La gestion des impayés en copropriété

Les charges impayées en copropriété représentent un enjeu majeur pour la bonne gestion des copropriétés. Elles peuvent entraîner des conséquences financières et matérielles lourdes pour l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble. Face à ce risque, le syndic joue un rôle clé dans le recouvrement des impayés en mettant en œuvre différentes procédures, du recouvrement amiable à l'action judiciaire. Cet article explore les méthodes et outils à disposition du syndic pour garantir le paiement des charges et protéger les intérêts de la copropriété.

Les charges impayées : un risque pour la copropriété

Chaque année, les copropriétaires votent en Assemblée Générale pour établir le budget annuel de leur copropriété. Les montants votés couvrent les dépenses qui devront être engagées pour assurer sa bonne gestion. Chaque copropriétaire doit s'acquitter des charges de copropriété en fonction de sa quote-part de copropriété. Les copropriétaires doivent payer leurs charges en réponse aux appels de fonds qui émanent du syndic. La fréquence des appels de fonds est décidée en Assemblée Générale et figure dans le règlement de copropriété. Le copropriétaire doit régler le solde dans un délai défini, renseigné dans le document d'appel de fonds.
Le non-règlement des charges par un ou plusieurs copropriétaires a des conséquences directes, préjudiciables pour l'ensemble des copropriétaires : défaut d'entretien de l'ascenseur, chauffage coupé, suspension des services de ménage dans les parties communes…

Le rôle du syndic dans le recouvrement des impayés

Si un copropriétaire est défaillant, il revient au syndic de copropriété de mener une action de recouvrement des impayés. Le syndic de copropriété n'a pas besoin d'autorisation de l'Assemblée Générale pour mener cette procédure. Le syndic dispose d'un délai maximal de 5 ans pour réclamer les charges impayées au copropriétaire défaillant. Pour agir, le syndic peut :

• tenter d'obtenir le recouvrement des charges impayées par une procédure à l'amiable ;
  
• tenter d'obtenir le recouvrement des charges impayées par le biais d'une procédure judiciaire.
  

Le syndic de copropriété ne peut pas demander aux autres copropriétaires de payer les charges du copropriétaire défaillant. Néanmoins, il n'est pas rare que les autres copropriétaires se trouvent contraints à couvrir le montant des impayés afin de pouvoir jouir pleinement des équipements communs de l'immeuble. En cas d'impayés, le syndic peut utiliser son avance de trésorerie, fonds de prévoyance destiné à la gestion des imprévus de la copropriété.
Il est recommandé de ne pas laisser la situation s'enliser. Le syndic doit agir rapidement pour obtenir le recouvrement des sommes impayées, sans quoi les copropriétaires pourront le tenir responsable de son inaction.

Le privilège immobilier instauré par la loi Habitat du 21 juillet 1994

Conformément à l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 2374 du Code civil, le syndic de copropriété dispose d'un privilège immobilier spécial qui renforce ses moyens pour le recouvrement des charges impayées. Ainsi, dans certaines situations précises décrites ci-après, la loi prévoit que la copropriété doit être payée avant tout autre créancier :

• pour les dettes concernant des travaux d'amélioration, les charges de l'année en cours et des deux années précédentes, la copropriété est payée avant tout autre créancier et dispose donc du privilège immobilier spécial ;
  
• pour les dettes qui remontent aux deux années encore antérieures, le syndicat de copropriété est payé en même temps que les autres créanciers, il ne dispose pas du privilège immobilier spécial ;
  
• Pour les dettes encore plus anciennes, la copropriété sera payée après les créanciers privilégiés.
  

Les procédures de recouvrement des impayés

Le recouvrement à l'amiable

En cas de litige avec un copropriétaire qui ne paie pas ses charges, le syndic tentera d'abord de résoudre le problème à l'amiable. Il envoie au copropriétaire une simple lettre de rappel.
Si, après ce premier courrier, le copropriétaire ne paie pas ses charges, alors le syndic lui envoie une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure de payer dans un délai de 30 jours. Cette lettre de mise en demeure entraîne l'application d'intérêts de retard au taux légal.
Si, après ce courrier de mise en demeure, le copropriétaire ne paie toujours pas ses charges, le syndic peut intenter une action en justice pour obtenir le recouvrement des charges impayées.

La procédure accélérée de recouvrement

Si la mise en demeure du syndic est restée sans effet dans les 30 jours, le juge des référés statuant selon la procédure accélérée pourra être saisi. Il rendra un jugement obligeant le copropriétaire à régler les charges de l'exercice en cours ainsi que toutes les charges dues au titre des exercices dont les comptes ont été approuvés. Le copropriétaire pourra également être condamné à verser des dommages et intérêts.
Si le copropriétaire est également bailleur, et dans certains cas particuliers, le syndic peut alors solliciter le locataire pour qu'il verse directement son loyer au syndic.
Cette procédure particulière ne s'applique pas à toutes les situations. Elle ne peut pas être utilisée quand le budget prévisionnel a été adopté après le début de l'exercice. Elle n'est pas non plus applicable en cas d'impayés portant sur des charges des exercices antérieurs. Enfin, le syndic ne peut pas recourir à cette procédure si les impayés concernent des charges qui ne sont pas comprises dans le budget de fonctionnement annuel.

La procédure de l'injonction de payer

Quand la procédure accélérée n'est pas possible, le syndic peut utiliser la procédure d'injonction de payer. C'est une procédure simple, rapide et peu coûteuse qui permet d'obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant sans convocation devant le juge.
Avec cette procédure, le mauvais payeur peut contester l'injonction du juge. Si le copropriétaire conteste effectivement l'injonction de payer, une procédure contradictoire est mise en place. Cette procédure contradictoire permet au copropriétaire et au syndic de confronter leurs arguments autant factuels que juridiques.
Dans tous les cas, si le copropriétaire souhaite contester les impayés de charges de copropriété, le syndic a plutôt intérêt à engager une procédure devant le juge. Il s'agit alors d'une « procédure au fond » avec convocation devant le juge.
Pour pouvoir intenter une action en recouvrement, le syndic va devoir démontrer l'existence d'une créance de charges. Les juges ont d'ailleurs eu l'occasion de préciser les différents documents devant être annexés par le syndic à son action en recouvrement des charges impayées. Ainsi, le syndic doit fournir :

• la preuve de la qualité de propriétaire du mauvais payeur ;
  
• les procès-verbaux des Assemblées Générales approuvant les comptes ;
  
• les procès-verbaux des Assemblées Générales adoptant le budget prévisionnel ;
  
• la preuve du caractère exigible (le délai de paiement étant dépassé) de la créance ;
  
• les différentes relances et la lettre de mise en demeure ;
  
• l'état détaillé et récapitulatif de la créance de charge ;
  
• les décomptes individuels de charges.
  

Autres procédures

En cas d'impayés, la copropriété peut recourir à d'autres procédures de recouvrement. Elle peut :

• prendre une hypothèque sur le lot du copropriétaire mauvais payeur ;
  
• utiliser la procédure de saisie immobilière (rare en pratique) pour obtenir le paiement des impayés sur le prix de vente ;
  
• utiliser l'opposition sur le prix de vente, qui permet au syndic d'empêcher l'ancien propriétaire de toucher le prix de vente tant qu'il reste des charges de copropriété à payer ;
  
• autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie-vente d'un lot afin de récupérer le montant des charges impayées sur la vente. Lors du vote de cette Assemblée Générale, la voix du mauvais payeur propriétaire n'est pas prise en compte.
  

Les assurances de protection juridique des copropriétés

La souscription à une assurance protection juridique de copropriété permet :

• d'assurer la défense des intérêts de la copropriété ;
  
• de défendre la copropriété lorsque sa responsabilité est engagée suite à un sinistre ou à un litige avec un tiers.
  

Cette assurance prend en charge les frais afférents à une action amiable ou judiciaire de recouvrement des charges impayées.