intenter une action en justice contre le syndic. Quels sont les scénarios dans lesquels cette démarche est envisageable ? Comment procéder pour engager une action en justice contre le syndic ? Toutes ces questions seront abordées dans cet article.

Pour quels motifs légitimes est-il possible d'assigner un syndic de copropriété en justice ?

En vertu de la loi de 1965, le syndic de copropriété représente le syndicat des copropriétaires et est chargé de l'administration et de la maintenance de l'immeuble. Il existe différents types de syndics, tels que professionnel, bénévole ou coopératif.
Cependant, tous les syndics sont tenus de remplir leurs obligations envers les copropriétaires. Si un syndic ne respecte pas ses obligations, il commet une faute de gestion et peut être tenu pour responsable. Le syndicat des copropriétaires doit prouver la faute de gestion en présentant des preuves telles que des courriers, des mails, des documents comptables, etc.
La responsabilité du syndic de copropriété peut être de deux types : civile ou pénale.
Ci-dessous sont énumérés certains cas où la responsabilité civile du syndic peut être engagée :

Si le syndic ne veille pas au respect du règlement de copropriété ;

Si les travaux nécessaires pour assurer la salubrité de l'immeuble et la sécurité des occupants ne sont pas entrepris ;

Si les décisions prises lors des assemblées générales ne sont pas mises en œuvre ;

Si le budget prévisionnel n'est pas établi ;

Si les démarches nécessaires auprès de l'assureur de la copropriété ne sont pas effectuées pour un sinistre ayant causé des dommages aux parties communes, comme par exemple un dégât des eaux ;

Si le syndic ne prend pas de mesures pour faire cesser les perturbations qui ont été signalées par les copropriétaires, par exemple en cas de nuisances sonores.

Dans des situations plus sérieuses, le syndic de copropriété peut être tenu pénalement responsable, notamment en cas de malversation financière.

Quelle est la procédure à suivre pour assigner un syndic ?

Les mesures préventives avant de recourir à une action en justice

Avant d'entreprendre des mesures judiciaires contre votre syndic de copropriété, vous devriez privilégier des actions préventives :

Tout d'abord, il est recommandé de tenter de résoudre le conflit à l'amiable. Vous pouvez contacter votre syndic de copropriété par le moyen de votre choix pour lui rappeler ses obligations légales. Il aura alors un délai de 15 jours pour s'y conformer.

Si le syndic ne répond pas dans les délais impartis, vous pouvez envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette étape est la dernière avant d'engager une action en justice.

Enfin, si la mise en demeure est inefficace, vous avez le droit de poursuivre le syndic en justice en engageant un avocat.

Les démarches à suivre pour intenter une action en justice contre votre syndic

Nous allons vous expliquer ci-après la procédure à suivre pour assigner le syndic en justice au nom du syndicat des copropriétaires :
1ère étape : Il est indispensable d'organiser une assemblée générale pour engager une action en justice contre un syndic. Tout copropriétaire peut inclure cette proposition dans l'ordre du jour en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic au minimum deux mois avant ladite assemblée. Il est recommandé de joindre à cette lettre au moins deux devis de cabinets d'avocats. Si la demande est formulée conformément aux exigences légales, le syndic est tenu d'y répondre.
2ème étape : Lors de cette AG, l'action en justice contre le syndic et le choix du devis des honoraires d'avocat sont soumis au vote, nécessitant une majorité simple. Nous recommandons de solliciter plusieurs devis auprès de différents cabinets afin d'opter pour celui offrant le meilleur rapport qualité-prix.
3ème étape : Une fois que le syndicat des copropriétaires a approuvé l'assignation, l'avocat sélectionné après la mise en concurrence est chargé de rédiger l'assignation. Il doit y détailler toutes les erreurs reprochées au syndic ainsi que le montant des dommages et intérêts demandés par le syndicat.
4ème étape : Un huissier de justice remet l'assignation au syndic de copropriété, et la date de l'audience est spécifiée dans le document.
5ème étape : Après l'audience, le juge rend son verdict et toutes les parties impliquées ont deux mois pour faire appel du jugement.

Y a-t-il un délai de prescription pour assigner un syndic en justice ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi ELAN, le délai de prescription pour intenter une action en justice contre le syndic est réduit de dix à cinq ans pour les actions personnelles. Pour les actions réelles, le délai de prescription demeure de trente ans.

Quelles sont les conséquences d'une assignation de syndic en justice ?

Si le syndic de copropriété fait l'objet d'une assignation en justice, cela conduit à l'ouverture d'une action en justice devant le tribunal judiciaire du lieu où se situe l'immeuble. À la fin de la procédure, le syndic peut être condamné à payer les éléments suivants :

Des dommages et intérêts visant à compenser les pertes subies par le syndicat des copropriétaires ;

Le remboursement des frais juridiques engagés dans le cadre de cette procédure, tels que les honoraires d'avocats.