Les nouvelles lois qui encadrent la copropriété et le syndic

Diverses législations récentes ont modifié le paysage de la copropriété et redéfini les responsabilités du syndic, depuis l'instauration du premier texte juridique en 1965 régissant les copropriétés d'immeubles. Cet article examine les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et les amendements ultérieurs qui ont influencé le fonctionnement de la copropriété.

Retour sur la loi du 10 juillet 1965

La loi du 10 juillet 1965 marque le premier jalon dans la réglementation de la copropriété et des syndics. Elle constitue le socle initial établissant les principes régissant ce régime. La majorité de ces dispositions demeurent actuellement en vigueur, bien que des ajustements aient été apportés par des lois ultérieures pour les actualiser.
Le texte établit la copropriété comme la propriété d'un bâtiment ou d'un groupe de bâtiments, partagée entre plusieurs copropriétaires, chacun possédant un lot comprenant à la fois une partie privative et une part des espaces communs, exprimée en tantièmes. Il précise également que la copropriété peut revêtir deux formes : horizontale ou verticale.
Étant donné que la loi réglemente la gestion des copropriétés, elle supervise également les principales instances qui les composent, à savoir :

Le syndic de copropriété : élu par l'ensemble des propriétaires, sa responsabilité réside dans le maintien et l'administration appropriés de l'immeuble. Ses fonctions incluent la collecte des charges, la gestion des contrats avec les fournisseurs et des travaux, l'établissement d'un budget prévisionnel entre autres.

Le conseil syndical : choisi parmi les copropriétaires, ce groupe nomme un président parmi ses membres. Il assure la liaison entre le syndic et les propriétaires, surtout en cas de syndic bénévole ou professionnel. Il peut prêter assistance au syndic et surveiller sa gestion financière. Dans le cas d'un syndicat coopératif, c'est le conseil syndical qui assume la gestion de la copropriété sans recourir à un tiers.

Le syndicat des copropriétaires : cet organe représente l'ensemble des propriétaires d'un immeuble. Ses décisions sont prises lors d'une assemblée générale pour tout ce qui concerne la gestion de la copropriété. Il est à noter que le syndicat des copropriétaires se forme automatiquement, sans qu'il soit nécessaire de suivre des formalités particulières.

Depuis l'adoption de la loi de 1965, plusieurs lois ultérieures ont été promulguées afin de mettre à jour le cadre juridique de la copropriété. Faisons le bilan de ces évolutions.

Loi SRU : copropriété et syndic

L'une des premières lois à modifier le texte de 1965 est la loi SRU (loi sur la solidarité et le renouvellement urbain), entrée en vigueur en 2000. Son objectif premier était de favoriser la mixité sociale et d'apporter un soutien aux ménages les plus modestes en matière de logement. Parmi ses principales dispositions figurent :

La nécessité d'adopter, en assemblée générale, des modifications du règlement de copropriété pour se conformer à la loi, ces changements devant être approuvés à la majorité simple. Concrètement, cela implique la suppression de toutes les clauses en contradiction avec la loi de 1965 et le décret du 17 mars 1967, telles que l'interdiction de louer un logement individuel à un tiers ;

L'obligation pour les syndics de copropriété d'ouvrir un compte bancaire distinct au nom du syndicat des copropriétaires, afin d'assurer une plus grande transparence. Cette exigence s'applique à tous les types de syndics, y compris les syndics bénévoles et coopératifs.

La loi SRU impose également aux syndics la création et la mise à jour du carnet d'entretien de la copropriété. Ce document récapitule toutes les données relatives à la maintenance et aux travaux réalisés dans l'immeuble, fournissant ainsi une source d'information essentielle à tous les copropriétaires et acquéreurs potentiels concernant les interventions effectuées dans la copropriété.

Cette législation clarifie le processus de recouvrement des charges de copropriété en cas de défaut de paiement. Selon la loi SRU, le copropriétaire débiteur est seul responsable de ses dettes ; le syndic n'est pas autorisé à solliciter les autres copropriétaires pour compenser le manque de trésorerie résultant de ces impayés.

La loi SRU a également apporté des changements significatifs aux règles de majorité lors des assemblées générales, en instaurant l'article 25-1 de la loi de 1965. Selon cet article, si une résolution soumise à la majorité de l'article 25 n'obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix, un nouveau vote peut être organisé au cours de la même assemblée générale, cette fois-ci selon une majorité simple.

Loi ALUR : quelles mesures phares pour la copropriété ?

La loi ALUR, en vigueur depuis 2014, visait principalement à améliorer l'accès à des logements décents, à faciliter les travaux de rénovation énergétique et à moderniser le fonctionnement des copropriétés. Voici les principales dispositions de cette loi :

Obligation pour le syndic d'immatriculer la copropriété auprès du registre national des copropriétés dès sa création. Par la suite, le syndic doit actualiser annuellement les données financières de la copropriété, dans les deux mois suivant l'approbation des comptes annuels lors de l'assemblée générale.

Introduction depuis le 31 décembre 2018 de l'obligation d'établir une fiche synthétique pour chaque copropriété par le syndic. Cette fiche regroupe toutes les informations financières et techniques relatives à la copropriété, telles que l'identification du syndicat des copropriétaires, le numéro d'immatriculation de la copropriété, le nombre de lots, etc.

Régulation de la rémunération des syndics professionnels afin de prévenir les abus. Elle a spécifié une distinction entre les honoraires du syndic, qui couvrent les services définis dans le contrat initial, et les frais supplémentaires facturés pour des prestations complémentaires telles que la tenue d'une assemblée générale extraordinaire, les frais de reproduction de documents et de correspondance, les états datés, etc.

La constitution du fonds travaux consiste à anticiper d'importantes dépenses pour la copropriété, surtout lors de travaux majeurs comme le ravalement de façade ou la rénovation énergétique. Chaque copropriétaire doit verser une cotisation annuelle afin de contribuer au fonds travaux selon sa part des parties communes.

Qu'ils soient occupants et bailleurs, chaque copropriétaire doit posséder une assurance responsabilité civile.

Depuis la mise en application de la loi ALUR, même les copropriétés comptant moins de 16 lots ne bénéficient plus de la dispense de l'obligation, instaurée par la loi SRU, d'avoir un compte bancaire distinct. Dorénavant, toutes les copropriétés, quel que soit leur nombre de lots, doivent obligatoirement posséder un compte bancaire distinct. C'est au syndic qu'incombe la responsabilité d'ouvrir ce compte, avec la liberté de choisir l'établissement bancaire.

Loi ELAN : quelles mesures phares pour la copropriété ?

La loi ELAN, approuvée par le Sénat le 16 octobre 2018, a marqué une étape importante dans l'évolution de la législation sur les copropriétés, en introduisant plusieurs réformes significatives. Voici les points clés de cette loi :

Révision des exigences relatives à la mise à disposition des documents sur l'extranet de la copropriété : Désormais, divers documents doivent être accessibles à tous les copropriétaires, tels que le règlement de copropriété, les contrats de fournisseurs, le carnet d'entretien, et les détails des charges. Le conseil syndical bénéficie également d'un accès à des informations plus spécifiques, comme la liste des copropriétaires et les relevés bancaires.

Modification des règles de vote lors des assemblées générales : La loi ELAN vise à simplifier le processus décisionnel en copropriété. Ainsi, un copropriétaire peut désormais demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour inclure des résolutions spécifiques à l'ordre du jour. De plus, le nombre de pouvoirs qu'un copropriétaire peut détenir a été revu à la hausse, avec une limite de 10% des voix, y compris les siennes.

Renforcement du rôle du conseil syndical : La loi ELAN confère davantage de pouvoirs au conseil syndical et aux copropriétaires. Par exemple, le conseil syndical peut exiger du syndic la fourniture de tous les documents liés à la gestion de la copropriété, comme le budget prévisionnel ou le règlement de copropriété. De plus, le président du conseil syndical est désormais habilité à engager des poursuites judiciaires contre un syndic défaillant.

Gestion des impayés : La loi ELAN encadre le recouvrement des charges de manière plus stricte. En cas de non-paiement après une mise en demeure restée sans réponse pendant 30 jours, le copropriétaire défaillant peut être contraint de régler non seulement les charges dues, mais également l'intégralité des charges à venir pour les trimestres suivants.

La grande réforme de 2020 : copropriété et syndic

La réforme de la copropriété, qui est entrée en vigueur le 1er juin 2020, constitue une nouvelle étape dans l'évolution législative régissant ce domaine. Cette loi vise à modifier en profondeur le cadre de la copropriété et du syndic, à travers trois axes principaux : la flexibilité accrue pour les petites copropriétés, la simplification de la gestion et l'accélération des processus décisionnels. Voici un aperçu des mesures clés :

Simplification des prises de décisions en assemblée générale : Les copropriétaires sont tenus d'utiliser le mécanisme de la majorité de l'article 25-1 lorsque nécessaire, avec des exigences de majorité assouplies. Par exemple, les travaux d'accessibilité sont désormais votés à la majorité simple, tandis que les travaux de rénovation énergétique nécessitent une majorité absolue.

Régulation du changement de syndic : Chaque désignation de syndic doit désormais être précédée d'une mise en concurrence. De plus, le recours au syndic coopératif est simplifié et n'a plus besoin d'être spécifiquement prévu dans le règlement de copropriété.

Renforcement du pouvoir du conseil syndical : Les pouvoirs du conseil syndical peuvent être étendus afin qu'il puisse prendre des décisions relevant de la majorité simple sans nécessiter l'approbation des autres copropriétaires. Cette extension de compétences doit être votée en assemblée générale à la majorité absolue.

Flexibilisation du régime des petites copropriétés : Les copropriétés comptant 5 lots ou moins, avec un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000€ sur les trois derniers exercices, sont dispensées de l'obligation de former un conseil syndical ou de tenir une comptabilité en partie double. Cette exemption s'applique aux copropriétés gérées à la fois par des syndics professionnels et bénévoles.

La réglementation concernant la tarification de l'état daté a été renforcée en réponse aux abus constatés de la part des syndics de copropriété. La réforme de juin 2020 a établi un plafond de prix pour l'état daté à 380€ TTC.