Mise en concurrence obligatoire du syndic de copropriété

Lorsqu'il s'agit de nommer un nouveau syndic de copropriété ou de renouveler le mandat du syndic en place, il est obligatoire de procéder à une mise en concurrence. Toutefois, même si cette obligation existe, il est possible de l'ignorer et de ne pas procéder à une mise en concurrence. Quelle est la réglementation à ce sujet et pourquoi est-il important de mettre en concurrence son syndic ? Cet article fait le point sur ces questions.

La mise en concurrence du syndic de copropriété : définition

La mise en concurrence du syndic de copropriété implique la présentation d'au moins deux offres à l'assemblée générale pour la sélection du syndic. Cette pratique est réglementée par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que "dans le cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic".

Quelles sont les raisons de la mise en concurrence du syndic ?

Le législateur a instauré cette obligation en constatant qu'un syndic ayant l'assurance d'être reconduit dans sa fonction auprès de sa copropriété cliente aurait tendance à se montrer moins actif dans la gestion de l'immeuble.
En outre, lorsqu'un copropriétaire souhaitait ajouter une proposition concurrente à l'ordre du jour, le syndic avait souvent tendance à y voir une marque de méfiance, ce qui entraînait une rupture de la confiance réciproque entre les copropriétaires et le syndic.
L'idée était donc de rendre la mise en concurrence du syndic en copropriété une pratique courante.
Mettre les syndics en concurrence devrait également, à long terme, contribuer à réduire les charges de copropriété en incitant les syndics à ajuster leurs prix pour fidéliser leurs clients copropriétaires.

À qui revient la responsabilité de la mise en concurrence du syndic de copropriété ?

Il est de la responsabilité du conseil syndical de procéder à la mise en concurrence des syndics. Le conseil syndical est un groupe de personnes élues par l'ensemble des copropriétaires lors de l'assemblée générale. Il sert d'intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic de copropriété.
Cependant, la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire de soumettre lui-même un ou plusieurs contrats de syndic et de demander l'examen de projets de contrats de syndic, même s'il n'est pas membre du conseil syndical.

Quelle est la procédure pour mettre en concurrence le syndic de copropriété ?

Pour procéder à la mise en concurrence du syndic de copropriété, il faut suivre les étapes suivantes :

Le conseil syndical ou la personne en charge de la mission doit demander des devis à plusieurs syndics concurrents. Il est important d'obtenir au moins deux contrats de syndic.

Les devis obtenus doivent être transmis au syndic en fonction, par courrier recommandé avec accusé de réception. De cette manière, le syndic actuel pourra inclure la mise en concurrence à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Les devis doivent être joints aux convocations envoyées aux copropriétaires.

Le changement de syndic lors de l'assemblée générale doit être approuvé par une majorité absolue conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 en prenant en compte les voix des copropriétaires présents, représentés ou absents.Si la résolution ne parvient pas à atteindre cette majorité, mais qu'elle obtient au moins un tiers des tantièmes, il est possible de tenir un second vote au cours de la même assemblée générale. Cette fois-ci, seule une majorité simple est requise, en prenant en compte les voix des copropriétaires présents et représentés.

La signature d'un contrat selon le modèle ALUR est obligatoire pour les syndics professionnels et bénévoles. En revanche, le syndic coopératif n'est pas lié par un tel contrat. Si vous envisagez de passer à un modèle de syndic coopératif, il est nécessaire de demander au syndic d'inclure une résolution visant à changer de mode de gestion, puis de voter cette résolution lors de l'assemblée générale.

À quel moment mettre en concurrence son syndic de copropriété ?

Conformément à la réforme du droit de la copropriété qui est en vigueur depuis le 1er juin 2020, la mise en concurrence est désormais obligatoire à chaque renouvellement de mandat de syndic, qui se produit tous les 1 ou 3 ans en fonction de ce qui est prévu dans le contrat ou voté en assemblée générale.

Que se passerait-il en cas de non-respect de l'obligation de mise en concurrence du syndic ?

La Cour de Cassation a confirmé qu'il n'y aurait pas de sanction si le syndicat des copropriétaires choisissait un syndic sans respecter l'obligation de mise en concurrence. Cela ne constitue pas une raison pour que la décision prise et adoptée soit considérée comme irrégulière.
Cependant, il est recommandé de mettre en concurrence les syndics pour encourager la compétitivité des prix et réduire les frais supplémentaires, surtout si un syndic professionnel est choisi.

Exception permettant de ne pas mettre en concurrence son syndic

Ci-dessous, nous vous présentons les deux exceptions à l'obligation de mise en concurrence prévues par la loi du 10 juillet 1965.

Vote à l'assemblée générale de la dispense de mise en concurrence

Afin de bénéficier d'une exemption de mise en concurrence de son syndic, il est nécessaire d'inclure la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale et de procéder à un vote à la majorité absolue.

Copropriété sans conseil syndical

Les copropriétaires qui n'ont pas de conseil syndical sont également exemptés de l'obligation de mettre en concurrence leur syndic. Il est possible qu'une copropriété n'ait pas de conseil syndical si cette décision a été approuvée à la double majorité.