Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : double majorité et unanimité

L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les modalités de prises de décisions cruciales pour la copropriété au travers de la double majorité et de l'unanimité. Ces mécanismes visent à garantir que les décisions importantes soient adoptées de manière équilibrée et respectueuse des intérêts de tous les copropriétaires. Si la double majorité impose un équilibre entre le nombre de copropriétaires et le poids des voix, l'unanimité représente un seuil plus strict, garantissant un consensus total. Cet article explore les enjeux, les modalités et les implications de ces deux systèmes de vote en copropriété. Les décisions adoptées en Assemblée Générale jouent un rôle clé dans la bonne gestion des immeubles en copropriété. Selon leur nature, ces décisions peuvent être soumises à des modalités de vote différentes. La loi du 10 juillet 1965, qui encadre le régime de la copropriété, établit plusieurs niveaux de majorité en fonction de l'importance des résolutions à adopter. Ces règles visent à garantir une prise de décision équitable et organisée, respectueuse des droits et des intérêts de chaque copropriétaire. Intéressons-nous ici aux spécificités des votes à la double majorité et à l'unanimité, tels que prévus à l'article 26.

La double majorité et l'unanimité de l'article 26

La double majorité

La double majorité, ou majorité de l'article 26 est définie par la loi du 10 juillet 1965. Ce mode de majorité est utilisé en Assemblée Générale pour faire adopter des décisions particulièrement impactantes pour la copropriété.
Pour qu'une décision soit adoptée selon les règles de la double majorité, il faut que la majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents et détenant les deux tiers des tantièmes soit atteinte.
Si la décision n'est pas adoptée selon ces critères, mais qu'elle obtient l'adhésion d'au moins la moitié des votes des présents ou représentés totalisant un tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires, alors un nouveau vote à la majorité absolue est organisé.
L'enjeu principal de la double majorité réside dans la protection des intérêts de l'ensemble des copropriétaires. Ce mode de scrutin garantit que seules les décisions largement soutenues, tant en termes de nombre de copropriétaires que de poids des voix, seront adoptées.
La double majorité évite qu'une majorité de copropriétaires présents, mais représentant une faible part des voix, impose des décisions aux autres.

L'unanimité de l'article 26

L'unanimité est le niveau de consensus le plus strict requis par la loi de 1965 pour certaines décisions qui touchent à l'essence même de la copropriété. C'est un seuil de décision très élevé, car il impose l'accord de l'intégralité des copropriétaires, sans exception.
L'unanimité est principalement requise pour des décisions qui ont un impact extrêmement important pour les copropriétaires, à l'instar de :

• la modification de la répartition des charges de copropriété ;
  
• la cession de parties communes ;
  
• la modification des droits de jouissance des lots ;
  
• ….
  

Les implications juridiques et pratiques pour les copropriétaires

Les mécanismes de la double majorité et de l'unanimité ont des implications significatives pour les copropriétaires, tant sur le plan juridique que pratique.
L'adoption d'une décision selon l'article 26 doit faire l'objet d'un respect strict des procédures légales. La non-application correcte de la double majorité ou de l'unanimité peut entraîner la nullité de la décision prise. Les copropriétaires peuvent contester en justice toute décision adoptée sans respecter ces conditions.
Le vote selon l'article 26 peut être entravé par certaines contraintes pratiques. Plus le nombre de copropriétaires est élevé, plus il est difficile d'atteindre la double majorité ou l'unanimité, ce qui peut ralentir le processus de prise de décision. Pour qu'une copropriété fonctionne efficacement et que les décisions puissent être prises, il est crucial que les copropriétaires participent activement aux Assemblées Générales.
Pour éviter les blocages, il est fondamental de bien communiquer autour des enjeux des décisions à prendre en amont des Assemblées Générales : réunions informelles, échanges d'informations via des newsletters ou des plateformes en ligne dédiées à la copropriété, toutes les idées sont bonnes pour anticiper d'éventuels questions ou objections.
Dans certains cas, il peut être nécessaire de négocier des compromis pour obtenir l'accord de tous les copropriétaires. Si certains copropriétaires sont réticents face à une décision, il peut être utile de proposer des aménagements ou des compensations pour répondre à leurs préoccupations.
Si malgré tout des divergences subsistent, le recours à un médiateur peut aider à résoudre les conflits et à trouver un terrain d'entente acceptable pour tous. La médiation est particulièrement utile pour les décisions requérant l'unanimité, où le blocage d'un seul copropriétaire peut paralyser tout le processus.

Lutter contre l'absentéisme en Assemblée Générale

L'absentéisme lors des Assemblées Générales constitue un enjeu important pour les copropriétés, en particulier lorsqu'il s'agit d'atteindre des seuils de vote élevés comme la double majorité ou l'unanimité. Heureusement, plusieurs mécanismes permettent aux copropriétaires de participer aux décisions sans être présents physiquement en Assemblée Générale.

Le vote par correspondance

Grâce au vote par correspondance, les copropriétaires ont la possibilité de se prononcer avant la tenue de l'Assemblée Générale, en remplissant un formulaire joint à la convocation envoyée par le syndic de copropriété. Ce document doit être transmis au syndic quelques jours avant la date de l'assemblée. Ce mode de participation permet de s'exprimer malgré une absence, mais ne donne pas la possibilité de réagir aux échanges ou d'adapter son vote aux discussions sur place.

La délégation de pouvoir

Un copropriétaire qui ne peut assister à l'Assemblée Générale peut confier son droit de vote à un mandataire, qu'il s'agisse d'un autre copropriétaire ou d'un tiers. Ce représentant se rend alors à l'assemblée pour voter en son nom. L'avantage de ce dispositif est que le mandataire peut ajuster sa position selon le déroulement des débats. Toutefois, il n'est pas tenu de respecter les éventuelles consignes de vote données, ce qui peut parfois entraîner des décisions inattendues.