Vivre en copropriété : droits et devoirs des locataires

La copropriété repose sur un équilibre entre propriété individuelle (le logement lui-même) et espaces partagés (escaliers, jardin, ascenseur, etc.). Si la plupart des règles sont conçues pour encadrer les relations entre copropriétaires, elles ont également une portée importante pour les locataires, qui vivent au quotidien dans ces immeubles et interagissent directement avec les espaces communs.
Or, il arrive que les droits et devoirs des locataires soient mal compris, négligés ou mal communiqués. Un règlement de copropriété ignoré, des nuisances répétées, ou encore des charges mal réparties peuvent entraîner des tensions entre résidents et compliquer la gestion de l'immeuble. C'est pourquoi il est important, pour tout locataire en copropriété, de connaître ses droits, mais aussi ses obligations de comportement et de respect des lieux.
Ce guide fait le point sur ce qu'il faut savoir pour bien vivre en copropriété lorsqu'on est locataire, éviter les malentendus et contribuer à une cohabitation harmonieuse au sein de l'immeuble.

Le cadre juridique et les documents à connaître

Vivre dans un logement en copropriété signifie que l'on partage certaines parties de l'immeuble avec d'autres résidents. Cette situation est encadrée par deux grands textes de loi : la loi du 10 juillet 1965 (et son décret d'application de 1967) qui régit la copropriété, et la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs.
Dès la signature du bail, le locataire doit recevoir un exemplaire du règlement de copropriété, document qui fixe les règles d'usage des parties communes, les droits et obligations des occupants et les éventuelles restrictions (accès aux jardins, animaux, bruit, etc.).

Droits du locataire en copropriété

Même sans être propriétaire, le locataire jouit de droits d'usage sur les parties communes de l'immeuble : il peut accéder à l'ascenseur, au local poubelles, au local vélo, au parking, aux espaces verts… à condition que le règlement de copropriété ne réserve pas leur usage exclusif aux copropriétaires.
Le locataire a également droit à la jouissance paisible de son logement (article 6 de la loi de 1989) : cela signifie que le syndic ne peut pénétrer dans son logement sans autorisation, que les nuisances excessives doivent être évitées, et que tout travaux dans l'immeuble doivent respecter certaines règles (horaires, préavis, etc.).
Quand il s'agit des Assemblées Générales de copropriété, de nombreux locataires s'étonnent de ne pas y être conviés. En effet, seuls les copropriétaires sont membres du syndicat de copropriété et ont un droit de vote. En conséquence, un locataire ne peut pas assister aux AG, sauf cas très spécifiques : s'il dispose d'une délégation écrite de son propriétaire.
Cependant, depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, et son décret d'application n°67-223 du 17 mars 1967 modifié en 2019, le syndic a l'obligation d'afficher dans les parties communes un avis indiquant la date, l'heure et le lieu de l'assemblée générale. Cette disposition vise à renforcer la transparence envers tous les occupants, y compris les locataires.
En pratique, cela permet au locataire de prendre connaissance des sujets à venir et, s'il le souhaite, de formuler des remarques ou des préoccupations à son bailleur. Le propriétaire pourra alors décider de porter ces observations en AG. Cela constitue une manière indirecte mais utile pour le locataire de rester impliqué dans la vie de la copropriété, même sans avoir de pouvoir de décision.
Si le bailleur assiste à l'AG et a connaissance d'une décision approvée (travaux, modification d'accès, nouvelles règles), il doit en informer son locataire dès que cela impacte l'usage du logement.

Obligations à respecter au quotidien

Le locataire est tenu de respecter l'ensemble des règles du règlement de copropriété. Cela inclut des obligations de bon voisinage, d'entretien des lieux, de respect des espaces communs et de comportement civil.
Il doit aussi user des lieux "en bon père de famille", selon la formule consacrée du Code civil (article 1728) : autrement dit, utiliser le logement normalement, sans le détériorer, ni causer de nuisances aux autres. En cas de trouble de voisinage, c'est le propriétaire qui est responsable vis-à-vis de la copropriété.
Mais cela ne signifie pas que le locataire est exonéré de toute responsabilité. Le propriétaire, une fois alerté, dispose d'un recours contre son locataire : il peut lui adresser une mise en demeure de se conformer aux obligations du bail, et en cas de manquements persistants, demander la résiliation judiciaire du contrat de location et l'expulsion du locataire. Il peut aussi engager sa responsabilité civile pour obtenir réparation du préjudice causé (amendes, dégradation des parties communes, etc.).
Le locataire doit assumer les petites réparations (article 7 de la loi de 1989), par exemple changer une ampoule dans son logement ou entretenir les joints de sa salle de bains. En revanche, les réparations dues à la vétusté ou à un vice de construction relèvent du bailleur.

Relation avec le bailleur, le syndic et les autres résidents

Le syndic de copropriété n'a aucun lien contractuel direct avec le locataire. Toute communication ou réclamation doit transiter par le bailleur. Toutefois, en cas d'urgence ou de situation critique (ascenseur en panne, dégât des eaux), le locataire peut alerter le syndic directement à titre informatif, en parallèle d'une information au propriétaire.
Les relations entre locataires et résidents doivent être fondées sur le respect mutuel. Un bon dialogue avec les voisins permet d'éviter l'escalade des tensions, notamment dans les cas de nuisances sonores ou d'enfants bruyants.

Charges récupérables : cadre légal et points de vigilance

Selon le décret n°87-713 du 26 août 1987, certaines charges de copropriété peuvent être récupérées par le bailleur auprès de son locataire. Il s'agit essentiellement de charges liées aux services rendus au locataire : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, ascenseur, poubelles, etc.
À l'inverse, le locataire ne peut pas se voir facturer les honoraires du syndic, les assurances de l'immeuble, ni les travaux votés par l'assemblée générale.

Travaux, nuisances, conflits : ce que peut faire un locataire

Si des travaux sont votés en AG et impactent directement la vie du locataire (échafaudage devant les fenêtres, coupures d'eau, poussière, bruit), ce dernier peut demander au bailleur une réduction temporaire de loyer ou des compensations si le trouble est important et durable. Cela se fonde sur le principe de jouissance paisible du logement (jurisprudence constante, Cass. 3e civ. 10 juillet 1991).
En cas de conflit ou de nuisances, le locataire doit d'abord avertir le propriétaire par courrier, de préférence en recommandé. Si aucune action n'est prise, il peut faire appel à un conciliateur de justice ou engager une procédure auprès du tribunal judiciaire.

Conseils pratiques pour vivre paisiblement en copropriété

• Demandez à votre propriétaire une copie complète du règlement de copropriété dès l'emménagement.
  
• Soyez attentif à vos horaires d'activité (bricolage, musique, etc.).
  
• Évitez d'utiliser les parties communes comme espace de stockage.
  
• En cas de problème, privilégiez le dialogue avec le voisinage avant d'escalader la situation.
  
• Conservez une trace écrite de tous vos échanges importants avec votre bailleur ou le syndic.
  

Un locataire en copropriété n'est pas un simple occupant : c'est un acteur à part entière de la vie collective de l'immeuble. Respecter le règlement, entretenir de bonnes relations avec ses voisins, connaître ses droits en cas de litige : autant d'éléments importants pour une cohabitation harmonieuse. Bien informé, le locataire peut non seulement protéger ses intérêts, mais aussi contribuer à une gestion plus sereine et responsable de la copropriété.