Comment calculer les charges de copropriété ?

Pour le propriétaire, les charges désignent les contributions à verser pour le fonctionnement de la copropriété. Le paiement des charges est une source importante de litiges en France. Chaque propriétaire doit s'acquitter du paiement des charges de copropriété et c'est le syndic qui en assure le recouvrement. Le règlement de copropriété définit les règles de calcul et de répartition des charges d'une copropriété selon les principes prévus par la loi. Pour prévenir d'éventuels conflits, il est conseillé au copropriétaire de s'informer des règles de calcul applicables en la matière. La première étape consiste à distinguer les charges courantes des charges exceptionnelles[1].

Les charges courantes : de conservation, d'entretien et d'administration de la copropriété

Les charges dites courantes sont les charges de conservation, d'entretien ou d'administration de la copropriété.
S'agissant des charges de conservation, elles concernent généralement les réparations nécessaires pour la copropriété. Ce peut être par exemple : la réparation d'une toiture, de la façade de l'immeuble, de la cage d'escalier suite à un dégât des eaux. Les charges de conservation ne concernent pas uniquement les gros chantiers de réparation ou de réfection, les réparations plus modestes en font également partie.
Les charges d'entretien, quant à elles, englobent les dépenses nécessaires au maintien des parties communes en bon état. Ce peut être des dépenses pour entretenir les espaces verts de la copropriété, des dépenses liées à la gestion et au ramassage des ordures ménagères. Souvent, elles concernent la rémunération du personnel chargé de cet entretien.
Enfin, les charges d'administration servent à couvrir les dépenses permettant une bonne gestion de la copropriété : les honoraires du syndic, le paiement du personnel de gardiennage, les frais d'organisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Pour ces trois catégories de charges courantes, la répartition entre les copropriétaires se fait selon leur quote-part des parties communes de la copropriété. Cette quote-part est fonction de la valeur du lot détenu par le copropriétaire. Pour la détermination de la quote-part sur les parties communes, plusieurs critères sont pris en compte : la superficie du lot du propriétaire, mais aussi son degré de confort, sa situation dans l'immeuble (vue, étage, exposition nord ou sud)[2]. Ces charges sont communes à l'ensemble des copropriétaires, et ce, même si l'un d'eux ne possède qu'un garage. Toutefois, sa participation aux charges courantes va être moins élevée.

Les charges exceptionnelles : pour les services collectifs et équipement communs

Les charges exceptionnelles dépendent des copropriétés. Elles couvrent, selon les cas, les dépenses relatives au fonctionnement des ascenseurs, au raccordement collectif (fibre optique, par exemple) aux interphones et digicodes, etc.
Le recouvrement et le calcul de ces charges diffèrent des charges courantes. Les charges exceptionnelles sont réparties selon l'utilité et le service rendu au propriétaire et à son lot. Le cas de l'ascenseur est un bon exemple pour comprendre le calcul : le copropriétaire participe aux charges liées à l'ascenseur s'il a la possibilité d'en profiter. Le propriétaire d'un lot au rez-de-chaussée n'est donc pas concerné par ces dépenses. En revanche, est prise en compte la simple possibilité de profiter du service, un copropriétaire préférant prendre les escaliers à la place de l'ascenseur doit tout de même s'acquitter de cette charge.

Demander la modification de la répartition des charges

Le copropriétaire souhaitant contester et faire modifier la répartition des charges peut le demander lors de l'assemblée générale des copropriétaires ou en justice devant le tribunal de grande instance compétent.
En assemblée générale, il convient pour le copropriétaire de faire inscrire cette question à l'ordre du jour. Il faut recueillir l'unanimité des voix pour obtenir gain de cause, et donc la modification du règlement de copropriété.
Le copropriétaire peut faire appel au juge dans deux cas :

Lorsqu'il estime sa participation supérieure à 25 % de ce qu'elle devrait être ;

Ou s'il estime la participation d'un autre copropriétaire à 25 % inférieure.

Dans tous les cas, si le juge modifie la répartition des charges de la copropriété, cette modification ne vaudra que pour l'avenir.

1.Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10
2.Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 5