Le contrat-type d’un syndic de copropriété : définition et caractéristiques

Le contrat-type de syndic de copropriété a été introduit par la loi ALUR de 2014 afin de mieux encadrer la gestion des syndics et de garantir une meilleure protection des copropriétaires. Qu'est-ce qu'un contrat type de syndic ? Que contient-il ? Est-il obligatoire de le faire ? Vous trouverez toutes les réponses ci-dessous.

Définition d'un contrat-type de syndic

La loi ALUR de 2014 a imposé aux syndics un modèle de contrat standardisé appelé “contrat-type”. Il est important de noter que le syndicat des copropriétaires est contraint de conclure un contrat avec le syndic afin de lui conférer un mandat et lui permettre d'accomplir ses tâches.

Est-ce qu'un contrat-type est une obligation pour le syndic ?

Le contrat-type pour un syndic de copropriété est obligatoire en fonction du modèle de gestion.
D'après la loi du 10 juillet 1965 deux types de modèles sont établis :

Dans le cas du syndic professionnel, la copropriété engage une société externe pour gérer les tâches de base moyennant des honoraires. Des frais supplémentaires sont prévus pour tout service additionnel, tel que l'établissement d'un état daté lors d'une mutation.

Le syndic non-professionnel se compose du syndic bénévole et du syndic coopératif. Dans le premier cas, un copropriétaire est élu en assemblée générale pour occuper la fonction de syndic, tandis que dans le second, le conseil syndical gère la copropriété sans intermédiaire. Même si légalement le président du conseil syndical est considéré comme syndic, les conseillers syndicaux collaborent pour organiser la gestion de la copropriété en pôles, ce qui assure plus de transparence et de réactivité.

À quel moment le contrat-type de syndic est-il obligatoire ?

La loi ALUR a instauré le contrat-type de syndic afin de prévenir les abus de la part des gestionnaires de copropriété. Dans tous les cas, ce contrat est obligatoire pour les syndics professionnels. Quant aux syndics bénévoles, le contrat-type ne devient obligatoire que s'ils sont rémunérés, et nous allons expliquer les modalités de rémunération dans les lignes suivantes. Bien que le contrat-type ne soit pas obligatoire pour le syndic coopératif, la loi ALUR le prévoit pour encadrer les fonctions du syndic et rassurer les copropriétaires.

Quelles sont les raisons pour qu'un contrat-type de syndic soit obligatoire ?

Avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR, les syndics étaient libres d'établir leur propre contrat.
Toutefois, dans le cas d'un syndic professionnel, la dynamique de pouvoir était inégale, ce qui permettait à ce dernier d'exploiter facilement sa position vis-à-vis des copropriétaires.
L'instauration du contrat-type vise donc à restreindre les abus des syndics et à accroître l'influence des copropriétaires.
Ils auront ainsi plus de facilité :

pour comparer les contrats et mettre en concurrence des syndics ;

pour exiger davantage en ce qui concerne les honoraires et les services fournis par le syndic ;

pour restreindre les pratiques abusives du syndic.

Quelles sont les composantes d'un contrat-type de syndic ?

Les règles concernant le contrat-type du syndic sont définies par la loi ALUR et le décret du 26 mars 2015. Conformément à ces textes, en vigueur depuis le 2 juillet 2015, le syndic est tenu de suivre le format spécifique du contrat-type. Examinons à présent de manière approfondie les éléments requis dans un contrat de syndic afin de respecter la loi.

Les éléments professionnels que doit posséder un syndic

Tout syndic professionnel doit être en possession :

d'une carte professionnelle

d'une assurance

d'une garantie financière

Il est très important que le contrat mentionne explicitement les références de ces éléments.

La période de gestion du syndic

Quel que soit le mode de gestion, la durée du mandat du syndic peut varier de un à trois ans, avec possibilité de renouvellement. Elle est définie au moment de l'élection du syndic lors de l'assemblée générale. Le contrat doit prévoir les dates précises du début et de la fin du mandat.
Il convient de souligner que pour les copropriétés neuves, le promoteur immobilier nomme un syndic provisoire pour une période d'un an.
À la clôture de l'exercice annuel, une convocation à une assemblée générale doit être lancée par le syndic provisoire afin que les copropriétaires puissent désigner un nouveau syndic. Le syndicat des copropriétaires a également la possibilité de reconduire le mandat du syndic provisoire si ce dernier a fait preuve d'une bonne gestion durant l'année écoulée.

Les honoraires du syndic de copropriété

Les modalités de rémunération du syndic diffèrent en fonction du modèle de gestion adopté.
Dans le cas d'un modèle professionnel, les copropriétaires paient des honoraires au syndic pour les tâches spécifiées dans le contrat de base, qui comprennent notamment :

La planification et la tenue de l'AG annuelle ;

La gestion des comptes ;

L'élaboration d'un budget prévisionnel ;

L'encaissement des charges de copropriété par l'émission d'appels de fonds ;

La supervision des rénovations et des incidents ;

Le règlement des charges impayées ;

La supervision des contrats avec les fournisseurs.

En règle générale, ces travaux n'incluent pas ceux liés à la maintenance et à la gestion des parties communes ou des équipements communs de l'immeuble. En plus des honoraires, les copropriétaires peuvent être chargés de payer des frais supplémentaires pour certaines prestations.
Dans le cas du syndic bénévole, il peut être rémunéré de deux manières :

Soit par le remboursement des frais qu'il a engagés tels que les frais de déplacement, les photocopies, etc.

Soit par le versement régulier d'un montant fixe. Cependant, le montant de cette rémunération ne doit pas dépasser le revenu principal du syndic et est soumis à l'impôt sur le revenu en tant que bénéfices non commerciaux.

Le syndic coopératif n'est pas payé pour assurer ses fonctions de syndic. Néanmoins, les dépenses encourues par les membres du conseil syndical sont remboursées par les copropriétaires en fonction de leur quote-part respective.
Les tâches du syndicLe contrat de syndic, quel que soit le modèle choisi, doit stipuler que le syndicat des copropriétaires donne un mandat au syndic pour qu'il puisse exercer ses fonctions. Le contrat-type énonce que "l'objet de cette mission est notamment défini à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent contrat"

Quelles clauses doivent obligatoirement figurer dans un contrat-type de syndic ?

Le contrat-type du syndic de copropriété doit contenir d'autres clauses importantes telles que :

Les conditions de révocation du syndic qui prévoient une rupture du contrat uniquement en cas de motif grave et légitime, tel que la non-exécution d'une décision approuvée par l'assemblée générale ;

Les modalités de démission du syndic qui doit respecter le préavis indiqué dans le règlement de copropriété ;

La fiche synthétique de copropriété qui contient toutes les informations financières, techniques et juridiques relatives à la copropriété. Le syndic doit mettre ce document à la disposition des copropriétaires et doit le communiquer à tout copropriétaire qui en fait la demande dans les 15 jours suivant cette demande. Le contrat-type prévoit des pénalités financières si le syndic ne respecte pas cette obligation.

La mention annexe qui est susceptible de figurer dans le contrat-type du syndic

La fréquence des visites de la copropriété est une clause annexe qui peut être incluse dans le contrat-type du syndic professionnel.

Focus sur le nouveau modèle de contrat-type de syndic

Le contrat-type de syndic, qui a été établi par le décret du 26 mars 2015, a été renforcé par plusieurs textes en 2020. Cette évolution a pour but de renforcer les exigences imposées aux syndics, en particulier aux professionnels, afin de limiter les pratiques abusives. Nous allons maintenant examiner certaines des mesures les plus importantes du nouveau contrat-type.

L'encadrement des frais supplémentaires du syndic

Avec la dernière version du contrat-type de syndic, l'un des buts est de prévenir les facturations excessives de frais supplémentaires. Le fonctionnement précédent autorisait le syndic à inclure plusieurs modalités d'indemnisations financières pour la tenue d'assemblées générales extraordinaires, comme par exemple une somme fixe en plus d'un coût variable selon le nombre de lots ou les heures passées.
Toutefois, la nouvelle version limite le syndic à une seule majoration du taux horaire en cas de dépassement du temps convenu dans le contrat. Cette mesure vise à mieux contrôler les frais annexes liés aux assemblées extraordinaires, souvent à l'origine d'abus.

Durcissement des pénalités de retard

En cas de demande de documents par un ou plusieurs copropriétaires et de non-respect de cette requête par un syndic professionnel, une pénalité de 15 € par jour de retard peut lui être appliquée. Si aucune action n'est prise par le syndic pendant plus d'un mois, le montant total des sanctions peut être déduit de sa rémunération.

Le compte séparé ouvert au nom de la copropriété

Avant l'adoption de la loi ALUR, il était obligatoire pour le syndic de procéder à l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sauf si l'assemblée générale avait accordé une dispense.
Ensuite, le décret du 26 mars 2015 a restreint cette exception aux copropriétés de moins de 15 lots.
Cependant, depuis le 31 décembre 2020, l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés, sans aucune exception.

Résilier un contrat-type de syndic de copropriété

Il est possible de changer de syndic en suivant plusieurs étapes bien définies que nous allons voir ensemble. Les modalités de résiliation d'un contrat de syndic en cours sont précisées dans l'ordonnance du 30 octobre 2019.
Il y a deux circonstances qui peuvent être à l'origine de la résiliation d'un contrat de syndic en cours de mandat :

La première dans le cas où le syndic décide de démissionner de sa fonction ;

La seconde dans le cas où le syndic fait une erreur de gestion et que les copropriétaires veulent le révoquer. Toutefois, il est important de noter qu'il est nécessaire de justifier la révocation par un motif légitime et sérieux.

Il est important de mentionner que la révocation du syndic est soumise au vote en assemblée générale à la majorité absolue. Cependant, si la résolution ne recueille pas cette majorité mais qu'au moins un tiers des voix en copropriété y est favorable, il est possible d'organiser un second vote au cours de la même assemblée générale, cette fois-ci avec une majorité simple requise.