Ravalement de façade en copropriété : obligations, démarches et financement

​Le ravalement de façade en copropriété est une opération essentielle pour maintenir l'esthétique, la sécurité et la valeur d'un immeuble. Cette démarche est encadrée par des réglementations précises et peut bénéficier de diverses aides financières. Cet article propose un tour d'horizon complet des obligations légales, des procédures à suivre, des aides disponibles et des aspects pratiques liés au ravalement de façade en copropriété.​

L'importance du ravalement de façade

Le ravalement de façade consiste à remettre en état les murs extérieurs d'un bâtiment. Au-delà de l'amélioration esthétique, le ravalement de façade permet de préserver l'intégrité structurelle de l'immeuble, d'assurer l'étanchéité des murs et d'améliorer les performances énergétiques en réduisant les déperditions thermiques.​
La décision d'engager des travaux de ravalement de façade doit être prise collectivement en Assemblée Générale de copropriété. Si le ravalement de façade a une visée d'entretien ou de conservation, alors il doit être voté à la majorité simple de l'article 24 du 10 juillet 1965.
Si les travaux visent une amélioration esthétique ou énergétique de la façade sans qu'ils soient strictement nécessaires à la conservation de l'immeuble, la décision relève de la majorité absolue de l'article 25.
Le syndic doit inscrire cette question à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale et fournir aux copropriétaires toutes les informations nécessaires, notamment les devis et les modalités de financement du ravalement.

Les obligations légales en matière de ravalement de façade

En France, la législation impose aux propriétaires de maintenir les façades de leurs immeubles en bon état de propreté. Par ailleurs, Les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, si une injonction est émise par l'autorité municipale.

Les procédures administratives et les autorisations nécessaires pour le ravalement de façade

Avant d'entreprendre un ravalement de façade, il faut vérifier si une autorisation d'urbanisme est requise. En règle générale, si les travaux ne modifient pas l'aspect extérieur du bâtiment, aucune déclaration préalable n'est nécessaire. Si en revanche le ravalement entraîne une modification de l'apparence extérieure, comme un changement de couleur ou de matériaux, une déclaration préalable de travaux doit être déposée auprès de la mairie. De plus, si l'immeuble est situé dans un secteur protégé, des autorisations supplémentaires peuvent être exigées.

Le financement du ravalement de façade

La répartition des frais entre les copropriétaires

Les frais engendrés par le ravalement de façade sont considérés comme des charges relatives à la conservation de l'immeuble et sont répartis entre les copropriétaires en fonction des tantièmes détenus par chacun, sauf disposition contraire du règlement de copropriété. Il est important de consulter ce règlement pour vérifier les modalités spécifiques de répartition des charges applicables à la copropriété concernée.

Le fonds de travaux en copropriété

Depuis le 1er janvier 2017, la loi impose à toutes les copropriétés de plus de 10 lots principaux (hors parkings, caves et garages) de constituer un fonds de travaux. Ce fonds permet d'anticiper le financement de travaux importants, comme un ravalement de façade, en étalant l'effort financier dans le temps.
Chaque copropriétaire verse à ce fonds une contribution annuelle. Ce fonds est affecté à la réalisation de travaux d'entretien ou de rénovation votés en Assemblée Générale. L'argent dépensé dans ce fonds ne peut pas être utilisé pour financer des dépenses courantes de la copropriété. C'est une réserve financière qui facilite la prise de décision collective lorsque la copropriété doit engager des travaux lourds.

Les aides financières pour le ravalement de façade

Il existe plusieurs aides financières pour soutenir les copropriétés dans leurs travaux de ravalement, notamment lorsque ceux-ci incluent une amélioration de la performance énergétique :​

• MaPrimeRénov' Copropriété, distribuée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah), finance de 30 % à 45 % du montant des travaux selon l'ambition de la rénovation énergétique, avec un plafond de travaux fixé par logement ;
  
• Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), proposées par les fournisseurs d'énergie pour encourager la réalisation de travaux d'économie d'énergie, pouvant compléter les autres aides ;
  
• L'Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) collectif, qui permet de financer le reste à charge des copropriétaires sans intérêts, pour des montants pouvant aller jusqu'à 30 000 € par logement, voire 50 000 € si les travaux permettent une amélioration énergétique globale supérieure à 35 %. ​
  

Il est recommandé de se rapprocher d'un conseiller France Rénov' ou d'une Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO) pour optimiser le montage financier et bénéficier de ces aides.​

Le choix des prestataires et le suivi des travaux de ravalement de façade

Le syndic de copropriété doit solliciter plusieurs devis détaillés auprès d'entreprises qualifiées. Il est recommandé de privilégier des professionnels certifiés et disposant d'une assurance décennale valide.
Une fois les travaux votés et le prestataire sélectionné, la durée du chantier dépend de la superficie des façades, de son état initial, ou des contraintes techniques de la copropriété. Le suivi du chantier est assuré par le syndic, en lien avec le maître d'œuvre s'il y en a un, et en concertation avec le conseil syndical.
Des réunions de chantier peuvent être organisées pour informer les copropriétaires de l'avancement et résoudre les éventuels problèmes. À l'issue des travaux, une réception de chantier est effectuée pour valider la bonne réalisation des travaux et relever les éventuelles réserves.