Comment régler les impayés en copropriété ?

Tous les copropriétaires ont l'obligation de payer leurs charges de copropriété dans un temps imparti[1]. Ainsi, les impayés de charges doivent nécessairement être recouverts. C'est au syndic de copropriété d'engager les différentes démarches en vue du recouvrement des sommes impayées. Voici toutes nos explications sur les différentes procédures envisageables.

Les impayés de charges de copropriété ?

Pour garantir les services essentiels et les différents travaux de la copropriété, de nombreuses dépenses doivent être engagées. Il revient à chaque propriétaire de payer les charges de copropriété. Le paiement de ces charges est réparti entre tous les copropriétaires. Généralement, les copropriétaires ont une date butoir pour payer leurs charges. S'ils ne le font pas dans les délais, on dit en droit que les charges sont impayées.
Le non-paiement des charges peut avoir des conséquences non-négligeables sur l'ensemble de la copropriété. En effet, de nombreux services de la copropriété peuvent être coupés. On pense par exemple au chauffage ou encore à l'entretien de l'ascenseur, entraînant ainsi un risque d'incident. Ainsi, pour le bon fonctionnement de la copropriété, il est très important que chaque propriétaire s'acquitte de ses charges. Maintenir une situation d'impayés est peu recommandable. Le copropriétaire risque notamment de voir se dégrader les relations avec les autres habitants de l'immeuble. Qui plus est, le syndicat risque d'engager une procédure de recouvrement pouvant déboucher sur une procédure judiciaire : une situation compliquée qu'il est préférable d'éviter.

Le syndic : acteur clé du recouvrement des impayés

Il appartient au syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, de mener une action pour tenter de recouvrer les charges de copropriété impayées.
Pour cette action particulière, nul besoin d'obtenir une décision de la part de l'assemblée générale. En effet, le syndic n'a pas à être expressément habilité pour pouvoir intenter l'action en recouvrement des charges impayées. Toutefois, une habilitation est nécessaire dans certains cas. Par exemple, une autorisation est requise pour mettre en œuvre une procédure de saisie immobilière et récupérer, par ce biais, les charges impayées. Autre point important, le syndic peut demander des dommages et intérêts pour le non-paiement des charges sans autorisation de l'assemblée générale.
Le syndic dispose de deux moyens pour agir. Il peut tenter le recouvrement des charges par le biais d'une procédure amiable ou par le biais d'une procédure judiciaire. Le syndicat dispose d'un délai de 10 ans pour réclamer à un copropriétaire les charges impayées[5]. (Ce délai est interrompu si l'action est portée devant un tribunal ou si le copropriétaire reconnaît son impayé de charge auprès de ses créanciers, en l'occurrence le syndicat et le syndic).
Juridiquement, si un copropriétaire ne paie plus ses charges, le syndic ne peut pas demander aux autres copropriétaires de payer pour lui. Cependant, la situation est différente en pratique. En effet, les autres copropriétaires se trouvent contraints, par la force des choses, de couvrir le montant des impayés afin de continuer à bénéficier de l'intégralité des équipements communs. Dans cette situation particulière, le syndic a la possibilité d'utiliser son avance de trésorerie, qui constitue un fonds de prévoyance en cas de dépenses imprévues.
Cependant, il est recommandé de ne pas laisser la situation s'enliser. En effet, le syndic est tenu d'une obligation d'agir rapidement pour tenter de recouvrir les sommes impayées. En cas d'inertie, il commet une faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de la copropriété.

Le privilège immobilier instauré par la loi Habitat du 21 juillet 1994

Conformément à l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965[7] et à l'article 2374 du Code civil, le syndicat de copropriété dispose d'un privilège immobilier spécial renforçant ses moyens pour recouvrir les charges impayées. Ce privilège implique que la copropriété soit payée prioritairement à tout autre créancier. Cependant, son champ d'application est limité :

Pour les dettes concernant des travaux d'amélioration et les charges de l'année en cours et aux deux années précédant la mutation, la copropriété est payée avant tout autre créancier ; elle dispose alors du privilège immobilier spécial.

Pour les dettes qui remontent aux deux années encore antérieures, le syndicat de copropriété est payé en même temps que les autres créanciers ;

Pour les dettes encore plus anciennes, la copropriété sera payée après les créanciers privilégiés.

La procédure de recouvrement des impayés

Le recouvrement à l'amiable

En tant qu'acteur clé du recouvrement, c'est au syndic d'engager toutes les procédures de recouvrement. Dans un premier temps, le syndic tentera de résoudre le problème à l'amiable. En effet, il peut s'agir d'un simple oubli de la part du propriétaire. Il envoie donc au propriétaire une lettre simple de rappel. À défaut de paiement de la part du propriétaire, le syndic lui envoie une mise en demeure de payer dans un délai qui est fréquemment de 30 jours (une mise en demeure est une lettre plus formelle, invitant son destinataire à remplir ses obligations). Cette mise en demeure est envoyée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou en télécopie avec avis de réception. L'envoi de cette lettre de mise en demeure présente un autre intérêt : à compter de cette mise en demeure, les sommes dues à la copropriété portent intérêt de retard au taux légal. Si le propriétaire ne paie pas sous un délai raisonnable, le syndic peut intenter une action en justice afin de tenter de recouvrir les charges impayées.

La procédure accélérée de recouvrement

Pour les provisions trimestrielles de charges, il existe une procédure particulière. Il s'agit de la procédure accélérée de recouvrement. Cette procédure permet au syndic de saisir le président du tribunal de grande instance (le TGI). Bien sûr, cette saisine n'est possible que si le propriétaire n'a toujours pas réglé ses charges suite à la mise en demeure. Le président du TGI pourra alors condamner le propriétaire pour deux motifs. D'abord, il peut le condamner à payer les arriérés de charges provisionnelles. Mais il peut aussi le condamner à payer la totalité de sa quote-part restant à courir sur l'année. De plus, il peut arriver que le mauvais payeur soit également bailleur. Dans ce cas, le juge peut délivrer un titre exécutoire autorisant la saisie des loyers. Cette saisie des loyers servira à recouvrir les différents impayés de charges. Il s'agit donc d'une procédure qui peut être lourde de conséquences pour le propriétaire.
Cette procédure particulière ne s'applique pas à toutes les situations. Par exemple, elle ne peut pas être utilisée quand le budget prévisionnel a été adopté après le début de l'exercice. De plus, cette procédure n'est pas applicable en cas d'impayés portant sur des charges des exercices antérieurs. Enfin, le syndic ne peut pas recourir à cette procédure si les impayés concernent des charges exclues du budget de fonctionnement annuel.
Pour effectuer cette procédure accélérée, le syndic va devoir apporter un certain nombre de documents à l'appui de sa demande. D'abord, il doit prouver que le mauvais payeur est propriétaire du bien. Il doit aussi fournir la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel. Il doit prouver l'exigibilité des provisions impayées. Enfin, le récépissé de la mise en demeure est également nécessaire afin de constater que le propriétaire n'a pas payé ses charges dans le délai de 30 jours.

La procédure de l'injonction de payer

Quand cette procédure accélérée n'est pas possible, le syndic peut utiliser une autre procédure. Il s'agit de la procédure d'injonction de payer. Cette procédure présente plusieurs avantages : elle est simple, rapide et moins coûteuse. En effet, elle permet (d'obtenir la condamnation) le recouvrement des impayés de charges sans convocation devant le juge. En revanche, le copropriétaire conserve la possibilité de contester l'injonction. Si le propriétaire conteste effectivement l'injonction de payer, une procédure contradictoire est mise en place. Cette procédure contradictoire permet au copropriétaire et au syndic de confronter leurs arguments tant factuels que juridiques.

La procédure devant le juge

Dans tous les cas, si le copropriétaire souhaite contester les impayés de charges de copropriété, le syndic a plutôt intérêt à engager une procédure devant le juge. Il s'agit alors d'une « procédure au fond » avec convocation devant le juge.
Pour pouvoir intenter une action en recouvrement, le syndic va devoir démontrer l'existence d'une créance de charges. Les juges ont d'ailleurs eu l'occasion de préciser les différents documents devant être annexés par le syndic à son action en recouvrement des charges impayées. Ainsi, le syndic doit fournir :

la preuve de la qualité de propriétaire du mauvais payeur ;

les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes ;

les procès-verbaux des assemblées générales adoptant le budget prévisionnel ;

la preuve du caractère exigible (le délai de paiement étant dépassé) de la créance ;

les différentes relances et la lettre de mise en demeure ;

l'état détaillé et récapitulatif de la créance de charge ;

les décomptes individuels de charges.

Autres procédures

D'autres procédures existent pour tenter d'obtenir le recouvrement des charges impayées. Par exemple, la copropriété peut prendre une hypothèque sur le lot du propriétaire mauvais payeur. Ensuite, elle peut utiliser la procédure de saisie immobilière (rare en pratique) pour obtenir le paiement des impayés sur le prix de vente. Il existe également une procédure susceptible de jouer si le propriétaire vend son bien alors qu'il lui reste des charges à payer. Il s'agit de l'opposition sur le prix de vente. Cette opposition permet au syndic d'empêcher l'ancien propriétaire de toucher le prix de vente tant qu'il reste des charges de copropriété impayées. Enfin, l'assemblée générale peut autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie-vente d'un lot. Cette saisie permet de vendre le lot et de récupérer ainsi le montant des charges impayées. Lors du vote de cette assemblée générale, la voix du mauvais payeur propriétaire n'est pas prise en compte.
Les assurances de protection juridique des copropriétés
Une copropriété peut être confrontée à de nombreux litiges et peut ainsi faire face à des impayés de charges. Dès lors, la souscription à une assurance protection juridique de copropriété peut être une solution pertinente et efficace. Cette protection juridique permet :

d'assurer la défense des intérêts de la copropriété,

de défendre la copropriété lorsque sa responsabilité est engagée suite à un sinistre ou à un litige avec un tiers.

Ainsi, cette assurance prend en charge les frais afférents à une action amiable ou judiciaire de recouvrement des charges impayées. Elle comporte tout de même une limite : le syndicat n'est pas indemnisé pour les pertes financières subies du fait des impayés.

[1] Loi n°65-557 10 juillet 1965 – Article 10
[2] Loi n°65-557 10 juillet 1965 – Article 15
[3] Décret n° 67-223 17 mars 1967 – Article 55
[4] Cass. 3e civ. 25 janvier 2012 : BPIM
[5] Loi n°65-557 10 juillet 1965 – Article 42, al. 1
[6] Cour d'appel Paris 17 février 1999 Loyer et copr. n°198
[7] Article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du code civil : l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du c du II de l'article 24, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens. »
[8] Décret n° 67-223 17 mars 1967 – Article 36
[9] Loi n°65-557 10 juillet 1965 – Article 19-2
[10] Article 1315 – Code civil
[11] Cass. 3e civ. 9 novembre 1994 : loyers et copr.
[12] Loi n°65-557 10 juillet 1965 – Article 19.2