Comment faire face à l'augmentation abusive des charges de copropriété ?

La gestion des charges de copropriété repose sur des textes législatifs précis qui encadrent la répartition des coûts entre copropriétaires. Des erreurs ou des abus de gestion peuvent survenir, notamment en cas de facturation excessive ou injustifiée de la part du syndic de copropriété. Cet article vise à vous informer des règles qui régissent la facturation des charges de copropriété et des démarches à entreprendre pour contester leur facturation ou leur augmentation abusive.

Les textes de loi encadrant les charges de copropriété

La gestion des charges de copropriété est régie par plusieurs textes de loi :

• La loi du 10 juillet 1965, qui encadre la répartition des charges entre les copropriétaires. Selon l'article 10, chaque copropriétaire doit contribuer aux dépenses en fonction de l'utilité que les parties communes représentent pour lui ;
  
• Le Code civil, en particulier l'article 577, régit les aspects financiers et légaux de la copropriété, assurant que les charges soient réparties équitablement entre les copropriétaires.
  

Ces textes de loi servent de base pour toute contestation judiciaire.

Le rôle du conseil syndical dans la gestion des charges de copropriété

Le conseil syndical joue un rôle clé dans la surveillance et le contrôle des comptes de la copropriété. Composé de copropriétaires élus, il agit comme un intermédiaire entre le syndic et l'ensemble des copropriétaires, veillant à la bonne gestion des fonds. Chaque année, le conseil syndical contrôle les comptes présentés par le syndic avant leur approbation en Assemblée Générale. Si le conseil syndical identifie une erreur dans les comptes ou une facturation anormale, il peut exiger des explications et demander la rectification des montants.

Les cas d'augmentation abusive des charges de copropriété

Il arrive que l'on constate des cas de surfacturation injustifiée des charges de copropriété. Parmi les situations les plus fréquentes d'augmentation abusive on peut citer la facturation de charges spéciales non utilisées et la surfacturation de frais de relance.

La facturation de charges spéciales non utilisées

Les charges spéciales concernent les services et équipements communs. Il peut arriver que certains copropriétaires soient facturés pour des équipements collectifs dont ils n'ont pas l'utilité. Par exemple, un copropriétaire du rez-de-chaussée n'a pas à payer des charges d'entretien de l'ascenseur alors qu'il n'en a pas l'utilité.

La surfacturation des frais de relance

La facturation abusive des frais de relance est une pratique relativement courante. Cette situation peut par exemple se présenter lorsque le syndic facture l'envoi d'un simple courrier de rappel alors que cette démarche relève de la gestion courante de l'immeuble, et ne devrait donc pas entraîner de frais supplémentaires. Conformément à l'article 10 de la loi de 1965, seuls les frais dits "nécessaires" peuvent être imputés aux copropriétaires.
Parmi les frais autorisés, on trouve les frais :

• de mise en demeure officielle ;
  
• de prise d'hypothèque ;
  
• de recouvrement ou d'encaissement de charges impayées ;
  
• d'intervention des huissiers de justice.
  

Les recours contre l'augmentation abusive des charges de copropriété

Contester l'augmentation abusive des charges de copropriété par courrier

Vous pouvez adresser un courrier à votre syndic de copropriété pour contester les charges que vous jugez abusives. Il est important de veiller à envoyer cette lettre en recommandé avec accusé de réception afin de disposer d'une preuve de votre démarche contestataire. Pensez également à joindre l'ensemble des documents qui vont permettront de justifier votre contestation.

Inscrire l'augmentation abusive des charges de copropriété à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale

Si vous jugez que certaines charges sont excessives, vous pouvez demander au syndic de les inscrire à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale afin que les copropriétaires puissent en discuter et prendre une décision collective à ce sujet.

Proposer la mise en concurrence des prestataires intervenants sur la copropriété

Si vous remarquez que les prix des services ou travaux sont trop élevés, vous pouvez suggérer lors de l'Assemblée Générale de copropriété de lancer une mise en concurrence entre les prestataires pour réduire les coûts. Il est recommandé de demander des devis à plusieurs prestataires et de les comparer afin de faire un choix éclairé.

Changer de syndic de copropriété

Si votre syndic est tenu pour responsable de charges abusives, vous pouvez chercher un nouveau gestionnaire. Vous pouvez proposer la mise en concurrence de votre syndic en Assemblée Générale.

Saisir la justice

Si, après avoir envoyé une lettre de mise en demeure à votre syndic, vos démarches n'ont pas permis de résoudre le problème de facturation abusive de charges dans votre copropriété, vous pouvez envisager de porter votre contestation devant le tribunal judiciaire. Cette option peut être coûteuse et chronophage. Il est donc recommandé d'explorer toutes les autres options avant de décider de poursuivre votre syndic en justice.