Assurer la copropriété et les copropriétaires

L'indemnisation des sinistres en copropriété repose sur une coordination délicate entre les assurances collectives et individuelles. La prise en charge diffère selon l'origine du sinistre, impliquant soit l'assurance de la copropriété, soit celle d'un copropriétaire. La loi ALUR impose à chaque copropriété une assurance responsabilité civile, mais une couverture plus étendue, via une assurance Multirisque Immeuble, est vivement recommandée. Par ailleurs, la convention IRSI en vigueur depuis 2018 vise à accélérer l'indemnisation des sinistres de faible montant en clarifiant les responsabilités des assureurs et en simplifiant les démarches pour les sinistrés.L'indemnisation des sinistres en copropriété est délicate puisqu'elle doit prendre en compte l'origine du sinistre (qui peut avoir débuté dans le logement d'un copropriétaire ou dans une partie commune) et les parties prenantes affectées. De l'origine et des conséquences d'un sinistre dépendra l'activation de l'assurance de la copropriété ou de l'assurance individuelle d'un copropriétaire et la coordination à mettre en place entre les différentes parties.

Assurer la copropriété

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) oblige chaque copropriété à souscrire une assurance collective, au moins pour ce qui concerne la responsabilité civile. L'assurance responsabilité civile de l'immeuble est souscrite par le syndicat des copropriétaires pour le compte de la copropriété. Cette assurance permet d'indemniser les victimes des sinistres qui trouvent leur origine dans les parties communes de l'immeuble.

Le syndic a l'obligation de demander plusieurs devis d'assurance et de les soumettre au vote de l'assemblée générale des copropriétaires, conformément à l'article 24 de la loi de 1965, qui requiert une majorité simple. En cas d'urgence, le syndic peut souscrire cette assurance au nom du syndicat des copropriétaires sans attendre l'accord de l'Assemblée Générale. Toutefois, cette décision pourra être réexaminée ou annulée par le syndicat des copropriétaires à la prochaine Assemblée Générale.
En plus de l'assurance responsabilité civile de l'immeuble qui est obligatoire, il est fortement recommandé de souscrire une assurance Multirisque Immeuble qui permet d'indemniser les dommages dans les parties communes de l'immeuble qui ne sont pas couverts par l'assurance responsabilité d'un copropriétaire. Elle offre des garanties étendues par rapport à l'assurance obligatoire, notamment dans des cas d'incendie, de vol, de vandalisme, de dégât des eaux, de catastrophe naturelle…. Si la copropriété décide de ne pas souscrire l'assurance Multirisque Immeuble (MRI) alors les copropriétaires devront régler les frais liés aux travaux de réparation des dégâts dont les montants peuvent parfois s'avérer élevés.
Les copropriétaires assument collectivement les charges d'assurance de l'immeuble (assurance responsabilité civile immeuble et assurance multirisque immeuble) en fonction de leurs tantièmes de copropriété.

S'assurer comme copropriétaire

Chaque copropriétaire, qu'il habite ou non son logement, a l'obligation de l'assurer avec au moins avec la garantie responsabilité civile.
S'il occupe l'appartement, le copropriétaire doit souscrire une assurance habitation qui couvre a minima sa responsabilité civile. Cette garantie lui permet de se couvrir contre les dommages causés à autrui dans le cadre de sa vie privée. Les sinistres qui émanent de son logement et impactent l'immeuble, les voisins ou des tiers sont couverts par cette assurance.
S'il n'occupe pas son appartement, le copropriétaire doit souscrire une assurance habitation propriétaire non-occupant (PNO). Ce contrat vous couvre en cas de trouble de jouissance, de défaut d'entretien, parfois en cas de vice de construction…

Origine du sinistre et responsabilité

C'est de l'origine du sinistre que dépendra l'assurance responsable de couvrir les dégâts causés :

• Si le sinistre démarre dans les parties communes, alors c'est l'assurance de la copropriété qui couvrira les dégâts. Dans cette situation, le syndic doit contacter l'assureur pour organiser l'intervention de l'assurance, le suivi du dossier et la résolution des problèmes causés par le sinistre ;
  
• Si le sinistre prend naissance dans une partie privative, c'est l'assurance individuelle du propriétaire du lot qui doit le gérer.
  

La convention Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles (IRSI)

La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles) mise en place par la Fédération Française des Assureurs et entrée en vigueur le 1er juin 2018 est un accord entre les assurances qui vise à simplifier la gestion et l'indemnisation des sinistres survenant dans les immeubles. Elle s'applique aux sinistres dont le montant des dommages est inférieur à 5000 € HT. Cette convention vise à clarifier les rôles et les responsabilités des assureurs impliqués dans la gestion d'un sinistre survenu dans l'immeuble, ce qui permet de réduire les litiges et d'accélérer les démarches.
Mise à jour en juillet 2020, la convention IRSI établit des seuils en fonction desquels les assurances se répartissent les interventions :

• Pour un montant de dommages inférieurs à 1 600 € HT, c'est l'assureur de l'occupant du logement qui prend en charge l'indemnisation, sans expertise ;
  
• Pour un montant de dommages entre 1 600 € HT et 5 200 € HT, une expertise est requise et l'assureur gestionnaire peut se retourner contre les autres assureurs impliqués pour répartir le coût du sinistre.
  

Certains sinistres sont exclus de la convention IRSI : infiltrations de façade, remontées capillaires, sinistres causés par des catastrophes naturelles…