Tout savoir sur la gestion des dégâts des eaux dans une copropriété

Les dégâts des eaux représentent une problématique fréquente dans les copropriétés et génèrent parfois des dommages matériels considérables. Ces incidents peuvent survenir à la suite d'une fuite ou d'une infiltration provenant des parties communes ou privatives de l'immeuble. La gestion de ces sinistres nécessite une prise en charge rapide et coordonnée des acteurs de la copropriété impliqués dans le sinistre. Un dégât des eaux désigne les dommages causés à des biens, qu'ils soient mobiliers ou immobiliers, suite à une intrusion ou une fuite d'eau :

• une canalisation qui fuit ;
  
• une fuite ou le débordement d'un radiateur, d'un appareil électroménager, d'une baignoire, d'un lavabo ou d'un évier ;
  
• une fuite causée par des gouttières obstruées ou débordantes ;
  
• une infiltration d'eau au niveau du toit.
  

Les dégâts des eaux peuvent provenir des espaces communs (escaliers, couloirs, corridors, etc.) ou des espaces privés (logement individuel, place de parking, box, etc).
En cas de dégât des eaux, trois rôles principaux se distinguent :

• le responsable : il s'agit de la personne à l'origine du sinistre ;
  
• la victime : cela peut être un copropriétaire dont le logement est touché ou le syndic de copropriété, si les parties communes subissent des dégâts ;
  
• la personne qui déclare le sinistre, chargée de signaler l'incident à l'assurance ou au syndic de copropriété. Le déclarant peut être le responsable du sinistre, la victime ou n'importe quel copropriétaire de l'immeuble.
  

La responsabilité du syndic de copropriété en cas de dégât des eaux

Lorsqu'un dégât des eaux touche les parties communes d'un immeuble, le syndic de copropriété a l'obligation de prendre les mesures nécessaires pour identifier et stopper la fuite, ainsi que pour effectuer les réparations requises.
Le syndic agit comme un intermédiaire entre l'assureur et le syndicat des copropriétaires. À ce titre, il doit :

• transmettre à l'assureur tous les justificatifs nécessaires ;
  
• collecter les éléments de preuve du sinistre (photos, vidéos, témoignages éventuels) ;
  
• évaluer précisément les dégâts occasionnés ;
  
• accompagner l'expert missionné par l'assureur lors de l'évaluation du sinistre ;
  
• réunir les attestations ou devis détaillés émanant des prestataires.
  
  
  

Si le syndic manque à ses obligations et que sa négligence cause un préjudice au syndicat des copropriétaires, ce dernier peut, dans un premier temps, tenter une résolution amiable en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception, puis envisager une mise en demeure si nécessaire.
En l'absence de réponse du syndic, le syndicat des copropriétaires peut engager une action en justice par l'une des deux voies suivantes :

• Une action individuelle peut être intentée par un copropriétaire, en ayant recours à la garantie protection juridique de son assurance habitation pour couvrir les frais de procédure. Cette situation se présente lorsque le syndic, bien qu'informé du dégât des eaux affectant les parties communes, ne prend pas les mesures requises, alors que le sinistre impacte le logement privé d'un copropriétaire ;
  
• Une procédure collective peut être engagée par le syndicat des copropriétaires, les frais de justice étant alors répartis entre tous les copropriétaires. Cette démarche est envisagée lorsque les parties communes sont endommagées par un dégât des eaux, compromettant la sécurité de l'ensemble des résidents, et que le syndic n'intervient pas pour y remédier.
  

Le syndic de copropriété doit souscrire une assurance qui couvre les dégâts des eaux

Il est de la responsabilité du syndic de copropriété de souscrire une Assurance Multirisque Immeuble (MRI) afin de garantir une indemnisation aux occupants, qu'ils soient locataires ou propriétaires, en cas de fuite impactant les parties communes de la copropriété. Le syndic est également tenu de contracter une assurance couvrant la responsabilité civile de la copropriété.

Les mesures à prendre en cas de dégâts des eaux

Étape 1 : rechercher l'origine de la fuite et prévenir l'assurance

Lorsqu'un dégât des eaux survient, la première étape consiste à déterminer l'origine de l'incident ainsi que les zones affectées. Les démarches et les responsabilités varient en fonction de la source de la fuite et des parties touchées. La responsabilité du syndic de copropriété est engagée dans la gestion d'un sinistre seulement si les parties communes sont à l'origine du dégât des eaux ou sont affectées par celui-ci. Si la fuite provient d'une partie privée et ne touche que des parties privées, le syndic n'est pas impliqué dans la gestion du sinistre.
Les règles restent constantes dans tous les cas. La personne ou l'entité concernée par les dommages est responsable de la gestion du sinistre. Par conséquent, c'est la victime elle-même qui doit signaler le dégât des eaux à son assureur.

• En cas de sinistre provenant des parties communes :
  

Lorsque le sinistre provient des parties communes et affecte les parties communes, la responsabilité de gestion incombe au syndic de copropriété. Les dépenses liées aux réparations des dommages causés seront prises en charge par l'assurance de la copropriété.
Les frais de réparation de l'origine de la fuite ne seront pas couverts par l'assurance. Ces frais seront à la charge de la copropriété, c'est-à-dire du syndicat des copropriétaires.
Lorsque le sinistre provient des parties communes et affecte les parties privées, il revient à l'occupant de la zone sinistrée de déclarer le sinistre à son assurance.
Dans cette situation, il est nécessaire que le propriétaire sinistré entre en contact avec le syndic de copropriété en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit inclure toutes les informations disponibles sur l'origine de la fuite et les dommages causés. Il est également important de joindre un constat à l'amiable fourni par l'assurance. Ce document permet de regrouper tous les éléments relatifs au sinistre et doit être conservé soigneusement par les deux parties concernées.
Par la suite, il est essentiel de signaler le sinistre à sa compagnie d'assurance dans les cinq jours suivant sa découverte, en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit inclure les éléments suivants :

• Votre numéro de contrat d'assurance ;
  
• La date de l'incident ;
  
• L'origine de l'incident ;
  
• Une description détaillée du dégât des eaux ;
  
• La liste complète des éléments ayant subi un dégât.
  

• En cas de sinistre provenant des parties privées :
  

Si les parties privatives sont la source du sinistre et qu'elles sont affectées, la responsabilité revient au propriétaire du logement sinistré. Il lui incombe d'effectuer les démarches nécessaires auprès de son assureur. Dans cette situation, il n'est pas nécessaire de prévenir le syndic de copropriété.
Si le dégât des eaux impacte une autre partie commune, le syndic de copropriété se retrouve en tant que victime. La démarche à suivre reste la même : il est nécessaire de faire un constat à l'amiable entre les parties concernées et de dresser une liste détaillée de tous les biens qui ont subi des dommages.

• En cas de sinistre provenant d'origines inconnues :
  

Dans cette situation, deux scénarios sont possibles :

• Le dégât des eaux impacte les parties communes : la déclaration du sinistre doit être effectuée par un copropriétaire, habituellement un membre du conseil syndical. Il revient à l'assureur de la copropriété d'assumer la responsabilité de trouver un prestataire chargé d'identifier l'origine de la fuite. Le plombier sélectionné établira une facture pour la recherche de la source de la fuite, ainsi qu'un devis pour sa réparation ;
  
• Le cas où le dégât des eaux affecte une partie privative : c'est l'assurance du sinistré qui est activée, qu'il soit locataire ou propriétaire. Cette dernière va faire appel à un spécialiste chargé d'identifier l'origine de la fuite.
  

Étape 2 : Organiser les travaux de réparation du sinistre

Après avoir identifié la personne responsable de la fuite, qu'il s'agisse d'un copropriétaire ou du syndic de copropriété, il est primordial de sélectionner un prestataire de confiance afin d'effectuer les réparations dans les plus brefs délais et ainsi éviter d'aggraver les dommages causés aux parties concernées. Une fois les travaux réalisés, la facture de réparation devra être transmise à l'assureur afin de compléter le dossier du sinistre.

Étape 3 : Estimer les dégâts et obtenir un dédommagement

Une fois le dossier de sinistre ouvert, l'assureur entame une procédure d'évaluation pour déterminer le montant potentiel d'une éventuelle indemnisation. Pour cela, les personnes affectées doivent obtenir un devis auprès d'un prestataire afin d'estimer le coût des réparations nécessaires pour toutes les détériorations. Ensuite, l'assureur déterminera précisément le montant de l'indemnisation auquel les assurés peuvent prétendre.

Constat amiable de dégât des eaux