Comprendre et analyser le contrat type de syndic de copropriété

Le contrat type de syndic de copropriété, instauré par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, constitue une avancée majeure dans la gestion des copropriétés en France. Ce texte vise à standardiser les relations entre les syndics et les copropriétaires, en donnant une définition des prestations incluses dans la gestion courante de la copropriété et celles qui peuvent faire l'objet de rémunérations supplémentaires. L'objectif principal est de renforcer la transparence et de prévenir les abus dans la gestion des copropriétés.

Le contrat type de syndic de copropriété

Le contrat type de syndic de copropriété encadre les obligations du syndic dans la gestion de la copropriété. Il stipule :

• les garanties professionnelles du syndic :
  
• une garantie financière suffisante pour lui permettre de couvrir les fonds détenus pour le compte des copropriétés,
  
• une assurance responsabilité civile professionnelle ;
  
• une carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie qui atteste de son aptitude à gérer une copropriété.
  
• La durée du contrat du syndic : la loi limite la durée du contrat de syndic à une durée maximale de trois ans. Son renouvellement n'est possible qu'à travers un vote en Assemblée Générale à la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés. Cette limitation vise à éviter les situations de monopole et à permettre aux copropriétaires de changer de syndic si nécessaire ;
  
• Les modalités de rémunération du syndic selon les types de prestations qu'il propose :
  
• les prestations comprises dans le forfait annuel (gestion courante) ;
  
• les prestations facturées en supplément (interventions spécifiques) ;
  
• Les pénalités prévues en cas de manquement du syndic.
  

Les points à vérifier avant la signature du contrat

Les clauses obligatoires

Avant de signer un contrat avec un syndic, les copropriétaires doivent s'assurer que toutes les clauses obligatoires y figurent (les garanties professionnelles du syndic, la durée du contrat, les modalités de rémunération et les pénalités en cas de non-respect des obligations). Il est essentiel que le contrat suive fidèlement le modèle réglementaire et ne comporte aucune omission volontaire ou modification abusive.
Le syndic doit également respecter ses obligations d'information. Depuis la loi ALUR, un syndic est tenu de fournir aux copropriétaires une fiche synthétique de la copropriété qui résume les principales informations financières et techniques. Il doit également mettre en place un extranet pour permettre aux copropriétaires d'accéder aux documents administratifs de leur immeuble comptes, procès-verbaux d'assemblées générales), sauf si une dispense est votée en assemblée générale.

Détail et conformité des prestations comprises dans le forfait annuel

Le contrat doit également définir précisément les prestations comprises dans le forfait annuel afin de s'assurer que le syndic ne facture pas en supplément des services qui devraient être inclus dans la gestion courante. Le contrat doit donc préciser de manière exhaustive toutes les prestations couvertes par le forfait pour éviter toute ambiguïté et tout coût imprévu.

Détail et conformité des prestations particulières

Les prestations particulières facturables en plus du forfait annuel doivent être conformes à la liste limitative définie par la loi (décret n°2015-342 du 26 mars 2015). Seules certaines interventions bien précises peuvent faire l'objet de frais supplémentaires et tout ajout de prestations facturables en dehors de cette liste constitue une irrégularité.

Les modalités de résiliation et de démission du syndic

Il est important de vérifier les conditions de préavis et les modalités permettant de révoquer un syndic en cas d'insatisfaction. Un syndic ne peut pas imposer des conditions de résiliation trop restrictives qui empêcheraient les copropriétaires de changer de gestionnaire en cas de besoin.