Qu’est-ce que le quitus au syndic ?

Lors des assemblées générales annuelles de la copropriété, la résolution de donner quitus au syndic est presque toujours à l'ordre du jour. Afin de reconnaître le travail du syndic, les copropriétaires peuvent lui donner le quitus. Néanmoins, le quitus a une valeur juridique car il permet au syndic de copropriété d'être libéré de ses obligations légales pour l'exercice comptable écoulé. Est-il judicieux d'accorder le quitus au syndic de copropriété ? Les détails de cette résolution importante sont développés dans cet article.

Qu'est-ce que le quitus accordé au syndic de copropriété ?

Le quitus est une résolution adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires pour officialiser la gestion efficace de l'immeuble par le syndic en fonction. À cette occasion, le syndic présente un rapport sur les travaux effectués. Les copropriétaires auront ensuite le choix de voter pour ou contre cette résolution.

La majorité nécessaire pour accorder le quitus au syndic

Cette résolution est adoptée par une majorité simple conformément à l'article 24 de la loi de 1965. En termes simples, cela signifie que seules les voix des copropriétaires présents et représentés sont prises en compte et non celles des absents. La majorité simple est atteinte si le nombre de votes dépasse celui des votes contre.
Comment peut-on évaluer la performance du syndic de copropriété ? Plusieurs éléments peuvent être pris en compte pour déterminer une gestion efficace, par exemple :

Le respect des délais légaux pour l'organisation de l'assemblée générale annuelle, ainsi que l'envoi des convocations et des procès-verbaux (21 jours avant l'AG et un mois après) ;

La gestion assidue de la comptabilité individuelle des copropriétaire et de l'ensemble du syndicat des copropriétaires ;

La récupération des charges impayées ;

La renégociation des contrats avec les fournisseurs pour économiser sur les charges de copropriété ;

Une réactivité satisfaisante aux demandes des copropriétaires ;

Bien que la résolution du quitus ne soit pas obligatoire, elle est pratiquement toujours inscrite à l'ordre du jour par les syndics de copropriété.

Approbation des comptes et quitus

Il est important de ne pas confondre l'approbation des comptes et la résolution de quitus au syndic lors de l'assemblée générale annuelle. En effet, les copropriétaires doivent également approuver les comptes de l'exercice écoulé, ce qui constitue une résolution distincte ajoutée à l'ordre du jour. Contrairement au quitus, l'approbation des comptes est une résolution obligatoire. Voter pour l'approbation des comptes signifie accepter les dépenses effectuées par la copropriété en accord avec le budget prévisionnel voté lors de la précédente assemblée générale. Il est donc possible de voter pour l'approbation des comptes sans accorder le quitus au syndic.

Pour quelle raison donner le quitus au syndic ?

En accordant le quitus au syndic de copropriété, les copropriétaires reconnaissent la qualité de son travail et approuvent sa gestion de la copropriété. Cette décision est considérée comme une marque de confiance envers le syndic de la part du syndicat des copropriétaires, qui représente l'ensemble des propriétaires de l'immeuble et bénéficie d'une personnalité juridique de droit sans formalités requises.
Il est important de souligner que le quitus s'applique aussi bien au syndic professionnel qu'au syndic non-professionnel. Dans ce dernier cas, accorder le quitus au syndic non-professionnel permet de reconnaître les compétences et les efforts déployés par le copropriétaire bénévole ou le conseil syndical organisé en syndic coopératif.
En refusant de donner quitus au syndic de copropriété, les copropriétaires peuvent exprimer leur défiance envers le travail effectué par le syndic. Toutefois, il est important de noter que le quitus ne se limite pas à une simple marque de confiance. En réalité, cette résolution a une portée juridique et entraîne plusieurs conséquences que nous allons développer par la suite.

Accorder le quitus au syndic avec ou sans réserve

Lorsque la gestion du syndic est entièrement satisfaisante, le quitus peut être accordé "sans réserve", ce qui témoigne d'une totale confiance dans le travail accompli par le syndic. En revanche, il est également possible d'accorder le quitus "avec réserve", en mentionnant les points de désaccord. Cette approche permet de faire confiance au syndic actuel tout en émettant des réserves qui serviront à se protéger à l'avenir. Si des doutes subsistent quant à certains aspects de la gestion, il est recommandé d'opter pour cette dernière option.

Quelles peuvent être les conséquences d'accorder le quitus au syndic ?

Exonération du syndic de sa responsabilité

Lorsqu'il est voté en assemblée générale, le quitus décharge le syndic de copropriété de toute responsabilité contractuelle pour les actes de gestion effectués pendant l'exercice comptable écoulé, tels que la gestion administrative et les travaux de la copropriété, ainsi que le recouvrement des impayés. En donnant quitus, le syndicat des copropriétaires renonce à toute action éventuelle pour faute de gestion contre le syndic. Cependant, il est important de noter que certaines actions du syndic peuvent être découvertes après le vote du quitus, comme une dette fournisseur non payée. Les copropriétaires doivent donc rester vigilants pour détecter toute erreur de gestion apparente avant de donner quitus au syndic.

Quelles sont les limites de l'exonération de responsabilité du syndic ayant un quitus ?

Il convient de souligner que l'exonération de responsabilité contractuelle accordée au syndic de copropriété présente certaines limites importantes à prendre en compte :

Le quitus ne concerne que les actes de gestion qui ont été présentés et approuvés par l'assemblée générale. Si des actes fautifs ont été commis par le syndic sans que les copropriétaires en aient eu connaissance, ces derniers peuvent toujours invoquer la responsabilité contractuelle du syndic et éventuellement le révoquer.

Le quitus ne s'applique qu'à l'exercice comptable en cours. Par conséquent, l'exonération de responsabilité du syndic ne concerne que les actes de gestion effectués pendant cette période.

Le quitus ne couvre que la responsabilité liée au mandat du syndic de copropriété. Si le syndic cause un préjudice à un ou plusieurs copropriétaires, ceux-ci peuvent toujours engager sa responsabilité délictuelle. Dans des cas plus graves, il peut également engager sa responsabilité pénale.

Par exemple, si une porte de parking se détériore et que le syndic ne prend pas les mesures nécessaires pour la réparer et ainsi un incident se produit tel que le vol d'un véhicule.
Dans ce cas, même si le quitus a été accordé lors de la dernière assemblée générale, le ou les copropriétaires peuvent tenir le syndic responsable en invoquant sa responsabilité délictuelle.

Quelles sont les conséquences pour le syndic en cas de refus d'accord de quitus ?

Lorsque l'on s'oppose au quitus, cela peut être interprété comme un manque de confiance envers le syndic en place, comme expliqué précédemment. Cela risque de tendre les relations entre les copropriétaires et le syndic, voire de les détériorer. Cependant, il est important de souligner que le refus de quitus ne signifie pas automatiquement la révocation du syndic. Pour révoquer le syndic, il faut organiser un vote en assemblée générale et obtenir la majorité absolue. Si la résolution n'est pas adoptée en première lecture mais obtient au moins un tiers des tantièmes, il est possible de la re-présenter et de voter cette fois-ci à la majorité simple lors de la même assemblée générale. C'est ce que prévoit l'article 25-1 de la loi de 1965.

Devriez-vous accorder le quitus au syndic ?

Il est fréquent que certains copropriétaires ne votent pas contre le quitus, pensant qu'ils sont obligés de donner leur confiance au syndic de copropriété. Cependant, accorder le quitus n'est pas une décision à prendre à la légère, comme nous l'avons vu précédemment. Pour éviter de telles situations, il est conseillé de se réunir en amont de l'assemblée générale pour discuter de la qualité de gestion du syndic en place et prendre une décision éclairée sur l'octroi du quitus. Si des réserves sont formulées, il est préférable de voter contre la résolution de quitus.