Charges de copropriété et prescription

Le règlement, le recouvrement et la prescription des charges de copropriété sont encadrés par des délais légaux stricts. Depuis la loi ELAN du 25 novembre 2018, la prescription des charges impayées est réduite à cinq ans, contre dix ans auparavant. Passé ce délai, la copropriété ne peut plus exiger le paiement des sommes dues, entraînant une perte financière qui peut impacter l'ensemble des copropriétaires. Il est donc essentiel pour le syndic d'agir rapidement afin d'éviter cette issue. Cet article détaille les règles de prescription, les moyens d'interruption du délai et les conséquences des charges non recouvrées sur la gestion de la copropriété. La copropriété dépend du paiement des charges de copropriété en temps et en heure par l'ensemble des copropriétaires. Si l'un des copropriétaires manque à l'appel et ne paye pas ses charges, c'est l'ensemble des copropriétaires qui en pâtit. La copropriété dispose de plusieurs moyens de recouvrement qu'elle doit mettre en œuvre avant le délai de prescription prévu par la loi.

Le paiement des charges de copropriété

La gestion des charges de copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 qui encadre la répartition des charges entre les copropriétaires et par le Code civil qui définit les aspects financiers et légaux de la copropriété. Ces textes de loi servent de base à toute contestation judiciaire.
Chaque année, les copropriétaires votent en Assemblée Générale pour établir le budget annuel de leur copropriété. Les montants votés couvrent les dépenses qui devront être engagées pour assurer sa bonne gestion. Chaque copropriétaire doit s'acquitter des charges de copropriété en fonction de sa quote-part de copropriété en réponse aux appels de fonds qui émanent du syndic. La fréquence des appels de fonds est décidée en Assemblée Générale et figure dans le règlement de copropriété. Le copropriétaire doit régler le solde dans un délai défini, renseigné dans le document d'appel de fonds. Au moment de la régularisation de charges, le syndic envoie aux copropriétaires un décompte individuel de charges annuelles et un état des charges de copropriété.

Le cas des charges impayées

Le non-règlement des charges par un ou plusieurs copropriétaires a des conséquences directes, préjudiciables pour la copropriété : défaut d'entretien de l'ascenseur, chauffage coupé, suspension des services de ménage dans les parties communes…
Si un copropriétaire est défaillant, il revient au syndic de mener une action de recouvrement des impayés. Le syndic doit agir rapidement pour obtenir le recouvrement des sommes impayées, sans quoi les copropriétaires pourront le tenir responsable de son inaction.
Pour assurer le recouvrement des charges, la copropriété dispose de plusieurs méthodes en fonction de la situation et de l'état d'avancement de la procédure :

• le recouvrement à l'amiable ;
  
• la procédure accélérée de recouvrement ;
  
• la procédure de l'injonction de payer ;
  
• l'hypothèque sur le lot du copropriétaire mauvais payeur ;
  
• la procédure de saisie immobilière (rare en pratique) ;
  
• l'opposition sur le prix de vente ;
  
• ….
  

La prescription des charges de copropriété

La prescription est un mode légal d'extinction de droits au-delà d'un certain délai. La loi portant évolution du logement de l'aménagement et du numérique (ELAN) entrée en vigueur le 25 novembre 2018 a réduit le délai de prescription sur les charges de copropriété, initialement fixé à 10 ans, à 5 ans. Cela signifie que le syndicat des copropriétaires, via le syndic, dispose de 5 ans maximum pour exiger le règlement des sommes dues par un copropriétaire. Le délai de prescription débute à compter de la date d'exigibilité des charges précisée dans l'appel de fonds émis par le syndic de copropriété.
Le délai de prescription peut être interrompu dans les cas suivants :

• lorsque le copropriétaire débiteur reconnaît explicitement la dette envers le syndicat ;
  
• lorsque le syndicat des copropriétaires engage une action en justice contre le copropriétaire débiteur pour recouvrer les charges impayées.
  

Une fois le délai de prescription atteint, le syndicat des copropriétaires ne peut plus réclamer les charges impayées. Les copropriétaires concernés sont alors libérés de leur obligation de paiement, ce qui constitue une perte définitive pour la copropriété. Cette perte entraîne une réduction des fonds disponibles pour la bonne gestion de la copropriété et pour combler le manque à gagner, les autres copropriétaires doivent souvent supporter une augmentation des charges afin de maintenir un niveau de gestion acceptable.