Les principes de la gestion des contrats en copropriété

Dans le but de maintenir les parties communes d'une copropriété en bon état et d'assurer la gestion adéquate de l'immeuble, il est essentiel de souscrire à divers contrats d'entretien et d'assurance. Cependant, comment procéder à leur souscription et à leur résiliation. Dans cet article, nous allons passer en revue les différents aspects des contrats en copropriété.

Les contrats souscrits au nom de la copropriété

Les contrats obligatoires

Afin de garantir la maintenance de l'immeuble et de respecter les règles de sécurité, les copropriétaires sont tenus de souscrire à plusieurs contrats essentiels :

• Chauffage collectif : Instauré en septembre 2009, le contrat d'entretien du chauffage collectif impose à la copropriété de désigner un prestataire chargé de vérifier les appareils, de réguler la chaudière et de maintenir un livret d'entretien à jour.
  

• Entretien des ascenseurs : Conformément à l'article L. 125-2-5 du Code de la construction et de l'habitation.
  

• Entretien des motorisations : Pour les portes et portails automatiques.
  

• Entretien des dispositifs de sécurité incendie.
  

• Assurance en responsabilité civile : Obligatoire pour le syndicat des copropriétaires.
  

• Assurance de la copropriété : Couvre les sinistres affectant les parties communes, comme une fuite d'eau.
  

• Assurance dommage-ouvrage : Requise pour de travaux effectués dans la copropriété.
  

Les contrats conseillés

Bien que ces contrats ne soient pas obligatoires, il est fortement recommandé de les souscrire afin de maintenir l'immeuble et ses parties communes en bon état et de se protéger contre d'éventuels sinistres. Voici quelques contrats qui sont vivement conseillés :

• Contrats de nettoyage pour entretenir à la fois les parties communes et les espaces verts.
  

• Contrats de gestion des ordures.
  

• Contrats d'entretien spécifiques pour les équipements de la copropriété tels que piscine, court de tennis, etc.
  

• Contrat d'assurance multirisque immeuble.
  

Étapes à suivre pour souscrire un contrat pour sa copropriété

Le syndic, en sa qualité de représentant des copropriétaires, est responsable de la souscription des contrats liés à la copropriété. Toutefois, les démarches varient en fonction du type de contrat concerné.
On doit donc distinguer les contrats d'entretien et ceux liés aux assurances de la copropriété.

Les contrats d'entretien

Le syndic de copropriété, en raison de ses responsabilités, a le pouvoir d'entreprendre toutes les actions nécessaires à la gestion efficace des parties communes. Il est donc autorisé à souscrire des contrats d'entretien simples sans avoir besoin de l'approbation préalable de l'assemblée générale.
Un contrat simple d'entretien fait référence à tout contrat indispensable pour assurer la bonne gestion de la copropriété et de ses équipements communs. Cela peut inclure des contrats tels que l'entretien des espaces verts ou la maintenance de l'ascenseur.
La sélection du prestataire relève de la responsabilité du syndic, qui procède à une mise en concurrence des offres. Cependant, si le devis excède le seuil décidé en assemblée générale, le syndic est dans l'obligation de solliciter l'avis du conseil syndical avant toute signature.
Lorsque les contrats d'entretien sont sous forme d'abonnements offrant une assistance complète, le syndic doit obtenir l'approbation préalable des copropriétaires en AG avant de les signer. À cet effet, il doit inclure la résolution correspondante à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée de plusieurs devis de prestataires.
Lors du vote, la résolution nécessite l'approbation de la majorité simple conformément à l'article 24 de la loi de 1965, ce qui signifie que la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance est requise. De plus, les copropriétaires doivent convenir du prestataire sélectionné en se basant sur les devis inclus dans la convocation.

Les contrats d'assurance

Pour souscrire un contrat d'assurance, il est nécessaire d'obtenir l'approbation de l'assemblée générale par un vote à la majorité simple conformément à l'article 24 de la loi de 1965. De plus, le syndic doit suivre une procédure de mise en concurrence des compagnies d'assurance et des courtiers, et inclure les devis correspondants dans la convocation.
Lors du vote, les copropriétaires auront la possibilité de sélectionner le contrat d'assurance de leur choix parmi ceux proposés par le syndic de copropriété.
Cependant, il y a une nuance concernant l'assurance responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Étant donné que ce contrat est obligatoire, si l'assemblée générale rejette la souscription de cette assurance, le syndic est autorisé à la contracter librement au nom du syndicat.

Principe de résiliation des contrats pour sa copropriété

Habituellement, les contrats souscrits pour la copropriété sont reconduits tacitement. Ce qui implique que vous n'avez pas besoin de donner votre consentement explicite pour renouveler le contrat, car il se renouvelle automatiquement.
Néanmoins, il est tout à fait envisageable de mettre fin au contrat avant sa date d'échéance. Pour cela, il est nécessaire de respecter le préavis spécifié dans le contrat et d'informer le prestataire de votre intention de résilier le contrat avant la date prévue. Cette démarche peut être accomplie en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception.

La loi Chatel : résiliation des contrats en copropriété

À partir de la mise en vigueur de la loi Chatel en 2007, les prestataires sont tenus de vous notifier la possibilité de résilier votre contrat au moins trois mois avant la date limite de résiliation. Ils ont également l'obligation de vous transmettre un avis d'échéance du contrat au plus tard un mois avant ladite date limite.
Afin de résilier un contrat conformément à la loi Chatel, il est nécessaire de remplir deux conditions cumulatives :

• Voter la résiliation du contrat conformément à la majorité requise par l'article 24 de la loi de 1965 en assemblée générale des copropriétaires ;
  

• Avoir une raison valable : Le prestataire peut être en faute s'il n'a pas signalé le délai de résiliation ou si l'information a été transmise au syndicat des copropriétaires de façon peu claire, par exemple en omettant de préciser la date limite de résiliation.
  

Lorsqu'une telle situation se présente, il est nécessaire que le syndicat des copropriétaires adresse une lettre de résiliation du contrat au prestataire par envoi recommandé avec accusé de réception. Dans cette lettre, le syndicat demande également le remboursement des trop perçus pour les mois où le contrat a été tacitement reconduit en violation de la loi Chatel.