Le syndic de copropriété : tout comprendre sur sa façon de gérer une copropriété

Qu'est-ce qu'un syndic de copropriété ?

L'organe chargé de la gestion des parties communes d'un immeuble est appelé syndic de copropriété. Selon la loi de 1965, une copropriété commence dès qu'un immeuble est divisé en lots et qu'il est partagé entre au moins deux copropriétaires.
Une copropriété est divisée en espaces privés et communs. Selon la loi de 1965, les parties privées sont celles qui sont à l'usage exclusif des copropriétaires.
Même s'ils ne sont pas spécifiquement prévus par la loi, les exemples de parties privées comprennent :

Les appartements individuels, y compris la porte d'entrée, les fenêtres, les portes, les persiennes, etc. ;

Les cloisons qui ne sont pas incluses dans la structure principale ;

Les revêtements de sol de votre appartement ;

L'aménagement intérieur de chaque appartement ;

Les caves, greniers, boxes et emplacements de parking.

En revanche, l'article 3 de la loi de 1965 définit les partis communes.
Sont inclus :

Le revêtement du plancher de l'entrée ou de la cage d'escalier par exemple ;

Les espaces verts et points d'accès ;

L'ensemble du gros oeuvre ;

Composants d'équipement communs ;

Les couloirs et passages ;

Les armoires électriques, portails et cheminées.

Les obligations du syndic à respecter envers les copropriétaires pendant sa gestion

Le syndic a plusieurs devoirs envers les copropriétaires. D'abord et avant tout, il représente les intérêts légaux des copropriétaires dans tous leurs actes, y compris les actions en justice. Pour vous rafraîchir la mémoire, les copropriétaires d'un immeuble sont appelés le syndicat des copropriétaires.
Le syndic doit exécuter les dispositions du contrat signé avec la copropriété et les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires. Il garantit également :

L'envoi des appels de fonds pour percevoir les charges de copropriété ;

Le recouvrement des frais en cas de non-paiement ;

L'établissement du budget prévisionnel et la tenue de la comptabilité de la copropriété ;

La gestion des contrats avec les différents prestataires de la copropriété : typiquement, votre syndic doit renégocier vos contrats avec les prestataires de service (par exemple : nettoyage, entretien des espaces verts, sécurité incendie) ;

Administration et préservation des parties communes : à cet effet, il peut exiger des travaux urgents sans l'accord du syndicat des copropriétaires si la sécurité de l'immeuble et/ou celle des occupants est compromise ;

Le suivi du projet en cas de travaux consiste à participer à la levée des réserves et à la livraison des travaux ainsi qu'à s'assurer qu'il n'y a pas eu d'erreurs et que les termes du contrat avec l'entrepreneur ont été respectés.

Gestion du syndic de copropriété : est-il obligatoire ?

Selon la loi de 1965, toute copropriété a besoin d'un syndic. Cela signifie qu'une copropriété ne peut légalement fonctionner sans cabinet de gestion.
Or, certaines circonstances peuvent entraîner un manque de syndic, notamment :

Une absence de consensus en assemblée générale lors de l'élection d'un syndic : le vote à la majorité requis par l'article 25 de la loi de 1965 n'est pas atteint ;

Un accident grave, une maladie ou tout autre événement empêchant le syndic élu d'assurer ses fonctions ;

Le non-renouvellement d'un syndic, par exemple, en cas de révocation ou si la copropriété n'a pas mis à l'ordre du jour l'élection d'un nouveau syndic.

En toutes circonstances, mieux vaut agir rapidement en convoquant une assemblée générale pour choisir un syndic. Le cas échéant, tout copropriétaire peut demander au tribunal de nommer un administrateur provisoire. Ce dernier sera chargé de convoquer une assemblée générale dont la principale tâche sera d'élire un nouveau syndic.

Comment évaluer la gestion de votre syndic de copropriété ?

Suite à la réforme de la copropriété, le conseil syndical est tenu de mettre en concurrence son syndic actuel. La mise en concurrence vous permet d'évaluer les termes du contrat de votre syndic actuel et peut-être de prendre connaissance d'autres offres qui pourraient mener à une réduction du prix.
Si vous n'êtes pas satisfait de la façon dont votre syndic gère la copropriété, la mise en concurrence vous donne également la possibilité de changer de syndic lors d'une assemblée générale.
Voici quelques questions que vous pourriez vous poser pour évaluer la gestion de votre syndic actuel :

Votre gestionnaire est-il assez réactif face à vos demandes ?

Votre syndic tient-il compte des besoins et des intérêts des copropriétaires ?

La communication est-elle facile au sein de votre copropriété ?

Avez-vous une vision transparente sur les dossiers en cours qui concernent votre copropriété ?

Quels sont les frais supplémentaires (tenue d'une assemblée générale extraordinaire, frais postaux, commission sur les rénovations, etc.) facturés par votre syndic ? Sont-ils justifiés ?

L'ensemble de ces questions vous permet d'évaluer objectivement la qualité de la gestion de votre syndic. Ensuite, si nécessaire, vous pourrez informer les autres copropriétaires de votre décision de changer de syndic.

Faute de gestion du syndic : comment porter plainte contre le syndic de copropriété ?

Il peut parfois y avoir des liens tendus entre le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires. Même si nous vous conseillons d'essayer de résoudre le problème à l'amiable avec l'aide du conseil syndical, il y a des moments où il devient nécessaire de mettre en demeure son syndic ou de porter l'affaire devant le tribunal pour qu'elle soit résolue.
Il est possible de porter plainte contre son syndic, notamment en cas de faute professionnelle de gestion. Typiquement, le conseil syndical est chargé de déposer les plaintes au nom du syndicat des copropriétaires. Il est à noter qu'un copropriétaire peut également porter plainte contre le syndic sur une base individuelle, notamment s'il a subi une injustice qui ne le touche que lui.