Prendre connaissance de l’obligation de sécurité du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété a un certain nombre de devoirs, parmi lesquels le devoir de sécurité. Quelle est la nature de cette responsabilité, et quel est l'enjeu pour le gestionnaire en cas de manquement à cette règle ? C'est ce que nous allons voir dans cet article.

L'obligation de sécurité du syndic, qu'est-ce que c'est ?

Selon la loi du 10 juillet 1965, le représentant légal du syndicat des copropriétaires est le syndic de copropriété. À ce titre, il a des responsabilités et des tâches à accomplir. Il est notamment chargé de la gestion financière et administrative de l'immeuble.
Le syndic a une obligation de sécurité qui comprend, entre autres, le maintien de la sécurité incendie. Ci-dessous vous trouverez plus de détails sur ce que signifie ‘obligation de sécurité du syndic'.

Les normes de sécurité incendie

Quels équipements le syndic doit-il installer pour remplir son obligation de sécurité ?

Afin de remplir son obligation de sécurité, le syndic doit installer des équipements conformes aux normes de sécurité incendie du bien. Il s'agit par exemple des équipements suivants :

Les blocs-portes coupe-feu sont requis dans les immeubles dont la demande de permis de construire a été soumise avant le 5 mars 1987 et où le sol du logement le plus élevé est à une hauteur maximale de 28 mètres ;

L'encloisonnement de la cage d'escalier, nécessaire pour restreindre la diffusion de la fumée, doit être mis en place durant la construction d'un bâtiment dépassant les 8 mètres de hauteur ;

Les extincteurs sont requis dans les escaliers des bâtiments de plus de 50 mètres. Si la copropriété inclut des locaux commerciaux en plus des habitations, cette exigence est ramenée à 28 mètres. De plus, dans les parkings, un extincteur est nécessaire tous les 15 véhicules, tandis que les chaufferies doivent en avoir deux pour le fioul et un pour le charbon, et un extincteur à poudre polyvalente pour le gaz;

Pour tout immeuble de plus de deux étages, des systèmes de désenfumage sont requis ;

Les bâtiments de plus de 28 mètres de hauteur construits après 1986 doivent être équipés de ces "blocs de secours" qui s'allument pour indiquer les sorties ;

La présence d'une colonne sèche est obligatoire si le logement le plus haut se trouve à une hauteur d'au moins 28 mètres.

Comment installer les équipements de sécurité incendie ?

Avant tout, le syndic doit prendre attache auprès des entreprises spécialisées pour établir des devis et les mettre en concurrence avant d'installer les équipements nécessaires.
Le syndic de copropriété doit, conformément à la loi, faire appel à au moins deux entreprises pour la mise en concurrence avant de proposer à l'assemblée générale une résolution portant sur l'installation d'équipements de lutte contre l'incendie. Les devis des entreprises retenues doivent être joints à la convocation de l'assemblée. Lors de cette dernière, les copropriétaires votent à la majorité simple de l'article 24 pour décider de l'installation des équipements. Il est important de noter que les copropriétaires absents ou non représentés ne sont pas pris en compte dans le calcul de cette majorité.

Autres exigences liées aux normes d'incendie

En plus des équipements à installer, le syndic est tenu d'afficher les procédures d'évacuation à suivre en cas d'urgence ainsi que les plans des étages (et, le cas échéant, les plans du sous-sol) :

dans le hall d'entrée de l'immeuble ;

à proximité des portes

à proximité des ascenseurs et des cages d'escalier.

Ces plans permettent de faciliter l'intervention des pompiers en cas d'urgence.
De manière similaire, le syndic doit garantir qu'une place de stationnement est réservée et accessible en permanence pour les secours. Pour les grands immeubles, il est recommandé que l'espace soit assez large pour permettre l'utilisation de véhicules de secours de grande taille si nécessaire.
En outre, conformément au Code de la construction et de l'habitation, le syndic est tenu de procéder à l'entretien annuel des équipements de lutte contre l'incendie. Il est possible que les entreprises qui ont installé les équipements assurent également leur maintenance.

Les travaux urgents et l'obligation de sécurité du syndic

Outre les normes incendies, l'obligation de sécurité du syndic s'étend également aux tâches urgentes.

Qu'est-ce qui est considéré comme travaux urgents ?

Aucune loi ne définit spécifiquement ce que sont les travaux urgents de copropriété. Mais généralement, ils sont définis comme des tâches qui doivent être réalisées dans les plus brefs délais afin d'assurer la sécurité de l'immeuble et/ou de ses occupants.
Les tâches suivantes sont considérées comme urgentes par la communauté juridique :

Les travaux d'étanchéité d'une toiture ;

Le dégorgement et la réparation d'un collecteur d'égout ;

La remise en état d'une canalisation d'eau ;

Les travaux visant à remédier à une grave insuffisance de chauffage.

Toutefois, cette liste n'est pas exhaustive. En cas de litige, le tribunal compétent déterminera si les travaux entrepris par le syndic sont urgents.

Les travaux urgents : le rôle du syndic

Le rôle du gestionnaire est d'engager des réparations urgentes sans demander l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires si la sécurité des résidents et/ou la stabilité de l'immeuble sont en danger.

Quelles sont les étapes que le syndic doit suivre pour mettre en œuvre les travaux urgents ?

Le syndic doit respecter des exigences précises pour réaliser les travaux urgents :

Les copropriétaires doivent être informés des travaux urgents par voie postale ou électronique ;

Le syndic est tenu d'afficher une notification dans les espaces communs pour informer l'ensemble des occupants, y compris les locataires.

Une fois les travaux urgents terminés, le syndic doit convoquer immédiatement une assemblée générale. Lors de cette assemblée, les copropriétaires peuvent approuver ou contester les travaux s'ils considèrent qu'ils n'étaient pas urgents. Dans le cas où les copropriétaires s'opposent, le prestataire qui a effectué les travaux doit être payé. Toutefois, un remboursement peut être possible si le syndicat engage une action en justice contre le syndic.

Le syndic peut solliciter les copropriétaires pour le versement d'une provision afin de financer les travaux sans nécessité d'une autorisation préalable de l'assemblée générale. Cependant, cette provision ne peut pas excéder un tiers du montant du devis.
Dans le cas d'un syndic professionnel, il doit consulter le conseil syndical avant d'appliquer cette mesure. Si nécessaire, le syndic peut demander de nouvelles provisions lors d'une assemblée générale qu'il a convoquée immédiatement. Au cours de cette assemblée, les copropriétaires peuvent décider de débloquer tout ou partie du fonds travaux pour financer les travaux urgents.
Les copropriétaires auront la possibilité de souscrire à un prêt collectif comme le Copro 100 si nécessaire.

Quels sont les risques qu'encourt un syndic en cas de manquement à l'obligation de sécurité ?

Si le syndic ne respecte pas l'obligation de sécurité, il peut être tenu responsable de sa faute de gestion sur le plan civil ou pénal.
La responsabilité civile peut être engagée si des travaux urgents ont été négligés sans entraîner de graves conséquences.
Quant à la responsabilité pénale, elle peut être engagée si les équipements incendie ne sont pas entretenus ou non-installés en cas d'incendie, ou si des travaux urgents non effectués ont causé des dommages matériels et/ou corporels.
Si une faute est constatée, l'assemblée générale des copropriétaires peut révoquer le syndic et choisir un nouveau syndic, notamment un syndic non-professionnel qui peut permettre des économies sur les charges de copropriété.