Comment sont déterminés les tantièmes ?

Chaque lot d'un immeuble en copropriété comprend une partie privative et une quote-part des parties communes qui s'exprime en tantièmes. Le tantième correspond donc à la part de la copropriété détenue par chaque copropriétaire. Il est nécessaire de déterminer cette part car elle permettra ensuite de déterminer la répartition du paiement des charges afférentes aux parties communes entre les copropriétaires.

La détermination des tantièmes sur les charges communes générales

Les charges générales concernent les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Ces charges peuvent également être appelées « charges de parties communes ». Dans les charges générales, on retrouve par exemple les charges liées à l'éclairage des parties communes, au nettoyage de l'immeuble, à l'entretien des éventuels espaces verts ou encore à la réfection de gros œuvre (tel que le ravalement par exemple).
Pour ce type de charge, la quote-part est calculée de manière proportionnelle, en fonction de la valeur relative des parties privatives de chaque lot[1]. Ainsi, plus la valeur privative du lot d'un propriétaire est importante, plus la quote-part de parties communes de ce même lot est élevée. Plusieurs critères permettent d'apprécier la valeur de la partie privative. Par exemple, il est possible de prendre en compte la superficie habitable, la nature du lot, le niveau de confort de la partie privative ou encore la situation de la partie privative[2]. C'est le règlement de copropriété qui indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Ainsi, la loi laisse une grande liberté aux décideurs du règlement pour définir les moyens et les méthodes de calcul des différents tantièmes.
En pratique, cette répartition des charges générales s'effectue en fonction des tantièmes de copropriété. En effet, généralement, les tantièmes de charges générales correspondent aux tantièmes de copropriété. Dans le cadre du paiement des charges générales, tous les copropriétaires doivent participer. C'est ce qui fait la particularité des charges générales par rapport aux charges liées aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun. Ainsi, verts. Même si le copropriétaire ne dispose que d'un parking, et qu'il ne fait pas usage des espaces verts, il doit participer aux charges d'entretien de ces derniers.

La détermination des tantièmes sur les charges communes spéciales

A la différence des charges communes générales, les charges communes spéciales sont celles destinées aux services collectifs et aux équipements communs. Ici, seuls les copropriétaires qui peuvent utiliser ces services ou ces équipements sont redevables de ces charges. C'est le cas pour l'ascenseur, seuls les copropriétaires pouvant l'utiliser vont en supporter la charge. Le copropriétaire habitant au rez-de-chaussée n'est pas concerné.
A noter également qu'il s'agit d'une simple possibilité d'utiliser le service. Le copropriétaire habitant au 2ème étage, mais ne souhaitant pas utiliser l'ascenseur doit tout de même en supporter la charge.
Ce type particulier de charges concerne principalement les grandes copropriétés comprenant plusieurs bâtiments (on parle alors fréquemment de charges “bâtiment”). Dans ce cas, les copropriétaires du bâtiment X peuvent être affectés aux charges du bâtiment X et les copropriétaires du bâtiment Y peuvent être affectés aux charges du bâtiment Y. Prenons un cas concret : si la toiture du bâtiment Y doit être refaite, seuls les copropriétaires du bâtiment Y devront payer les charges liées à cette réparation[3]. En revanche, les charges supportées dans l'intérêt de tous les copropriétaires ne peuvent être considérées comme des charges spéciales. C'est le cas par exemple de l'entretien des espaces verts. S'agissant de ces charges d'espaces verts, tous les copropriétaires des deux bâtiments devront supporter ces charges.
Ainsi, le règlement de copropriété doit prévoir les tantièmes de charges générales pour chaque lot. S'il existe plusieurs bâtiments et que des charges communes spéciales existent, il faut également que le règlement de copropriété prévoit les tantièmes de charges communes spéciales pour chaque lot.
[1] Article 10 alinéa 2 – Loi 65-557 du 10 juillet 1965
[2] Article 5 - Loi 65-557 du 10 juillet 1965
[3] Cour de cassation chambre civile. 08/06/2011 n°10-15.551