L’assurance de copropriété : tout ce qu’il faut savoir

Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR en 2014, il est obligatoire de souscrire une assurance pour les parties communes d'une copropriété. En parallèle, les copropriétaires doivent également souscrire une assurance individuelle pour leurs parties privatives, incluant au minimum une couverture de responsabilité civile. Il est toutefois recommandé d'opter pour une protection plus étendue, comme une assurance multirisque pour l'immeuble et le propriétaire. Cet article examine les points essentiels à connaître concernant l'assurance de copropriété.

Comment assurer les parties communes d'une copropriété ?

Les immeubles en copropriété (qu'ils soient horizontaux ou verticaux) sont composés de parties privatives, qui sont les espaces de vie de chaque copropriétaire, ainsi que de parties communes, qui incluent des espaces tels que le hall d'entrée, les couloirs, les escaliers, les ascenseurs, le local à poubelles, la toiture, etc.
Plusieurs organes composent la copropriété :

• Le syndicat des copropriétaires, qui rassemble tous les copropriétaires et qui vote sur les décisions relatives à la copropriété ;
  

• Le syndic de copropriété, qui est responsable de la gestion des parties communes et des finances de la copropriété ;
  

• Le conseil syndical, qui sert d'intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic. Dans le cas d'un syndic coopératif, le conseil syndical assure la gestion autonome de la copropriété.
  

Selon la loi ALUR et le règlement de copropriété, il est obligatoire de souscrire une assurance pour les parties communes et privatives. Le syndic est chargé de souscrire une assurance pour les parties communes au nom du syndicat des copropriétaires.

Les éléments obligatoires pour assurer les parties communes

Assurer la responsabilité civile des biens en copropriété est une obligation légale. Cette assurance permet de couvrir les dégâts qui pourraient être causés à des tiers, aux salariés de l'immeuble, comme le gardien, ou aux copropriétaires dans les parties communes. Par exemple, elle s'applique si une tuile tombe sur un passant ou si un copropriétaire se blesse après avoir glissé sur une marche.

L'assurance copropriété est souscrite de manière collective pour couvrir l'ensemble du bâtiment. En situation d'urgence ou de besoin, le syndic a la possibilité de contracter cette assurance au nom du syndicat des copropriétaires sans attendre l'autorisation préalable de l'assemblée générale. Cependant, cette décision pourra être revue ou annulée lors de la prochaine AG.

Les éléments facultatifs pour assurer les parties communes

L'assurance responsabilité civile pour une copropriété, bien qu'indispensable, reste limitée à la couverture des préjudices causés aux personnes. Afin d'assurer une meilleure protection de l'immeuble et de ses parties communes, il est fortement conseillé de souscrire une assurance multirisque immeuble (MRI). Ce type d'assurance offre une couverture étendue qui inclut non seulement les dommages corporels, mais également les dégâts matériels susceptibles de survenir dans les parties communes. Cela peut inclure des incidents tels qu'un dégât des eaux, un incendie ou encore des explosions. De plus, la MRI couvre d'autres risques importants comme le vol, le vandalisme, ou encore les catastrophes naturelles et climatiques. Elle prend également en charge des situations exceptionnelles telles que les attentats, les émeutes ou les accidents technologiques.
En l'absence de cette couverture complète, les copropriétaires doivent supporter eux-mêmes le coût des réparations, ce qui peut s'avérer financièrement lourd. Souscrire une assurance multirisque immeuble permet non seulement de garantir la pérennité du patrimoine commun, mais aussi de protéger les finances des copropriétaires en cas de sinistre majeur.Comment assurer les parties privées ?
Il est également nécessaire d'assurer les lots privatifs, tout comme les parties communes.

Souscription d'une assurance pour les parties privatives

Les copropriétaires sont tenus de souscrire au minimum une assurance responsabilité civile. En cas de dommages causés par leur logement à des tiers, des voisins, des employés de maison ou des animaux, l'assureur leur accordera une indemnisation.
Cependant, il est important de noter que l'assurance responsabilité civile pour les parties privatives ne couvre pas les sinistres auto-infligés ou causés à des proches, les dommages causés par un chien dangereux, ou encore l'activité professionnelle exercée à domicile.

La souscription d'une assurance facultative pour les parties privatives

De la même manière que pour l'assurance copropriété, les propriétaires peuvent opter pour une assurance multirisque habitation. Ce type de couverture offre une protection non seulement contre les dommages causés aux personnes, mais également contre ceux infligés aux biens. Par exemple, elle peut intervenir en cas de dégât des eaux provenant d'un logement, ayant engendré des dommages aux parties communes de l'immeuble. Cette option permet donc de gérer efficacement les conséquences matérielles des sinistres, qu'ils affectent les espaces privés ou collectifs.

Comment fonctionnent les assurances copropriété et individuelle ?

En cas de sinistre ayant pour origine une partie commune, c'est l'assurance copropriété qui entre en jeu. Dans ce contexte, il revient au syndic de contacter l'assureur pour organiser la gestion des conséquences du dommage.
À l'inverse, lorsqu'un incident provient d'une partie privative, c'est l'assurance individuelle du propriétaire concerné qui prend le relais pour couvrir les réparations nécessaires.
Il est important de noter que les deux assurances sont indépendantes l'une de l'autre : l'assurance copropriété ne couvre pas les sinistres liés aux parties privatives, et l'assurance individuelle n'intervient pas pour les dommages survenant dans les parties communes.

Quel est le coût d'une assurance pour la copropriété ?

Le coût d'une assurance pour une copropriété est déterminé par plusieurs facteurs, notamment :

• La couverture et les garanties incluses dans le contrat ;
  

• La superficie de l'immeuble ;
  

• La composition du syndicat des copropriétaires ;
  

• Les équipements qui doivent être assurés, tels que les garages, les caves ou les locaux à vélos ;
  

• La quantité de sinistres déclarés depuis les trois dernières années.
  

Par conséquent, il est recommandé de comparer les offres de différents assureurs et de demander plusieurs devis afin de trouver la meilleure option pour la copropriété.

À qui revient le paiement de l'assurance copropriété ?

Les copropriétaires sont tenus de payer collectivement l'assurance de la copropriété, qu'elle soit une assurance responsabilité civile ou multirisque immeuble. Le montant est réparti en fonction du nombre de tantièmes qu'ils possèdent dans la copropriété, cette information étant disponible dans l'état descriptif de division. La prime d'assurance copropriété est généralement incluse dans les charges de copropriété, qui sont payées trimestriellement par les copropriétaires suite aux appels de fonds envoyés par le syndic.
En revanche, chaque copropriétaire est responsable de payer individuellement l'assurance de sa partie privative.

Quels sont les éléments à prendre en compte pour choisir une assurance copropriété ?

Il convient tout d'abord de se référer au règlement de copropriété pour déterminer le type d'assurance copropriété obligatoire. Dans certains cas, le règlement impose directement la souscription d'une assurance multirisque immeuble (MRI).
Ensuite, le choix de l'assurance copropriété doit être effectué en tenant compte de différents éléments tels que :

• Les garanties proposées ;
  

• Les plafonds d'indemnisation ;
  

• Les exclusions de garanties ;
  

• Les délais de carence et de franchise, entre autres critères.
  

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Le syndic a l'obligation de demander plusieurs devis et de les soumettre au vote de l'assemblée générale des copropriétaires, conformément à l'article 24 de la loi de 1965, qui requiert une majorité simple.

FAQ - assurance de copropriété

Est-il obligatoire de souscrire une assurance copropriété ?

Il est obligatoire de souscrire une assurance copropriété, au minimum en responsabilité civile, pour couvrir les parties communes. Chaque copropriétaire est également tenu de souscrire une assurance responsabilité civile individuelle pour ses parties privatives.

À qui revient le paiement de l'assurance copropriété ?

Concernant le paiement de l'assurance de la copropriété, chaque copropriétaire doit contribuer en fonction du nombre de tantièmes qu'il possède dans la copropriété.