La mise en concurrence de son syndic de copropriété

La mise en concurrence des syndics de copropriété est un élément clé de maîtrise des coûts de gestion d'un immeuble. Rendue obligatoire par la loi ALUR de 2014, elle est devenue obligatoire avec la réforme de la copropriété de 2020, elle offre désormais l'opportunité aux copropriétaires de revoir annuellement leurs contrats et de comparer les honoraires des différents prestataires. Cette démarche permet non seulement de réduire les frais, mais aussi de choisir un syndic adapté aux besoins spécifiques de la copropriété.

Les honoraires des syndics de copropriété

Les syndics de copropriété professionnels ont la liberté de fixer leurs honoraires. Leur rémunération comprend généralement :

• un forfait de base pour la gestion courante de l'immeuble et l'entretien des parties communes ;
  
• des frais supplémentaires pour toute prestation non incluse dans le forfait de base.
  

Les copropriétaires paient les frais du syndic lors des appels de fonds en fonction de leur part dans l'immeuble.

Le forfait de base

Le forfait de base d'un syndic de copropriété comprend différents services, qui sont encadrés par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

• Le syndic est responsable de la gestion administrative quotidienne de la copropriété : convocation et tenue de l'Assemblée Générale annuelle, souscription et gestion des assurances et des contrats pour la copropriété, respect des dispositions du règlement de copropriété, échanges et relations avec les autorités locales et les diverses parties prenantes en lien avec l'immeuble… ;
  
• Le syndic gère les finances de la copropriété : budget prévisionnel, tenue des comptes de la copropriété, paiements des fournisseurs pour le compte du syndicat des copropriétaires, recouvrement des charges impayées auprès des copropriétaires… ;
  
• Le syndic est responsable de la gestion du personnel employé par la copropriété (concierge, gardien), veille à l'entretien de l'immeuble, organise les travaux d'entretien et de réparation.
  

Le coût des services d'un syndic varie en fonction des prestations incluses dans le contrat et de la taille et de la complexité de la copropriété. Le coût moyen d'un forfait de base se situe entre 150 et 200 euros par an et par lot.
Des frais supplémentaires peuvent s'appliquer pour les prestations non comprises dans le forfait de base.

Les prestations supplémentaires

Au forfait de base s'ajoutent donc des charges pour des prestations supplémentaires :

• la production d'un état daté : un document obligatoire lors de la vente d'un lot en copropriété (depuis la réforme de la copropriété, le coût de l'établissement d'un état daté est limité à 380€ TTC) ;
  
• la gestion et le suivi de projets de rénovation importantes ;
  
• toute action nécessitant une charge de travail administrative additionnelle : envoi de courriers recommandés, production d'un document comptable, tenue d'une Assemblée Générale extraordinaire ;
  
• ….
  

L'obligation de mise en concurrence du syndic

Depuis la loi ALUR de 2014, la mise en concurrence des syndics de copropriété est devenue une obligation lors de chaque désignation de syndic, dans un souci de transparence et de meilleure gestion.
La loi Macron de 2015 est venue assouplir cette règle, en imposant la mise en concurrence seulement tous les trois ans, sauf si l'Assemblée Générale décide d'y déroger par un vote à la majorité absolue.
L'ordonnance du 30 octobre 2019 a supprimé cette obligation triennale, ce qui signifie que la mise en concurrence doit être envisagée à chaque renouvellement de mandat, dont la durée maximale reste fixée à trois ans.
Le conseil syndical joue un rôle central dans ce processus, bien que tout copropriétaire puisse proposer un ou plusieurs autres contrats de syndic à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale.

Mettre la mise en concurrence du syndic à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale

Il est nécessaire de demander et de transmettre les devis de mise en concurrence avant que votre syndic n'envoie les convocations à l'Assemblée Générale annuelle. Il est recommandé de les envoyer au moins 2 mois avant la date de l'Assemblée Générale annuelle afin de :

• s'assurer que le syndic a bien reçu l'envoi recommandé et a inscrit la résolution à l'ordre du jour ;
  
• permettre aux copropriétaires de discuter en amont de la décision de changer de syndic ;
  
• déterminer s'il convient d'opter pour un syndic non-professionnel.
  

Changer de syndic

Le changement de syndic se décide en Assemblée Générale à la majorité absolue. L'ancien syndic doit remettre l'ensemble des documents qui concernent la copropriété au nouveau syndic. Selon les délais prévus par la loi, le syndic sortant doit transmettre :

• la situation de la trésorerie et les informations bancaires du syndicat des copropriétaires dans un délai de 15 jours ;
  
• les archives de la copropriété dans un délai d'un mois ;
  
• l'état des comptes de chaque copropriétaire et du syndicat de copropriétaires dans un délai de trois mois.