Réforme du droit de la copropriété : Comprendre les changements avec MeilleureCopro

L'ordonnance portant sur la réforme du droit de la copropriété entrera en vigueur graduellement à compter du 1er juin 2020. La réforme concerne plusieurs millions de copropriétaires, et a pour objectif d'améliorer la gestion des immeubles en copropriété et de prévenir les contentieux.

Des changements majeurs sont introduits par la réforme, ils concernent notamment la prise de décision par le syndicat des copropriétaires, les droits et obligations du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic. L'objectif principal de la réforme est de clarifier, simplifier et moderniser les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété.

Renforcer les pouvoirs du conseil syndical

La réforme permet désormais à l'assemblée générale de déléguer certaines décisions au conseil syndical par un accord spécifique, ce qui peut simplifier la gestion des affaires courantes. Cependant, l'assemblée conserve le droit de révoquer cette délégation à tout moment et de reprendre les décisions qui lui appartiennent.
Cette délégation est différente de celle prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Elle offre la possibilité de déléguer au conseil syndical une décision bien définie, nécessitant le vote de la majorité de tous les copropriétaires. Cette délégation autorise le conseil à prendre certaines décisions habituellement réservées à l'assemblée, pourvu qu'elles relèvent de la majorité simple (article 24).
L'assemblée générale reste toutefois responsable de décisions essentielles, comme l'approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel et l'adaptation du règlement de copropriété en fonction des lois. Des limites sont prévues pour encadrer le budget et la durée de cette délégation. En outre, chaque membre du conseil syndical doit bénéficier d'une assurance responsabilité civile, pour encourager la prise d'initiatives sans risque personnel. Enfin, à la fin de la délégation, l'assemblée peut décider de la renouveler ou non.

Mode de vote en assemblée générale

Les copropriétaires sont incités à une meilleure prise en compte de la dimension collective de la copropriété et de la préservation du patrimoine commun. Il ressort que l'absentéisme constitue un handicap majeur au processus décisionnel en assemblée générale. Par rapport à cette situation, la réforme introduit de nouvelles possibilités afin de permettre aux copropriétaires de participer aux votes.
Depuis la loi ELAN, et le décret du 27 juin 2019 complétant la loi du 10 juillet 1965, il existe désormais 4 manières de voter pour les copropriétaires :

Le vote physique ;

La délégation de vote à un copropriétaire présent à l'AG ;

Le vote à distance, permettant aux copropriétaires absents de faire part de leur vote par correspondance, par le biais d'un formulaire à remplir et transmis au syndic avant la tenue de l'assemblée générale ;

La participation et le vote à distance pour un copropriétaire par visioconférence, audioconférence, et tout autre moyen de communication garantissant l'identité du copropriétaire. Ce dernier mode participation à l'assemblée générale et aux votes doit toutefois faire l'objet d'un vote en AG sur les moyens techniques requis, lesquels sont à la charge du syndicat des copropriétaires.

Les autres mesures

Selon le principe de la passerelle, les décisions de copropriété qui n'ont pas acquis la majorité absolue des voix lors d'un premier vote en assemblée générale, pourront désormais faire l'objet d'un deuxième vote lors de la même AG. Le changement réside dans le fait que lorsqu'un tiers des voix est atteint, la même assemblée pourra procéder à un second vote et faire adopter la mesure à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. La mise en œuvre de ce principe facilite notamment les votes concernant des travaux d'amélioration qui, jusqu'ici, n'étaient pas concernés par cette facilité de procédure. A propos des interdictions de présider l'assemblée générale et de recevoir des mandats, la réforme étend l'interdiction d'être membre du conseil syndical aux concubins du syndic ainsi qu'aux conjoints, pacsés, concubins, ascendants ou descendants des préposés du syndic. L'interdiction concernant les collatéraux est limitée au deuxième degré. Ces interdictions ne s'appliquent toutefois pas aux syndicats coopératifs et plus largement aux syndicats gérés par un syndic non professionnel.
Et enfin, en ce qui concerne les qualités requises pour pouvoir devenir membre du conseil syndical, la réforme permet à l'assemblée générale de désigner les membres du conseil syndical parmi les ascendants ou descendants des copropriétaires, qui s'investissent parfois de manière importante dans certaines copropriétés.
Liens utiles sur l'ordonnance de Réforme du droit de la copropriété :

https://www.vie-publique.fr/loi/271507-ordonnance-30-octobre-2019-reforme-droit-copropriete-des-immeubles-batis

https://www.meilleurecopro.com/les-guides-de-la-copropriete/la-copropriete