Le rôle du syndic dans une copropriété en cas de dégâts des eaux

Le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent dans les immeubles en copropriété. Lorsqu'un tel incident se produit, la première étape consiste à identifier l'origine de la fuite. Si celle-ci a pour origine les parties communes, la responsabilité incombe au syndic qui doit prendre les mesures nécessaires pour réparer la fuite et obtenir une indemnisation. Cet article vous expliquera en détail quelles sont les procédures à suivre en cas de dégâts des eaux et quelles obligations incombent au syndic.

Les dégâts des eaux : définition

Un dégât des eaux désigne les dommages causés à des biens, qu'ils soient mobiliers ou immobiliers, suite à une intrusion ou une fuite d'eau. Il peut provenir tant des espaces communs (escaliers, couloirs, corridors, etc.) que des espaces privés (logement individuel, place de parking, box, etc.).
Plus précisément, cela peut englober les situations suivantes :

• Une canalisation qui fuit ;
  

• Une fuite ou un débordement provenant d'un radiateur, d'un appareil électroménager, d'une baignoire, d'un lavabo ou d'un évier ;
  

• Des gouttières obstruées ou débordantes ;
  

• Une infiltration d'eau au niveau du toit.
  

Dans les lignes qui suivent, nous examinerons en détail les responsabilités et devoirs du syndic de copropriété lorsque survient un dégât des eaux qui est lié aux parties communes ou qui les impacte.

Le syndic : sa responsabilité en cas de dégâts des eaux

Dans le cas où les parties communes sont impactées ou à l'origine du dégât des eaux, le syndic est tenu de prendre des mesures pour remédier à la fuite et assurer les réparations nécessaires.

Les responsabilités du syndic en cas de dégât des eaux

En vertu de son contrat, le syndic, qu'il soit professionnel, bénévole ou coopératif, assume la responsabilité de la gestion des sinistres. En cas de fuite d'eau provenant des parties communes de la copropriété, le syndic joue le rôle d'intermédiaire entre l'assureur et le syndicat des copropriétaires.
Ci-dessous les obligations auxquelles le syndic doit se conformer dès qu'un sinistre survient :

• Fournir à l'assureur tous les documents justificatifs indispensables ;
  

• Récolter des preuves du sinistre en prenant des photographies, des vidéos et éventuellement des témoignages ;
  

• Rassembler des attestations ou des devis détaillés de prestataires de services ;
  

• Évaluer précisément les dommages causés ;
  

• Assister l'expert désigné par l'assureur pour évaluer le sinistre.
  

Conséquences d'un manquement du syndic à ses obligations en cas de dégât des eaux

Dans le cas où le syndic ne respecte pas ses obligations et que sa négligence entraîne des dommages pour le syndicat des copropriétaires, ces derniers peuvent engager la responsabilité civile du gestionnaire. Prenons l'exemple où le syndic retarde la déclaration du sinistre à l'assureur et dépasse ainsi la période de prescription de deux ans. Dans ce cas, l'assureur a le droit de refuser toute indemnisation.
Dans le cas où cette situation est la vôtre, nous vous recommandons de commencer par chercher une résolution amiable en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic, et d'envisager une mise en demeure si cela s'avère nécessaire.
En l'absence de réponse du syndic, le syndicat des copropriétaires a la possibilité d'engager une action en justice en utilisant deux types de procédures judiciaires :

• Il est possible pour tout copropriétaire d'engager une action individuelle contre le syndic en utilisant la garantie protection juridique de son assurance habitation, qui couvrira les frais de procédure. Cela survient lorsque le syndic est informé d'un dégât des eaux, mais ne prend pas les mesures nécessaires pour réparer les dommages causés par le sinistre, qui provient des parties communes et affecte le logement privé d'un copropriétaire.
  

• Le syndicat des copropriétaires peut entamer une procédure collective, ce qui implique que les frais de justice sont répartis entre les copropriétaires. Cela survient lorsque, les espaces communs de la copropriété sont touchés par un dégât des eaux, ce qui met en péril la sécurité de tous les copropriétaires, et que le syndic ne prend aucune initiative pour remédier à la situation.
  

Le syndic : l'assurance à contracter en cas de dégâts des eaux

Il est de la responsabilité du syndic de copropriété, agissant au nom du syndicat des copropriétaires, de souscrire une Assurance Multirisque Immeuble (MRI) afin de garantir une indemnisation aux occupants, qu'ils soient locataires ou propriétaires, en cas de fuite impactant les parties communes de la copropriété.
De plus, le syndic est également tenu de contracter une assurance couvrant la responsabilité civile de la copropriété.

Les mesures à prendre par le syndic en cas de dégâts des eaux dans une copropriété

Lorsqu'une fuite d'eau survient, le syndic est tenu de suivre diverses procédures pour remédier au sinistre. Les étapes détaillées sont présentées ci-après.

1ère étape : recherche de l'origine de la fuite

Dans le cas où la fuite émane des parties communes, le syndic est responsable de signaler le sinistre, et c'est l'assurance de la copropriété qui se chargera de trouver un prestataire afin d'identifier l'origine de la fuite.
Si la fuite a pour origine des parties privées, il est de la responsabilité du copropriétaire de signaler le sinistre, et c'est à l'assureur du copropriétaire sinistré d'organiser le contact avec un professionnel afin d'identifier la source de la fuite.

2ème étape : la communication des faits à l'assurance

Une fois la première étape terminée, il revient au syndic de procéder à la déclaration auprès de la compagnie d'assurance de la copropriété. À cet effet, le syndic doit envoyer un courriel à l'assureur.
Lors de l'envoi de cet e-mail, il est nécessaire d'y joindre le constat amiable de dégât des eaux si les parties privées sont concernées, ainsi que la facture du prestataire pour les réparations effectuées et le devis estimatif des travaux requis pour réparer les dommages occasionnés.
Étant donné que le syndic effectue la déclaration du sinistre au nom du syndicat des copropriétaires, il est également responsable de l'obtention du paiement de l'indemnité de la part de l'assurance. Cette indemnité sera utilisée pour effectuer les travaux de réparation et rémunérer les différents prestataires.

3ème étape : les rénovations à effectuer

L'assurance multirisque immeuble couvre les dommages causés par les dégâts des eaux, mais elle n'inclut pas les frais liés aux travaux de réparation requis pour remédier au sinistre.
Par conséquent, le syndic dispose de plusieurs options :

• En ce qui concerne les petits travaux d'entretien, les travaux conservatoires ou les travaux d'urgence, le syndic peut les entreprendre de sa propre initiative, à condition qu'un seuil de consultation ait été préalablement voté lors de l'assemblée générale. Ce seuil fixe une limite financière permettant au conseil syndical d'engager ces travaux sans consulter systématiquement l'assemblée générale. En l'absence de ce seuil, le conseil syndical est tenu de consulter obligatoirement l'assemblée générale des copropriétaires, même pour de petits travaux. Le financement des travaux s'effectue selon le plan de financement de la copropriété, par le biais d'une avance de trésorerie ou par le fonds de travaux.
  

Pour les autres situations, l'exécution des travaux nécessitera une approbation lors de l'assemblée générale des copropriétaires. La majorité requise pour l'approbation des travaux dépendra de leur nature spécifique.