Comment contester le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété[1] s'impose aux futurs acquéreurs de lots, aux créanciers qui font saisir les lots, aux personnes recevant les lots en donation, aux locataires et surtout aux propriétaires de ces lots. Le non-respect des dispositions du règlement de copropriété peut entraîner des sanctions, y compris en justice. Si le règlement ne convient pas au copropriétaire, il est possible, sous certaines conditions, de le contester.

Le règlement de copropriété pour le copropriétaire

Le règlement de copropriété est un document essentiel et obligatoire. Il s'impose à tous les copropriétaires, sans exception. Chaque membre de la copropriété peut jouir librement des parties communes et des parties privatives. Toutefois, il doit le faire dans le respect des limites imposées par ce document.
Comme tout document écrit, le règlement de copropriété peut être soumis à différentes interprétations. Il peut s'agir d'une source de conflit importante au sein de la copropriété.
Le règlement de copropriété est également susceptible de comporter des dispositions ou des articles contraires à la loi ou aux bonnes mœurs. Il appartient alors au copropriétaire d'en dénoncer les erreurs ou les défauts de conformité à la législation en vigueur. Pour ce faire, le copropriétaire peut contester le règlement de copropriété en demandant sa révision.
Enfin, le règlement de copropriété peut prévoir une erreur dans le mode de répartition des charges. En fonction du motif de contestation, le copropriétaire peut s'adresser, soit à l'assemblée générale, soit au tribunal de grande instance.

Contester le règlement de copropriété en demandant sa révision

Si certaines dispositions ne conviennent pas au copropriétaire, il peut tenter d'amorcer une révision du règlement de copropriété. Le document peut être modifié, mais la majorité des copropriétaires doit approuver cette révision en assemblée générale.
Les règles de vote changent selon la finalité de la révision. Par exemple, pour une révision permettant d'adapter le règlement de copropriété à des dispositions légales ou réglementaires, il s'agit d'un vote à la majorité simple [2] ; dit « vote à la majorité de l'article 24 ». Si le copropriétaire souhaite faire modifier la répartition des charges, un vote à l'unanimité est requis. Il lui faut donc convaincre tous les copropriétaires.

Contester la répartition des charges prévue dans le règlement de copropriété

Le copropriétaire dispose de 10 ans pour contester les charges abusives[3] (lorsque la part payée par le copropriétaire est supérieure à 25% de ce qu'il devrait normalement payer). Il doit s'adresser à l'assemblée générale si la contestation concerne le mode de répartition des charges prévu dans le règlement de copropriété. L‘article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la modification de ce mode de répartition doit être approuvée de manière unanime par l'ensemble des copropriétaires.
S'il s'agit d'une erreur dans la répartition des charges, le copropriétaire va devoir s'adresser au tribunal de grande instance du lieu où est située la copropriété. Le copropriétaire doit démontrer la non-conformité de la réparation des charges avec la loi. Le juge peut, si la requête du copropriétaire est fondée, décider d'un autre mode de répartition des charges qui s'imposera à toute la copropriété. Dans tous les cas, la nouvelle répartition ne sera pas rétroactive. Elle ne vaudra que pour l'avenir.
[1] Régi par les articles 8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1 à 4 du décret du 17 mars 1967
[2] Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 24
[3] Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42