Comment mettre en demeure son syndic en cas d’inaction de sa part ?

Selon la législation établie en 1965, chaque copropriété est tenue d'avoir un syndic. Toutefois, si vous constatez une inaction de la part de votre syndic ou un manque de progrès dans les projets au sein de l'immeuble, en tant que copropriétaire, vous disposez de recours. Comment agir lorsque le syndic se montre inefficace ? Quelles démarches entreprendre pour changer de syndic ? Nous détaillons dans notre article toutes les informations nécessaires à ce sujet

Quelles sont les raisons de la mise en demeure de son syndic de copropriété ?

En introduction de cette partie, il nous semble important de rappeler que, quel que soit le type de gestion choisie (syndic professionnel, syndic bénévole ou coopératif), le syndic de copropriété à des obligations légales envers le syndicat et la copropriété gérée.

Quelles sont les obligations légales que doit respecter le syndic ?

Que votre copropriété soit gérée par un syndic traditionnel professionnel, un syndic bénévole ou coopératif les règles sont les mêmes et impliquent qu'ils doivent :

Procéder à l'immatriculation de la copropriété dans le registre national d'immatriculation géré par Anah ;

Dresser un budget prévisionnel pour la copropriété ;

Réaliser l'ouverture, au nom du syndicat des copropriétaires, d'un compte bancaire ;

Faire des appels de fonds afin de percevoir les charges de copropriété ;

Obtenir l'approbation des comptes annuels lors des assemblées générales

Tenir à jour la comptabilité, les données financières, les documents administratifs (ex. carnet d'entretien ou fiche synthétique) ;

Mettre en application les décisions votées lors de l'assemblée générale ;

Payer les différents prestataires de la copropriété (électricité dans les parties communes, entretien des espaces verts, nettoyage etc..) ;

Entamer une procédure de recouvrement si des charges de copropriété restent impayés ;

Assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété.

Quelles sont les raisons de la mise en demeure de son syndic de copropriété ?

La mise en demeure de votre syndic de copropriété nécessite une justification sérieuse et fondée.
Pour cela, le syndic doit avoir commis une erreur grave de gestion lors de l'exercice de ses missions.
Vous ne trouverez pas de liste exhaustive des raisons sérieuses pour la mise en demeure de votre syndic dans les articles de loi, néanmoins MeilleureCopro vous propose quelques exemples ci-dessous :

1. Le syndic n'a pas réalisé les décisions votées à la majorité absolue lors de l'assemblée générale (travaux, ravalement de façade etc…) ;
   

2. Le syndic n'a pas réalisé les travaux d'urgence mettant ainsi en danger les occupants de l'immeuble ;
   

3. Le syndic n'est pas intervenu afin de résoudre un sinistre apparu dans les parties communes ;
   

4. Le syndic n'a pas agi afin de mettre fin à des troubles (exemple : nuisances sonores)
   

Quelles sont les bonnes méthodes de mise en demeure ?

Une fois que vous vous êtes assuré que votre motif de mise en demeure de votre syndic est fondé et sérieux, voici les étapes à suivre :

1. S'assurer que le syndicat des copropriétaires n'a pas voté le quitus au syndic. Le cas échéant, cela signifie la reconnaissance des copropriétaires d'une gestion conforme aux obligations du syndic en fonction et que ce dernier est déchargé de toute responsabilité sur son exercice comptable.
   

Ainsi vous ne pourrez pas vous retourner contre votre syndic en le mettant en demeure.

2. Adresser à votre syndic une lettre de mise en demeure contenant les manquements qui lui sont reprochés par la syndicat des copropriétaires. En cas de difficultés dans la rédaction de ce courrier vous pouvez vous appuyer sur les conseils d'un huissier.
   
À savoir



Quelques conseils sur le contenu de votre lettre de mise en demeure :


La date à laquelle a été écrite la lettre ;


Un récapitulatif du conflit ;


La loi n'impose aucun délais mais vous devez accorder une échéance raisonnable au syndic pour régulariser la situation (exemple 15 jours) ;


Pensez à exprimer clairement la mention de « mise en demeure » ;


N'oubliez pas de signer la lettre.


3. Dans le cas où la mise en demeure n'aboutirait pas vous avez la possibilité d'assigner votre syndic en justice en lui demandant des dommages et intérêts en contrepartie des préjudices subis. Pour cela le syndicat des copropriétaires doit avoir voté à la majorité simple en assemblée générale la poursuite en justice du syndic.
   
À savoir



Il existe des délais de prescription afin d'assigner en justice son syndic de copropriété.


Ainsi, si l'action est personnelle, le délai légal est de 5 ans.


Pour une action réelle (concerne un bien matériel), vous avez un délai de 30 ans pour mener une action contre votre syndic en justice.

Notre modèle de lettre gratuit de mise en demeure à adresser à son syndic

Voici notre proposition gratuite de lettre de mise en demeure que vous pourrez adresser par lettre recommandée avec accusé de réception à votre syndic de copropriété :

[Nom et prénom du / des copropriétaire(s)]
[Adresse postale]
[Code postal]
[Ville]
Objet : Mise en demeure

Madame / Monsieur,