Faute professionnelle commise par votre syndic : que faire ?

Le syndic est tenu de respecter ses engagements et obligations légales en vertu de ses fonctions. Cependant, dans certaines copropriétés, certains syndics commettent des manquements pouvant mettre en danger l'immeuble et/ou les copropriétaires. Des recours existent pour ces cas. Dans cet article, vous découvrirez les actions que vous pouvez entreprendre si vous vous retrouvez victime d'une faute professionnelle d'un syndic de copropriété.

Qu'est-ce qu'une faute professionnelle commise par un syndic ?

Un syndic de copropriété doit respecter des obligations légales. Il doit notamment veiller à l'entretien de l'immeuble et exercer les fonctions telles que :

représenter juridiquement les copropriétaires dans tous ses actes et dans ses actions en justice ;

convoquer une assemblée générale au moins une fois par an pour approuver les comptes et voter le budget prévisionnel annuel ;

veiller à la bonne exécution des décisions de l'assemblée générale ;

percevoir les charges de copropriété par l'envoi d'appels de fonds ;

payer les fournisseurs de la copropriété ;

surveiller la réalisation des projets de rénovation, si nécessaire ;

Faire appliquer et respecter les dispositions du règlement de copropriété.

Si vous constatez que votre syndic a négligé ces obligations, cela peut être le signe d'une mauvaise gestion.
Ci-dessous quelques exemples de fautes professionnelles pouvants être commises par un syndic de copropriété :

Votre syndic ne suit pas les directives de l'assemblée générale quant aux tâches à accomplir ;

Votre syndic n'a pas convoqué d'assemblée générale depuis près d'un an ;

Votre syndic retarde le début des rénovations urgentes nécessaires, mettant en danger la sécurité de l'immeuble ;

Votre syndic ne procède pas au recouvrement des charges, plaçant la copropriété dans une situation financière défavorable ;

Votre syndic est toujours réfractaire aux demandes d'état des lieux en cas de vente de lot, ce qui retarde la transaction immobilière ;

Votre syndic entame des rénovations pour une somme supérieure à celle approuvée par l'assemblée générale ;

Votre syndic vous facture des frais supplémentaires non mentionnés dans le contrat.

Quelle est la responsabilité du syndic lorsqu'il commet une faute professionnelle ?

En cas de défaillance de la gestion, le syndic peut être appelé devant le tribunal pour répondre de ses actes. La responsabilité du syndic ne peut être engagée que s'il a commis une faute et que cette faute a causé un préjudice à un ou plusieurs copropriétaires ou à l'ensemble du syndicat des copropriétaires.
Il existe deux sortes de responsabilités syndicales : civile et pénale. Découvrez les détails de ces dernières et comment les engager.

Le syndic de copropriété et sa responsabilité civile

La responsabilité civile est celle qui est le plus fréquemment invoquée lorsque le syndic de copropriété commet une faute professionnelle. Elle se concentre principalement sur les causes énumérées ci-dessous :

Erreur dans l'exécution des fonctions comptables (par exemple, anomalies dans les comptes) ;

L' accomplissement de tâches non approuvées par l'assemblée générale et ne présentant pas un caractère urgent ;

L'absence de diligence lors du recouvrement des charges ;

Des décisions prises par l'assemblée générale non appliquées par le syndic ;

Négligence dans l'entretien du bâtiment, comme ne pas demander des réparations urgentes même si elles étaient nécessaires.

Le syndic de copropriété et sa responsabilité pénale

Plus grave, les situations suivantes peuvent entraîner la responsabilité pénale du syndic de copropriété :

Dissimuler tout ou partie des fonds, les détourner ou faire un abus de confiance ;

Blessures liées à la négligence, comme lorsque des copropriétaires ont été blessés à la suite de l'omission du syndic de réaliser des travaux critiques ;

Effectuer du travail dissimulé

Qui a la possibilité d'engager la responsabilité du syndic suite à une faute professionnelle ?

Comme il a été mentionné précédemment, tout manquement au niveau de la gestion commis par un syndic de copropriété justifie l'engagement de sa responsabilité civile ou pénale. Cependant, il existe deux cas de figures :

Dans le cas où la totalité de la copropriété pâtit du manquement du syndic lors de son exercice : le syndicat des copropriétaires peut intenter une action en justice sur la base de la responsabilité contractuelle ;

Dans le cas où, un préjudice est porté sur un ou plusieurs copropriétaires suite à la mauvaise gestion exercée par le syndic : les copropriétaires concernés peuvent être les seuls à intenter une action en justice.

C'est la responsabilité délictuelle.

Quelle action entreprendre lorsque le syndic ne fait rien ?

Le terme « carence de syndic » est utilisé pour faire référence à l'inactivité et à l'incapacité d'un syndic à exercer ses fonctions. Plusieurs recours s'offrent à vous dans cette situation.
Lorsque la situation l'exige, le président du conseil syndical a la possibilité de mettre en demeure le syndic si ce dernier refuse de convoquer une assemblée générale. Le président du conseil syndical peut convoquer l'assemblée générale à la place du syndic lorsque ce dernier ne répond pas ou refuse la mise en demeure dans les huit jours.
Si nécessaire, vous avez la possibilité de demander au tribunal la désignation d'un mandataire de justice qui convoquera l'assemblée générale.
De même, si vous êtes membre du conseil syndical, vous pouvez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic concerné lui demandant pourquoi n'a-t-il pas exécuté les travaux votés en assemblée générale. Sans réponse de sa part, vous pouvez mettre en demeure votre syndic, si cette démarche n'apporte aucun résultat, vous pouvez convoquer vous-même l'assemblée générale dans le but de changer de syndic.

Est-il possible de révoquer son syndic de copropriété pour faute professionnelle ?

Dans le cas où votre syndic commettait une faute grave, vous êtes tout à fait en mesure de révoquer par anticipation le contrat de votre syndic de copropriété.
Il suffit pour cela d'inscrire la résolution de révocation du syndic à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante et d'avoir un argument légitime et sérieux. Un motif parfaitement acceptable pour révoquer son syndic de copropriété est le non-respect de ses engagements légaux.
La révocation doit être approuvée par un vote des copropriétaires à la majorité absolue durant l'assemblée générale.