Quelles sont les dépenses d'une copropriété ?

Le bon fonctionnement d'une copropriété nécessite une gestion minutieuse des dépenses liées à son entretien. Ces dépenses incluent à la fois les charges courantes et les charges exceptionnelles qui peuvent survenir en cas de travaux ou d'autres imprévus. Pour anticiper ces dépenses, le budget prévisionnel est établi, permettant de planifier les contributions des copropriétaires. Par ailleurs, la loi impose la création d'un fonds de travaux obligatoires dans les copropriétés de plus de cinq ans, destiné à financer des dépenses exceptionnelles et garantir la pérennité de l'immeuble à long terme.

Le budget prévisionnel de copropriété

Le budget prévisionnel de copropriété permet de planifier les dépenses courantes qui seront nécessaires à la bonne gestion de l'immeuble au cours de l'exercice comptable. Ce budget est élaboré par le syndic de copropriété en concertation avec le conseil syndical. Il est ensuite voté au cours de l'Assemblée Générale de copropriété.
Conformément à l'article 43 du décret du 17 mars 1967, le budget doit être élaboré et voté avant le début de l'exercice comptable. Une fois le budget voté, le syndic peut appeler les copropriétaires à régler leurs charges courantes sous forme d'avances pour le trimestre qui vient, on parle alors de provisions.

Les charges courantes

Les charges courantes couvrent les frais qui permettent d'assurer le bon fonctionnement quotidien de la copropriété. Tous les copropriétaires doivent s'en acquitter.
Ces charges courantes concernent plusieurs types de dépenses :

• les honoraires du syndic ;
  
• le salaire du gardien ;
  
• les frais de nettoyage des parties communes ;
  
• les travaux exécutés pour maintenir l'immeuble ou les équipements en l'état ;
  
• les petites réparations ;
  
• le remplacement d'éléments dans les équipements communs ;
  
• les assurances ;
  
• les vérifications périodiques réglementaires ;
  
• ….
  

Les charges exceptionnelles

La copropriété doit parfois engager des dépenses exceptionnelles et imprévisibles :

• en cas de gros travaux d'entretien, de conservation ou d'amélioration : ravalement de façade, réfection d'une toiture, surélévation de l'immeuble, réparation des équipements communs…;
  
• pour mener des études techniques : diagnostics techniques ou consultations d'experts ;
  
• …
  

Toute dépense exceptionnelle engagée par la copropriété doit nécessairement être votée en Assemblée Générale. En fonction de la nature des travaux ou des projets, le vote se fera à l'unanimité, à la majorité absolue, simple ou double. En cas de non-respect de ces règles, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance compétent dans un délai de deux mois.

Le fonds de travaux obligatoire

La loi Alur pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 a rendu obligatoire la création d'un fonds de travaux pour toutes les copropriétés d'habitation de plus de 5 ans. Ce fonds permet aux copropriétaires de verser des provisions supplémentaires permettant à la copropriété d'anticiper certaines dépenses exceptionnelles.
Les travaux éligibles à ce fonds sont listés par l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par la loi Alur :

• Les travaux prescrits par les lois et les règlements ;
  
• Les travaux votés par l'Assemblée Générale qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel ;
  
• Les travaux urgents nécessaires pour la sauvegarde de l'immeuble.
  

L'Assemblée Générale doit obligatoirement fixer le taux de la cotisation annuelle destinée à alimenter le fonds de travaux de la copropriété. Cette cotisation ne peut pas être inférieure à 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Les copropriétaires versent à ce fonds proportionnellement à leurs tantièmes. Si ce fonds de travaux reste inutilisé et qu'il finit par atteindre un montant égal au budget annuel alors le syndic peut faire voter un plan de travaux pluriannuel ou l'arrêt du paiement des cotisations par les copropriétaires.