Les passoires thermiques en copropriété : enjeux, réglementation et solutions

Les passoires thermiques représentent un enjeu majeur de la politique énergétique en France. Très énergivores, ces logements sont particulièrement présents dans les immeubles anciens en copropriété. Leur mauvaise performance énergétique a un impact direct sur les factures, le confort des occupants, mais aussi sur l'environnement. Face à ces défis, les pouvoirs publics ont renforcé la réglementation et mis en place des dispositifs d'accompagnement spécifiques. Comprendre ces mesures, les contraintes de la copropriété et les aides disponibles est essentiel pour amorcer la transition énergétique du parc immobilier collectif.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cela signifie qu'il présente une très mauvaise performance énergétique, avec des besoins importants en chauffage et en eau chaude. Les pertes de chaleur, souvent liées à une mauvaise isolation ou à des systèmes de chauffage obsolètes, rendent ces logements coûteux à chauffer et inconfortables, notamment en hiver. Selon les données de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), environ 1,5 million de logements situés en copropriété seraient concernés en France. Ce chiffre souligne l'ampleur du défi que représente la rénovation du parc collectif.

Un cadre réglementaire de plus en plus strict

Face à l'urgence climatique, le législateur a progressivement encadré l'usage des passoires thermiques, notamment en matière de location. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, plusieurs échéances ont été fixées. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne sont plus considérés comme décents et sont donc interdits à la location. Cette interdiction s'étendra aux logements classés F à partir du 1er janvier 2028. Ces mesures concernent aussi bien les bailleurs individuels que les copropriétaires bailleurs, et elles imposent une obligation de rénovation énergétique pour continuer à louer leur bien. Le gel des loyers, déjà en vigueur depuis 2022 pour les logements F et G, renforce cette dynamique.

Rénover en copropriété : une démarche collective et technique

La rénovation énergétique en copropriété présente des contraintes spécifiques :

• Les décisions relatives aux travaux doivent être prises collectivement en Assemblée Générale, souvent à la majorité absolue ou qualifiée selon la nature des travaux. Cette nécessité de consensus peut ralentir la prise de décision ;
  
• Les travaux à engager touchent souvent les parties communes de l'immeuble : toiture, façades, ventilation, chauffage collectif. Ils nécessitent une approche globale, un diagnostic précis et l'appui de professionnels spécialisés ;
  
• Du point de vue financier, tous les copropriétaires n'ont pas les mêmes ressources ni les mêmes priorités. Il est donc crucial d'anticiper les besoins, d'informer les copropriétaires et de s'appuyer sur des dispositifs d'accompagnement pour faciliter l'adhésion au projet.
  

Les aides financières pour les copropriétés

Pour accompagner les copropriétés dans leur rénovation énergétique, plusieurs dispositifs publics ont été mis en place :

• MaPrimeRénov' Copropriété, versée par l'Anah, couvre 30 % du montant des travaux pour un gain énergétique d'au moins 35 %, et jusqu'à 45 % pour les rénovations permettant un gain de 50 % ou plus. Le montant de l'aide est plafonné à 25 000 € par logement. Elle est versée au syndicat des copropriétaires après validation du projet et engagement des travaux ;
  
• Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), octroyés par les fournisseurs d'énergie, permettent de compléter ce financement. Ils prennent la forme de primes versées en contrepartie d'économies d'énergie générées par les travaux. Ils peuvent être cumulés avec MaPrimeRénov' ;
  
• L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) collectif, qui permet aux copropriétaires de financer leur reste à charge sans intérêts. Le montant peut aller jusqu'à 30 000 € par logement, et jusqu'à 50 000 € si les travaux permettent une amélioration énergétique globale supérieure à 35 %.
  

Ces aides sont soumises à certaines conditions. Pour optimiser leur mobilisation, il est recommandé de faire appel à un accompagnateur France Rénov' ou à une Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO), qui guidera la copropriété tout au long du projet.