Petite copropriété : quel type de syndic sera le plus adapté ?

Quelle que soit la taille de la copropriété, cette dernière est contrainte par la loi du 10 Juillet 1965 à désigner un syndic. Néanmoins les petites copropriétés possèdent des caractéristiques spécifiques pouvant jouer sur le choix du syndic.

Quelles sont les caractéristiques d'une petite copropriété ? Quel syndic choisir lorsqu'on vit dans une petite copropriété ? Comment différencier une petite copropriété d'une grande copropriété ? Vous trouverez dans cet articles tous les éléments de réponse afin de prendre la bonne décision dans le choix de votre syndic de petites copropriétés.

Syndic de petites copropriétés : quelles sont les caractéristiques d'une petite copropriété ?

Tout comme le syndic, la copropriété est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 comme étant un ou plusieurs immeubles dont la propriété est attribuée à plusieurs personnes que nous appelons “les copropriétaires”.
Ainsi une copropriété est considérée comme petite si elle remplit l'une de ces deux conditions :

Elle possède au maximum 5 lots. Sont considérés comme lots : des appartements, des bureaux ou encore des commerces. Les box, caves ou garages sont également considérés comme des lots.

Lorsque le budget prévisionnel moyen, défini par le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

Comment se différencie une petite copropriété d'une grande copropriété ?

En application de la loi ELAN du 23 novembre 2018, complétée par l'ordonnance du 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020 les petites copropriétés ont le droit à un régime dérogatoire offrant quelques simplifications.

Quelles sont ces dérogations ?

La formation obligatoire d'un conseil syndical

Une petite copropriété est exemptée de l'obligation de former un conseil syndical. Pour rappel, un conseil syndical est constitué par des membres, copropriétaires élus sur la base d'un vote en assemblée générale. Ce conseil syndical a pour but d'être un intermédiaire direct entre les copropriétaires et le syndic, or lorsqu'il s'agit d'une petite copropriété il n'est pas facile d'honorer cette obligation.

La comptabilité en partie double

Pour plus de simplicité, les petites copropriétés n'ont pas l'obligation de tenir une comptabilité en partie double. Pour information une comptabilité en partie double s'effectue en deux temps : enregistrement à la fois de l'origine des fonds et de leur destination. Le syndic n'est donc pas obligé de tenir les comptes de manière chronologique, il peut le faire lorsque l'exercice prend fin.

L'organisation obligatoire d'assemblées générales

La dispense accordée aux petites copropriétés a simplifié l'adoption de certaines résolutions, mais il est important de noter que cette simplification ne s'applique pas au vote du budget prévisionnel et à l'approbation des comptes, qui demeurent des prérogatives exclusives de l'assemblée générale.
Pour les autres décisions, elles peuvent être prises à l'unanimité lors d'une réunion informelle, sans convocation préalable ni consultation écrite. Toutefois, il est crucial que chaque copropriétaire exprime son vote pour que les décisions soient valides.
Le syndic est responsable de l'organisation de cette consultation, qu'elle soit initiée de sa propre initiative ou demandée par un copropriétaire. Cette consultation peut se dérouler en personne, en visioconférence, ou par le biais de courrier électronique ou postal.

Quand le syndic gère une copropriété appartenante qu'à deux propriétaires

La gestion des copropriétés possédants uniquement deux propriétaires est régie par un régime dérogatoire spécifique.
Dans une copropriété à deux, il existe diverses méthodes pour prendre des décisions. Les modalités de prise de décision sont explicitées dans les sections suivantes.

En assemblée générale

Deux décisions, l'approbation des comptes et le budget prévisionnel, seront toujours votées en assemblée générale quel que soit le modèle de copropriété ou de gestion choisi.
Ainsi en copropriété à deux il sera obligatoire de convoquer une assemblée générale pour voter ces sujets.

Lors d'une réunion informelle

Les autres décisions peuvent être abordées lors d'une réunion informelle qui ne nécessite pas de convocation préalable. Les deux propriétaires peuvent se convoquer mutuellement en annonçant les points à l'ordre du jour. Le propriétaire convoqué peut ajouter d'autres points à l'ordre du jour en informant, dans un délai raisonnable, le propriétaire organisateur.

Un seul copropriétaire décideur

Dans le cas où le sujet concerne l'état de la structure du bâtiment, un seul propriétaire est en droit de prendre une décision. Ce dernier se doit d'en informer le second propriétaire par voie postale en lettre recommandée et de lui exposer le budget prévu à cet effet.
Le second propriétaire, n'étant pas informé conformément à la réglementation, par le propriétaire décideur n'est pas obligé de participer aux frais.

Les règles de majorité sont différentes et assouplis

Le propriétaire qui détient plus de la moitié des voix est en droit de choisir le syndic qui gèrera la copropriété et décider des sujets simples ne nécessitant qu'une majorité simple.

La majorité simple est la comptabilisation des votes des copropriétaires présents ou représentés ;

Si l'un des deux propriétaire possède au moins deux tiers des tantièmes, ce dernier peut être le décideur pour des sujets nécessitant une majorité absolue.

Cette règle peut être utilisée lorsqu'il s'agit de réaliser des travaux de rénovation extérieur du bâtiment ou des parties communes.

Quel syndic choisir lorsqu'on vit dans une petite copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriété une gestion assurée par un syndic. Cette obligation s'impose donc naturellement aux petites copropriétés.
Toutes les copropriétés ont le choix parmi trois types de syndics :

le syndic professionnel : entreprise spécialisée dans la gestion immobilière que le syndicat des copropriétaires rémunère sous forme d'honoraires ;

le syndic coopératif : le conseil syndical constitué de copropriétaires élus en assemblée générale s'occupent de la gestion de la copropriété. D'un point de vue légal, c'est le président du conseil syndical qui possède la qualité de syndic.

Pour rappel, dans une copropriété gérée par un syndic professionnel, le conseil syndical occupe un rôle tremplin entre le syndic et les copropriétaires ;

le syndic bénévole : pour ce modèle de gestion un seul copropriétaire volontaire, élu en assemblée générale s'occupera de la gestion de l'immeuble.

Pour une petite copropriété, il est parfois plus avantageux de choisir la gestion par un syndic non professionnel (syndic coopératif ou syndic bénévole).
En choisissant ce mode de gestion, la petite copropriété ne paiera pas les honoraires du syndic professionnel et pourra ainsi réaliser des économies sur ses charges.
Faisant partie des copropriétaires de l'immeuble, le syndic bénévole ou coopératif partage les mêmes intérêts, ce qui le rend plus réactif et transparent.

Quelles sont les tâches d'un syndic de petite copropriété ?

Le syndic de copropriété est une entreprise professionnelle de gestion qui a toujours les mêmes missions, et ce, quelle que soit la taille de la copropriété.
Ces missions pourront uniquement être simplifiées par un régime dérogatoire spécifique, comme dans le cas d'une copropriété à deux.

Retrouvez ci-dessous les tâches d'un syndic de copropriété :

1. Ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires ;
   

1. Convoquer et tenir une assemblée générale par an pour procéder au vote du budget prévisionnel et à l'approbation des comptes ;
   

2. Rédiger et envoyer le procès-verbal dans le mois suivant l'assemblée générale ;
   

3. Immatriculer la copropriété à la naissance mais aussi une fois par an lors de la mise à jour annuelle des données financières. Le syndic possède un délai de deux mois après avoir obtenu l'approbation des comptes en assemblée générale. Cela permet l'établissement d'une fiche synthétique, obligatoire pour toutes les copropriétés ;
   

4. Etablir un budget prévisionnel ;
   

5. Envoyer les appels de fonds en respectant l'échéance mentionnée dans le règlement de copropriété ;
   

6. Recouvrir les charges impayées, si cela se produit ;
   

7. Appliquer et suivre les résolutions votées lors des assemblées générales (exemple: les travaux dans les parties communes).