Faire le bon choix de syndic de copropriété - nos critères

Selon la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriété doit être gérée par un syndic de copropriété, qu'il soit professionnel ou pas. Peu importe le modèle de gestion, le syndic de copropriété est responsable de la gestion administrative et financière de la copropriété qui lui est confiée, ainsi que du bon entretien de l'immeuble. Si les copropriétaires ne sont pas satisfaits de la manière dont leur copropriété est gérée, ils peuvent changer de syndic par un vote en assemblée générale. Comment choisir un nouveau syndic ? Quelles sont les questions à poser pour choisir un syndic de copropriété ? Quels critères prendre en compte pour le choix d'un syndic ? Cet article passe en revue les différents critères pour faire son choix de syndic.

Quelles sont les questions à se poser pour faire le choix du bon syndic ?

Pour choisir un syndic répondant à vos attentes, il est essentiel de vous poser les questions suivantes :

Comment trouver un syndic capable de représenter au mieux les intérêts de la copropriété ?

Quel syndic offre une transparence totale sur les frais et honoraires ?

Quel syndic se distingue par sa réactivité et sa disponibilité ?

Quels sont les critères de vigilance pour choisir le bon syndic ?

Il est conseillé de sélectionner votre futur syndic en fonction des exigences de votre copropriété. Voici les cinq critères clés à considérer pour choisir judicieusement votre syndic.

Le type de gestion : professionnelle, coopérative ou bénévole

La loi du 10 juillet 1965 reconnaît trois modèles de gestion de copropriété, à savoir :

Le syndic professionnel peut être une personne physique ou morale extérieure à la copropriété, responsable de la gestion de celle-ci. La loi Hoguet établit des règles strictes pour la profession de syndic, notamment l'obligation de détenir une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l'Industrie (CCI), une garantie financière et une assurance professionnelle en responsabilité civile ;

Le syndic bénévole qui est un copropriétaire élu en tant que syndic et qui assure les mêmes missions qu'un syndic professionnel ;

Le syndic coopératif est une forme de gestion de copropriété dans laquelle l'ensemble des membres du conseil syndical partagent les responsabilités de gestion de l'immeuble selon leurs compétences et disponibilités, permettant ainsi une gestion plus transparente et collaborative de la copropriété.

Chaque type de gestion a ses avantages et ses inconvénients. Ces derniers seront détaillés ci-dessous.

Les honoraires du syndic de copropriété et les différents frais supplémentaires

Pour gérer une copropriété, il est possible de faire appel à un syndic professionnel moyennant des honoraires. Ces frais couvrent uniquement les missions spécifiées par la loi de 1965, telles que la convocation d'une assemblée générale annuelle ou la tenue de la comptabilité. En général, les honoraires facturés par le syndic varient entre 120 € et 200 € TTC par an et par lot.
Toutefois, le syndic professionnel peut également facturer des frais supplémentaires pour certaines tâches, telles que :

Tenir une assemblée générale ordinaire après 19 heures ;

Convoquer et tenir une assemblée générale extraordinaire ;

Produire un état daté, dont le coût est plafonné à 380€ TTC depuis la réforme de la copropriété en juin 2020 ;

En cas de travaux, le syndic perçoit généralement une commission d'environ 4% sur le montant total hors taxes ;

Et d'autres frais annexes similaires.

Avant de sélectionner un syndic professionnel, il est primordial de lire avec attention le contrat de syndic encadré par la loi ALUR. Depuis janvier 2022, les syndics professionnels sont également contraints de fournir une grille tarifaire qui détaille les tarifs des prestations proposées, qu'elles soient comprises dans les honoraires ou facturées en tant que frais supplémentaires. Cette disposition facilite la comparaison des devis des différents syndics par les copropriétaires.
En revanche, le syndic bénévole et le syndic coopératif sont des solutions économiques alternatives au syndic professionnel. En effet, la gestion est effectuée par un copropriétaire ou le conseil syndical, et les copropriétaires ne paient pas de frais de gestion. Il convient toutefois de noter que le syndic bénévole peut être rémunéré pour ses services de syndic moyennant un vote à la majorité absolue lors de l'assemblée générale.

La réactivité du syndic et ses visites de copropriété

Le syndic est tenu de se déplacer fréquemment dans la copropriété pour accomplir ses tâches telles que la tenue des assemblées générales, le suivi des travaux en cours, la gestion des sinistres, entre autres. Les honoraires du syndic professionnel couvrent en général un ou deux déplacements par an, mais les déplacements supplémentaires sont facturés.
En revanche, dans le cas d'un syndic bénévole ou coopératif, le syndic réside généralement sur place, ce qui permet une réactivité accrue en cas de problème. Le syndic peut agir rapidement et prendre des décisions, sans avoir besoin de faire appel à des tiers. Cela favorise une prise de décision rapide et efficace pour résoudre les différents problèmes de la copropriété.

La communication avec son syndic

Les syndics professionnels proposent habituellement une permanence téléphonique et une adresse e-mail dédiée pour les échanges avec les copropriétaires et les membres du conseil syndical en semaine. Toutefois, les réponses peuvent parfois être difficiles à obtenir rapidement car chaque gestionnaire gère en moyenne entre 40 et 60 copropriétés simultanément.
Le même problème peut se produire avec les syndics bénévoles, qui sont souvent en activité professionnelle en plus de la gestion de la copropriété. Il peut donc être difficile d'obtenir une réponse en semaine, surtout pendant la journée. En revanche, le syndic coopératif représente une bonne alternative. Étant donné que tous les membres du conseil syndical participent à la gestion de la copropriété, il est plus facile de recevoir une réponse rapide de la part de quelqu'un chargé de la gestion de l'immeuble.

La gestion transparente de la copropriété

La transparence de la gestion de la copropriété est souvent limitée, surtout lorsque celle-ci est confiée à un syndic professionnel traditionnel. En effet, ce dernier ne communique généralement qu'avec les membres du conseil syndical, qui ont ainsi accès à des informations privilégiées telles que les dépenses du compte courant du syndicat des copropriétaires ou le montant des dettes de la copropriété.
En revanche, dans le cas du syndic bénévole ou coopératif, la gestion est effectuée dans l'intérêt des copropriétaires. En effet, le syndic fait partie du syndicat des copropriétaires dans le cadre de l'autogestion, ce qui permet de prendre des décisions dans l'intérêt de tous, comme la renégociation régulière des contrats pour réduire les charges à long terme.

Comment choisir le bon syndic de copropriété ? Tableau récapitulatif

Nous vous proposons ce tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de chaque modèle de gestion de copropriétés pour vous aider à choisir un nouveau syndic.

Comment changer de syndic ?

Mise à l'ordre du jour le changement de syndic

Si vous souhaitez changer de syndic, vous pouvez demander à ce que la résolution soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Cette résolution peut résulter soit d'une révocation, soit d'un non-renouvellement du contrat de votre syndic actuel. N'importe quel membre du conseil syndical ou copropriétaire peut envoyer une demande par lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant la date de l'assemblée générale.

Changement de syndic grâce au vote

Pendant l'assemblée générale, le changement de syndic est soumis au vote du syndicat des copropriétaires. Pour être adoptée, la résolution doit obtenir la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965, soit au moins la moitié des tantièmes de la copropriété. Si cette majorité n'est pas atteinte, mais que la résolution a obtenu au moins un tiers des tantièmes, un second vote peut avoir lieu au cours de la même assemblée générale, cette fois à la majorité simple.

Le changement de syndic

Une fois que le nouveau syndic est choisi, il prend la relève pour poursuivre l'assemblée générale. Cependant, il y a une période de transition entre les deux syndics. L'article 15 de l'ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 a raccourci les délais de restitution des documents relatifs à la copropriété par le syndic sortant. Cet article a également modifié les modalités de passation entre l'ancien et le nouveau syndic.
Ci-dessous un tableau récapitulatif des échéances à respecter lors du passage au nouveau syndic :
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