Copropriété en immeuble neuf : garanties et assurances

L'achat d'un bien en copropriété dans un immeuble neuf représente un investissement important. Pour protéger les copropriétaires contre d'éventuels défauts de construction et sinistres, la loi impose différentes garanties et assurances. Dès la réception des travaux, l'immeuble bénéficie de garanties légales qui engagent les constructeurs à intervenir en cas de malfaçon. En parallèle, certaines assurances sont obligatoires afin de protéger la copropriété contre les risques majeurs, tandis que d'autres, facultatives, offrent une couverture supplémentaire. Ces dispositifs permettent de sécuriser la pérennité du bâtiment et d'assurer une prise en charge efficace des désordres pouvant survenir après la livraison.

Les garanties légales applicables aux immeubles neufs en copropriété

En France, les immeubles neufs bénéficient de plusieurs garanties légales qui encadrent la qualité des travaux et la prise en charge des éventuels défauts de construction.

La garantie de parfait achèvement (1 an)

La garantie de parfait achèvement impose à l'entrepreneur de réparer tous les défauts signalés par le maître d'ouvrage au cours de l'année qui suit la réception des travaux. Cette garantie couvre aussi bien les malfaçons constatées lors de la livraison du bâtiment que celles détectées ultérieurement.
Cette garantie intervient sur les défauts de finition (peintures mal réalisées, revêtements de sol défectueux, problèmes d'étanchéité des fenêtres, …) mais ne s'applique pas aux dégradations liées à l'usure normale ou à un mauvais entretien de la part des copropriétaires.
Pour mettre en œuvre cette garantie, le maître d'ouvrage dresse un procès-verbal de réception dans lequel il consigne les différentes réserves. Par la suite, les copropriétaires peuvent signaler d'autres défauts dans l'année suivant la livraison. L'entrepreneur a alors l'obligation de réaliser les réparations dans les délais impartis. En cas de refus ou d'inaction, la copropriété peut engager un recours judiciaire.

La garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement) (2 ans)

La garantie biennale protège les éléments d'équipement dissociables du bâti pendant une durée de deux ans après la réception des travaux. Cette garantie concerne notamment les volets roulants, les stores, les systèmes de chauffage et de ventilation, la robinetterie, les sanitaires ou encore l'éclairage des parties communes.
Si un équipement présente un dysfonctionnement au cours deux ans après la réception des travaux, les copropriétaires doivent en informer le promoteur par écrit, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le constructeur ne procède pas aux réparations nécessaires, une action en justice peut être envisagée.

La garantie décennale (10 ans)

La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination. Les désordres concernés par cette garantie incluent les fissures structurelles qui mettent en péril la stabilité de l'édifice, les défauts d'étanchéité de la toiture ou encore les problèmes de fondations entraînant des affaissements.
Durant cette période, les constructeurs sont responsables des réparations nécessaires. En cas de sinistre, la copropriété peut activer l'assurance dommages-ouvrage, qui permet de financer rapidement les réparations sans attendre une décision de justice.

Les assurances obligatoires en copropriété

Certaines assurances sont obligatoires pour garantir la sécurité des biens et des personnes dans une copropriété.

L'assurance dommages-ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage permet de financer les réparations des dommages relevant de la garantie décennale. Cette assurance doit être souscrite avant le début des travaux par le maître d'ouvrage, qu'il s'agisse du promoteur ou du syndic en cas de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa). Lorsqu'un sinistre survient, l'assureur doit proposer une indemnisation sous un délai de 90 jours. En cas de désaccord sur l'indemnisation ou si l'assurance tarde à répondre, des recours sont possibles devant les tribunaux compétents.

L'assurance responsabilité civile du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance responsabilité civile afin de couvrir les dommages que l'immeuble pourrait causer à des tiers. Cette assurance prend en charge, par exemple, les dommages liés à une chute de façade entraînant un accident sur la voie publique ou des infiltrations d'eau affectant un logement voisin.

L'assurance multirisque immeuble

L'assurance multirisque immeuble couvre les sinistres susceptibles d'affecter l'immeuble (incendies, dégâts des eaux, actes de vandalisme ou catastrophes naturelles). Bien que cette assurance ne soit pas imposée par la loi, elle est vivement recommandée pour éviter des dépenses imprévues en cas de sinistre majeur.

Les assurances facultatives mais recommandées

Certaines assurances ne sont pas obligatoires, mais elles apportent une protection complémentaire aux copropriétaires et au syndicat de copropriété.

L'assurance protection juridique

L'assurance protection juridique permet à la copropriété d'être accompagnée en cas de litige, que ce soit contre un constructeur, un prestataire ou même un copropriétaire. Elle facilite la prise en charge des frais de procédure et d'expertise, tout en offrant un soutien juridique aux syndics et aux conseils syndicaux.

L'assurance individuelle des copropriétaires

Chaque copropriétaire a l'obligation d'assurer son logement en responsabilité civile. Il leur est également recommandé de souscrire une assurance complémentaire qui couvre les risques spécifiques (dégâts des eaux, incendies, vol…). Cette couverture individuelle permet de mieux protéger les biens personnels et d'éviter des conflits avec l'assurance collective de l'immeuble.

Procédures et recours en cas de sinistre ou de malfaçon

En cas de sinistre ou une malfaçon sur l'immeuble, les désordres doivent être déclarés au syndic de copropriété ou à l'assureur concerné. Une expertise est ensuite réalisée pour déterminer l'origine du problème et évaluer les réparations nécessaires. Si un accord amiable n'est pas trouvé, la copropriété peut engager un recours contre l'entreprise responsable des travaux. La procédure commence généralement par une mise en demeure, suivie, si nécessaire, d'une action en justice. Dans tous les cas, le syndic joue un rôle clé dans la gestion des sinistres et la protection des intérêts des copropriétaires.