Les spécificités de la copropriété à deux copropriétaires

La copropriété à deux copropriétaires obéit à des règles spécifiques visant à assurer une gestion efficace de l'immeuble tout en évitant les situations de blocage. Encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et réformée par l'ordonnance du 30 octobre 2019, cette configuration particulière bénéficie d'un régime simplifié pour faciliter la prise de décisions. L'obligation de désigner un syndic, les modalités d'adoption des résolutions en assemblée générale ou encore les mesures conservatoires prises par un seul copropriétaire sont autant d'aspects encadrés par la législation. La copropriété à deux copropriétaires présente des particularités juridiques spécifiques qui visent à faciliter la gestion de l'immeuble et à prévenir les situations de blocage. Ces dispositions sont encadrées par la loi du 10 juillet 1965, modifiée notamment par l'ordonnance du 30 octobre 2019.

Désignation et rôle du syndic

Même s'il n'y a que deux copropriétaires, la désignation d'un syndic reste obligatoire. Le syndic peut être professionnel ou non. Lorsque le syndic est non-professionnel (la mission de syndic est donc assurée par un des copropriétaires), il peut, avec l'accord de l'autre copropriétaire, déléguer certaines de ses missions à un tiers pour une tâche déterminée. Cette faculté vise à pallier les éventuelles difficultés de gestion spécifiques aux petites copropriétés.

Assemblée Générale et prise de décisions

Dans une copropriété à deux copropriétaires, les modalités de prise de décision sont adaptées pour éviter les situations de blocage :

• les décisions qui relèvent de la majorité simple (majorité de l'article 24) peuvent être prises par le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix ;
  
• les décisions qui relèvent de la majorité absolue (majorité de l'article 25) peuvent être prises par le copropriétaire détenant au moins les deux tiers des voix ;
  

Ces dispositions permettent au copropriétaire majoritaire de prendre des décisions essentielles à la bonne gestion de l'immeuble, même en cas de désaccord avec l'autre copropriétaire.

Mesures conservatoires par un seul copropriétaire

Dans une copropriété à deux copropriétaires, chaque copropriétaire a la possibilité de prendre seul les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence. Ces mesures peuvent être prises sans réunion préalable de l'Assemblée Générale. Le copropriétaire ayant pris l'initiative doit notifier sa décision à l'autre copropriétaire. Cette disposition vise à éviter la dégradation de l'immeuble en cas d'inertie ou de désaccord entre les copropriétaires.

Recouvrement des charges en cas de conflit ou de carence du syndic

En cas de conflit d'intérêt du syndic non-professionnel, le copropriétaire non syndic peut exercer une action en justice pour le recouvrement des charges dues. De même, en cas d'absence ou de carence du syndic, chaque copropriétaire peut agir pour assurer le recouvrement des charges nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

Contestation des décisions

Dans une copropriété à deux copropriétaires, chaque copropriétaire peut contester une décision prise par l'autre dans un délai de deux mois à compter de sa notification. Sauf en cas d'urgence, l'exécution de la décision est suspendue pendant ce délai. Cette possibilité de contestation garantit les droits de chaque copropriétaire et assure un équilibre dans la gestion de la copropriété.