Tout savoir sur le syndic de copropriété

Un élément essentiel de la copropriété est le syndic de copropriété. Il est chargé de superviser la gestion de l'immeuble et de veiller au respect des décisions prises en assemblée générale. Il existe plusieurs formes de copropriété. Lesquelles ? Vous trouverez toutes les réponses dans cet article.

La définition juridique d'un syndic de copropriété

Selon la loi du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété est une personne physique ou morale qui assure la gestion de l'immeuble et parle au nom du syndicat des copropriétaires dans tous les actes officiels. En outre, le texte précise qu'un syndic est nécessaire pour toute copropriété, par conséquent, aucune copropriété ne peut en être dépourvue.
Le syndic est un acteur essentiel de la copropriété, il a de nombreuses tâches administratives et financières à accomplir. Ses responsabilités comprennent notamment :

Assurer la maintenance et la préservation de l'immeuble ;

Agir comme représentant du syndicat des copropriétaires dans toutes les affaires et les procédures judiciaires ;

Faire respecter les règles de la copropriété ;

Réaliser des mise à jour régulières des documents liés à la copropriété tels que le carnet d'entretien ou la fiche synthétique ;

Proposer un budget prévisionnel chaque année ;

Gérer les travaux, le cas échéant ;

Ouvrir et gérer un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;

Envoyer les appels de fonds et percevoir les charges de copropriété ;

Convoquer et présider au moins une assemblée générale par an ;

Gérer les contrats avec les fournisseurs ;

Gérer les sinistres, le cas échéant.

Le syndic est choisi lors de l'assemblée générale par une majorité absolue conformément à l'article 25. Les votes des copropriétaires absents, non représentés et abstentionnistes sont comptabilisés dans cette majorité. Une fois en fonction, le syndic exerce son mandat pour une période de 1 à 3 ans, et celui-ci peut être reconduit.
Il est intéressant de savoir que la loi prévoit trois modèles de gestion différents pour le syndic. Dans la suite de cet article, nous allons vous présenter ces trois modèles ainsi que leurs avantages et inconvénients respectifs.

La définition et les obligations d'un syndic professionnel

En termes simples, on peut dire qu'un syndic professionnel est une personne physique ou morale extérieure à l'immeuble qui est chargée de gérer la copropriété.
Pour exercer la profession de syndic professionnel conformément à la loi Hoguet et à la loi Alur, il existe une réglementation stricte à respecter, incluant :

La possession d'une carte professionnelle mentionnant la notion de "syndic de copropriété" obtenue grâce à la Chambre de Commerce et de l'Industrie (CCI), et dont la validité est de 3 ans ;

La nécessité de disposer d'une garantie financière suffisante pour rembourser la copropriété en cas de faillite ;

La souscription d'une assurance responsabilité civile professionnelle ;

L'absence d'interdictions ou d'incapacités à exercer cette profession.

Il existe deux sortes d'honoraires par le biais desquels le syndic professionnel est rémunéré :

Des honoraires sous forme de forfait, qui couvrent la gestion quotidienne de la copropriété (maintenance, signature de contrats, collecte de charges, etc.) ;

Des frais supplémentaires, facturés pour des prestations qui ne sont pas incluses dans le contrat de base, comme, par exemple, l'établissement de l'état daté ou la commission prélevée sur les travaux d'envergure.

D'autres modèles de gestion existent, certaines copropriétés décident de se tourner vers l'autogestion, qui consiste en la mise en place d'un syndic bénévole ou d'un syndic coopératif.

Qu'est ce qu'un syndic bénévole ?

Le syndic bénévole est un membre de la copropriété qui est choisi lors d'une assemblée générale pour remplir les fonctions du syndic. Bien que le conseil syndical puisse l'assister dans son rôle, la nomination de celui-ci est optionnelle.
Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n'est pas tenu de respecter les mêmes obligations réglementaires, telles que la détention d'une carte professionnelle et une garantie financière.
Les missions du syndic bénévole peuvent être rémunérées de deux façons :

Le remboursement des frais qu'il engage pour administrer l'immeuble, tels que les déplacements ou les photocopies ;

Une rémunération pour ses services en tant que syndic.

Le principal avantage du syndic bénévole est la réduction des frais, car même s'il perçoit une rémunération, les coûts seront considérablement inférieurs à ceux d'un syndic professionnel.

Qu'est-ce qu'un syndic coopératif ?

On peut considérer le syndic coopératif comme un modèle de gestion collégiale encore moins connu que le syndic bénévole. Ce modèle ne possède pas d'intermédiaire car c'est le conseil syndical qui gère la copropriété. Bien que légalement, la qualité de syndic soit attribuée au président du conseil syndical, dans la pratique, tous les membres du conseil se partagent les tâches en fonction de leurs préférences et disponibilités.
Dans le cadre d'un syndic coopératif, les membres du conseil syndical peuvent se répartir les tâches selon des domaines spécifiques, tels que :

Le domaine travaux, responsable de la sélection des prestataires et du suivi des travaux ;

Le domaine comptabilité et finance, chargé de la gestion des appels de fonds et de la tenue de la comptabilité ;

Le domaine communication, en charge de la diffusion des informations auprès des copropriétaires ;

Le domaine juridique, qui veille au respect des contrats et peut entreprendre des démarches juridiques si nécessaire.

Les avantages de l'adhésion à un syndic coopératif sont les suivants :

Des économies de charges, du fait qu'aucun frais n'est engagé pour rémunérer un syndic coopératif ;

Une plus grande réactivité, étant donné que les membres du conseil syndical sont des résidents, ils ont les mêmes intérêts que les autres copropriétaires ;

Une prise de décision plus facile, car le conseil syndical et les copropriétaires ne dépendent pas d'un tiers pour agir ;

Une ambiance plus conviviale au sein de l'immeuble, puisque chaque copropriétaire peut discuter avec un ou plusieurs membres du conseil syndical et trouver des solutions plus facilement en cas de conflit.