Tout savoir sur la copropriété

La législation française encadre la copropriété des immeubles bâtis à travers la loi du 10 juillet 1965. La copropriété est un régime de propriété collective dans lequel plusieurs individus possèdent ensemble un immeuble. Cette situation engendre des obligations financières et administratives. Cependant, les copropriétaires ne sont pas directement responsables de la gestion de la copropriété, une tâche qui incombe au syndic de copropriété ainsi qu'au conseil syndical. Cet article clarifie les notions clés liées à la copropriété, notamment le rôle précis des copropriétaires.

La copropriété : définition

La loi du 10 juillet 1965 établit le cadre juridique de la copropriété des immeubles bâtis en France. Selon l'article 1 de cette loi, la copropriété désigne un immeuble ou un groupe d'immeubles destiné, en tout ou en partie, à l'habitation. En conséquence, les propriétaires d'appartements partagent la propriété d'un immeuble en copropriété, ce qui les qualifie de copropriétaires.
Chacun des propriétaires qui sont en copropriété ont en leur possession un lot, qui se compose des éléments suivants :

• Une partie privative, qui est un espace dont l'usage est exclusivement réservé à son propriétaire. Cette partie privative peut être un appartement, un local commercial, une cave, une box ou encore un garage.
  

• Une quote-part des parties communes, qui est déterminée par le règlement de copropriété (RCP). Les parties communes sont des espaces partagés tels que les voies d'accès, les couloirs, les jardins ou encore les espaces verts. Les quotes-parts des parties communes détenues par les copropriétaires sont établies en tantièmes et millièmes dans l'état descriptif de division (EDD) de la copropriété par un géomètre.
  

Le type de copropriété le plus populaire est la copropriété verticale, qui implique la gestion d'un immeuble collectif. Néanmoins, il existe également la copropriété horizontale, qui concerne la gestion de maisons individuelles et de biens communs sur un terrain partagé. Il convient de souligner que ce modèle est en déclin, car les propriétaires de maisons préfèrent désormais opter pour une gestion en association syndicale libre (ASL).

Les organes essentiels de la copropriété

Il y a plusieurs acteurs impliqués dans la gestion d'un immeuble en copropriété. Contrairement aux copropriétaires qui sont les propriétaires des parties privatives et des parties communes, la gestion de la copropriété est assurée par le syndic de copropriété et le conseil syndical. Dans la suite de cet article, nous allons vous présenter les trois principales parties prenantes de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires

À la création d'une copropriété, le syndicat des copropriétaires se forme naturellement, sans procédure spécifique. Il rassemble obligatoirement tous les copropriétaires de l'immeuble. De manière juridique, il est considéré comme une entité morale, ce qui implique que le syndicat des copropriétaires dispose d'une existence légale et peut intenter des actions en justice en son nom propre.
Le but principal du syndicat des copropriétaires consiste à se rassembler annuellement lors des assemblées générales de copropriété. Pendant ces réunions, les copropriétaires votent avec diverses règles de majorité pour prendre des décisions en rapport avec la copropriété, telles que :

• Le budget prévisionnel pour l'année suivante ;
  

• Les travaux à effectuer dans l'immeuble ;
  

• La modification du règlement de copropriété ;
  

• La nomination du syndic et des membres du conseil syndical, et d'autres encore.
  

Le syndic de copropriété

Le rôle du syndic de copropriété est d'assurer la gestion administrative et financière de la copropriété, ainsi que de veiller à l'entretien de l'immeuble. Les copropriétaires sont responsables de l'élection du syndic lors d'une assemblée générale de copropriété pour une durée de 1 à 3 ans.
Voici les différentes missions du syndic de copropriété au sein de la copropriété :

• Convoquer et tenir des assemblées générales ;
  

• Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
  

• Tenir à jour la comptabilité et les documents administratifs de la copropriété (carnet d'entretien, fiche synthétique, diagnostic technique, etc.) ;
  

• Transmettre des appels de fonds pour le fond de travaux et collecter les charges de copropriété ;
  

• Recouvrir les charges impayés ; etc.
  

La loi du 10 juillet 1965 propose trois modèles de gestion pour une copropriété, à savoir :

• Le syndic professionnel : les copropriétaires confient la gestion de leur copropriété à une société externe moyennant des honoraires. Cependant, il faut faire attention car le syndic professionnel peut facturer des frais supplémentaires pour des prestations qui ne sont pas incluses dans le contrat-type, comme l'édition d'un état daté ou d'un pré-état daté, ou encore la réalisation de travaux dans la copropriété.
  

• Le syndic bénévole : il s'agit d'un copropriétaire qui exerce la fonction de syndic dans la copropriété. Ce dernier peut être rémunéré après une décision prise par les copropriétaires en assemblée générale à la majorité absolue.
  

• Le syndic coopératif : le conseil syndical prend en charge la gestion de la copropriété, et le président du conseil syndical devient le rôle de syndic, aussi appelé président-syndic. Les membres du conseil syndical peuvent répartir entre eux les différentes tâches de gestion en fonction de leurs préférences et de leurs disponibilités.
  

Le conseil syndical

Le conseil syndical d'un bâtiment en copropriété est formé de copropriétaires élus à la majorité absolue lors de l'assemblée générale. Le devoir et l'obligation de mettre en place un conseil syndical varient selon le modèle de gestion de la copropriété choisi :

• Si la gestion d'une copropriété est prise en charge par un syndic professionnel ou bénévole, le conseil syndical est chargé de soutenir le syndic et de surveiller ses décisions. Dans ce cas, bien que le conseil syndical serve d'intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, sa création n'est pas obligatoire.
  

• En cas de gestion en syndic coopératif, le conseil syndical et ses membres sont responsables de la gestion de la copropriété, comme mentionné précédemment. Toutefois, il est essentiel que la copropriété dispose d'un conseil syndical dans ce cas, et il est donc obligatoire de le constituer. Par conséquent, il est impossible de renoncer à la nomination d'un conseil syndical dans ce modèle de gestion.
  

Quel que soit le mode de gestion de la copropriété, les membres du conseil syndical ne peuvent pas être payés. Toutefois, ils peuvent bénéficier d'un remboursement des dépenses engagées pour remplir leurs fonctions, telles que l'assurance responsabilité civile, les frais de téléphone portable ou encore les frais de déplacement.

Les droits et obligations des copropriétaires

Plusieurs droits et obligations sont accordés aux copropriétaires au sein de l'immeuble collectif, qui sont spécifiés par la loi de 1965 et le règlement de copropriété.
Les dispositions de la vie en communauté dans une copropriété sont les suivantes :

• Le règlement de copropriété doit être respecté par chaque copropriétaire. Dans le cas contraire, le syndic a le droit de rappeler à l'ordre le copropriétaire fautif. Des poursuites judiciaires ne peuvent être engagées qu'en cas de récidives fréquentes ou graves.
  

• Chaque copropriétaire est libre de disposer de ses parties privatives comme il l'entend, à condition que leur utilisation soit conforme à la destination de l'immeuble. Ainsi, des travaux peuvent être effectués sans avoir besoin de l'autorisation des autres copropriétaires.
  

• Les copropriétaires doivent respecter les parties communes et ne peuvent y apporter des modifications sans l'autorisation de l'assemblée générale. Des règles de vie commune et de bienséance s'appliquent également, comme le respect des heures de silence.
  

• Chaque copropriétaire est tenu de payer les charges de copropriété qui lui sont dues, calculées en fonction du budget prévisionnel et des tantièmes de copropriété. Le syndic est chargé de collecter ces charges en envoyant des appels de fonds à intervalles réguliers, conformément aux dispositions du règlement de copropriété.
  

FAQ

Quel est le concept de la copropriété en immeuble ?

La copropriété est un régime juridique d'administration d'un immeuble collectif dans lequel plusieurs propriétaires de biens immobiliers partagent la propriété de l'immeuble en question. Ce statut est régi par la loi du 10 juillet 1965.

Comment différencie-t-on un propriétaire d'un copropriétaire ?

Un propriétaire possède la pleine propriété d'un bien immobilier, tandis qu'un copropriétaire partage la propriété de l'immeuble collectif avec d'autres personnes. Dans une copropriété, chaque copropriétaire est propriétaire de son logement individuel ainsi que copropriétaire de l'immeuble collectif.

Quelles sont les obligations des copropriétaires ?

Les copropriétaires sont tenus de respecter les règles édictées dans le règlement de copropriété, comme le paiement des charges de copropriété et le maintien de la propreté des parties communes. Les locataires doivent également se conformer à ces règles concernant l'utilisation et l'entretien des parties communes.

Quelles parties de l'immeuble sont considérées comme parties communes ?

Le règlement de copropriété définit les parties communes de l'immeuble. Celles-ci peuvent varier d'une copropriété à une autre. En général, les parties communes incluent les voies d'accès, les cours et jardins extérieurs, les halls d'entrée, les couloirs, les cages d'escalier, les locaux communs, les parkings ainsi que les équipements collectifs tels que les canalisations, les ascenseurs et les chaudières.