Un compte bancaire séparé, une obligation pour toutes les copropriétés

Selon la Loi Alur, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. La question est, qu'est-ce que cela signifie? Comment puis-je être sûr que le syndic respecte ses obligations légales ? Dans cet article, nous vous expliquons tout.

L'obligation d'ouverture de compte bancaire séparé en copropriété

Depuis l'adoption de la loi Alur en 2014, l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, pour les dépenses que la copropriété va engager, est obligatoire. Cette nécessité est énoncée à l'article 18 de la loi Alur qui stipule que le syndic doit “ouvrir au nom du syndicat un compte bancaire ou postal séparé sur lequel seront versées sans délai les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat des copropriétaires.”
En effet, le syndic de copropriété à de nombreuses tâches. En plus, il agit en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires dans toutes ses fonctions officielles (exemple : action en justice). De ce fait, il lui appartient d'ouvrir un compte bancaire séparé pour la copropriété. Il dispose d'un délai de trois mois à compter de son élection en assemblée générale pour remplir cette obligation légale.
Il est important de rappeler qu'en théorie, la loi Alur permet au syndic de choisir l'établissement bancaire dans lequel sera ouvert le compte. Néanmoins, les copropriétaires ont la possibilité, s'ils le souhaitent, de ne pas offrir au syndic cette liberté en votant contre à la majorité absolue en assemblée générale.
Enfin, la Loi ALUR stipule qu'à l'exception du syndic provisoire, le syndic n'est pas autorisé à avancer des fonds au syndicat des copropriétaires. De plus, le syndic est interdit de faire transiter les fonds de la copropriété par un autre compte bancaire avant qu'ils ne soient transférés sur le compte bancaire séparé. Il est impératif que les fonds soient transférés immédiatement dès l'ouverture du compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Est-il possible qu'une copropriété soit dispensée de l'ouverture d'un compte bancaire séparé ?

Autrefois, les copropriétés comprenant moins de 15 lots pouvaient être exemptées de la nécessité d'établir un compte bancaire distinct au nom du syndicat des copropriétaires. Cependant, suite à l'ordonnance du 30 octobre 2019, inscrite dans la loi Elan, cette exemption a été abolie.
À présent, toutes les copropriétés sont tenues d'ouvrir un compte bancaire distinct, quelle que soit leur taille.

Quelle est la différence entre un compte bancaire individualisé et séparé ?

Il existe des syndics professionnels qui tentent de contourner l'exigence d'ouvrir un compte bancaire distinct en utilisant la méthode des comptes individualisés. Cependant, il est important de noter que les comptes séparés et individualisés sont deux concepts distincts.
Un compte individualisé est un sous-compte hébergé dans un compte bancaire général. Au sein de certains syndics professionnels la procédure consiste en l'ouverture d'un seul compte pour toutes leurs copropriétés clientes, puis ouvrir des comptes individualisés pour chaque copropriété. Dans ce cas, avec un compte individualisé, le compte bancaire de la copropriété est partagé avec toutes les autres copropriétés gérées par le syndic.
Depuis l'adoption de la loi ALUR , il est illégal d'ouvrir ce type de comptes puisqu'ils sont détenus au nom du syndic plutôt qu'au nom du syndicat des copropriétaires.

Quel est le prix de l'ouverture d'un compte séparé pour la copropriété ?

Même si le contrat avec le syndic stipule que l'ouverture d'un compte bancaire ne fait pas partie des prestations incluses, la Loi ALUR stipule que les syndics n'ont pas le droit de facturer l'ouverture d'un compte séparé au nom de la copropriété. Si votre syndic vous a facturé cette prestation, vous pouvez exiger qu'il rembourse ces frais abusif en lui faisant part de cette loi.

Par quel moyen est-il possible de vérifier que le syndic a bien ouvert un compte bancaire séparé pour la copropriété ?

Nous vous recommandons de vérifier l'IBAN de votre compte pour vous assurer que le syndic a bien ouvert un compte bancaire séparé pour votre copropriété. L'IBAN doit en principe être au nom de la copropriété. Vous pouvez également le vérifier en regardant le nom du compte courant qui reçoit vos versements de copropriété ou encore lorsque l'assemblée générale annuelle approuve les comptes.

Quelles conséquences si le syndic n'a pas ouvert de compte bancaire séparé pour la copropriété?

Si vous découvrez que votre syndic a omis d'ouvrir un compte bancaire distinct au nom de la copropriété, votre syndic a commis une erreur de gestion. Mais n'oublions pas que le syndic dispose d'un délai de trois mois à compter de son élection pour ouvrir un compte bancaire séparé.
Si, passé ce délai, aucun compte bancaire n'a été ouvert, nous vous conseillons de rappeler à votre gestionnaire ses obligations légales d'abord par lettre recommandée avec accusé de réception puis par mandat d'avocat (mise en demeure).
Vous avez le droit de révoquer le contrat de votre gestionnaire de copropriété pour un motif légitime et sérieux si, par exemple, votre syndic manque à ses obligations légales. En effet, le mandat du syndic est invalide si l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé n'est pas respectée.

Quelle est la loi concernant le livret A et le compte bancaire séparé ?

Selon la loi Alur, la copropriété doit disposer à la fois d'un compte bancaire séparé et d'un compte de placement rémunéré. Il fait généralement référence à un livre A. Cet argent est destiné aux fonds de travaux.
Rappelons que le fonds de travaux permet à la copropriété d'anticiper des dépenses importantes en cas de gros projets de rénovation (exemple : ravalement de façade, travaux de toiture).