Quelles sont les dépenses d'une copropriété ?

Au sein d'une copropriété, des dépenses s'avèrent parfois nécessaires afin d'assurer son bon entretien. Ces dépenses, qui sont soit prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété, soit votées à titre exceptionnel en assemblée générale, constituent les charges de copropriété. Par ailleurs, la participation aux charges est l'obligation principale des copropriétaires.

Les charges courantes

Ces charges concernent l'ensemble de la copropriété et sont donc supportées par l'ensemble des copropriétaires. Il s'agit des dépenses courantes et nécessaires à la bonne maintenance de l'immeuble, à son fonctionnement et son administration.
Les charges générales vont donc recouvrir plusieurs types de dépenses :

Les charges de maintenance et petit entretien,

Les frais d'administration et de recouvrement,

Les comptes de consommation,

Les salaires du personnel de l'immeuble,

Les impôts et les taxes.

Ce budget permet de faire face aux dépenses courantes relatives aux parties communes et aux équipements communs de l'immeuble. Un certain nombre de frais sont couverts par le budget prévisionnel, notamment :

Les honoraires du syndic,

Le salaire du gardien,

Les frais de nettoyage des parties communes,

Les travaux exécutés pour maintenir l'immeuble ou les équipements en l'état,

Les petites réparations,

Le remplacement d'éléments d'équipements communs,

Les assurances,

Les vérifications périodiques réglementaires.

Le budget prévisionnel

Les dépenses engendrées par les charges courantes font l'objet d'un budget prévisionnel qui permet de planifier les dépenses qui seront effectuées durant le prochain exercice comptable. Ce budget est élaboré par le syndic “en concertation avec le conseil syndical” puis voté par l'assemblée générale de copropriété chaque année.
Conformément à l'article 43 du décret du 17 mars 1967, le budget doit être élaboré et voté avant le début de l'exercice qu'il concerne. Le syndic peut ensuite réclamer aux copropriétaires leur participation aux charges courantes sous forme d'avances pour le trimestre qui vient, on parle alors de provisions.

Les charges exceptionnelles

La copropriété doit parfois engager des dépenses exceptionnelles et imprévisibles. Ces dépenses concernent généralement les gros travaux d'entretien, de conservation ou d'amélioration de l'immeuble mais aussi les études techniques.
Les travaux importants d'entretien, de conservation ou d'amélioration de l'immeuble : ces travaux comprennent le ravalement de façade, la réfection de la toiture ou encore la surélévation de l'immeuble. Il s'agit également des travaux portant sur les équipements communs.
Les études techniques : il peut s'agir des diagnostics techniques ou des consultations d'experts.
Toute dépense exceptionnelle engagée par la copropriété doit nécessairement être votée en assemblée générale. En fonction de la nature des travaux, le vote se fera à l'unanimité, à la majorité absolue, simple ou double. En cas de non-respect de ces règles, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance compétent dans un délai de deux mois.

Le fonds de travaux obligatoire

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite loi Alur du 24 mars 2014 a rendu obligatoire la création d'un fonds de travaux pour toutes les copropriétés d'habitation de plus de 5 ans. Ce fonds permet aux copropriétaires d'y verser des provisions supplémentaires afin de supporter le coût de certains travaux.
Ces travaux, qui pourront être financés par ce fonds, sont listés par l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi Alur :

Les travaux prescrits par les lois et règlements,

Les travaux votés par l'assemblée générale qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel,

Les travaux urgents nécessaires pour la sauvegarde de l'immeuble.

L'assemblée générale doit obligatoirement fixer le taux de la cotisation annuelle destinée à alimenter le fonds de travaux de la copropriété. Ainsi, elle ne peut être inférieure à 5% du budget prévisionnel. Les copropriétaires versent chacun un montant proportionnellement à leurs tantièmes de charges générales. Si ce fonds de travaux reste inutilisé et qu'il finit par atteindre un montant égal au budget annuel, deux solutions sont alors envisagées par le syndic : le vote, en assemblée générale, d'un plan de travaux pluriannuel ; ou l'arrêt des cotisations payées par les copropriétaires.