La rénovation de toiture en copropriété : enjeux, démarches et aides financières

La rénovation de la toiture en copropriété est essentielle dès l'apparition de signes de dégradation (fuites, tuiles cassées, etc.), afin de préserver la sécurité des occupants et l'étanchéité du bâtiment. Une toiture vieillissante peut aussi entraîner des pertes de chaleur importantes, affectant ainsi les performances énergétiques du bâtiment. En plus d'améliorer le confort thermique et de réduire les factures énergétiques, cette rénovation permet de valoriser le patrimoine immobilier. Enfin, certains travaux de toiture sont nécessaires pour se conformer aux obligations légales en matière d'isolation et de sécurité. Tour d'horizon des enjeux autour de la rénovation de la toiture de votre copropriété

L'importance de la rénovation de toiture en copropriété

Dès lors qu'apparaissent des signes de dégradation (infiltrations, fuites, tuiles cassées, affaissement de la charpente, etc), il devient nécessaire d'envisager une réfection de la toiture.
Au-delà des symptômes visibles, une toiture vieillissante est souvent peu performante sur le plan énergétique. Elle est la principale source de déperdition thermique et peut être responsable de 25 à 30 % des pertes de chaleur d'un bâtiment. La rénovation représente donc un levier important d'économie d'énergie et de confort thermique. C'est aussi une démarche patrimoniale qui permet d'augmenter la valeur d'un bien immobilier.
Enfin, certains travaux de toiture permettent de se mettre en conformité avec les obligations légales en matière d'isolation ou de sécurité.

Les obligations légales en matière de rénovation de toiture

La rénovation de toiture en copropriété relève des travaux d'entretien ou de conservation de l'immeuble, obligatoires au titre de la loi du 10 juillet 1965. Lorsque la toiture est en mauvais état, la copropriété a l'obligation de la remettre en état pour garantir la sécurité des occupants, l'étanchéité du bâtiment et éviter toute dégradation.
Si les travaux modifient l'aspect extérieur de l'immeuble (changement de matériaux ou d'inclinaison), une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire peut être requis, conformément au Code de l'urbanisme.
Depuis le 1er janvier 2017, les travaux de rénovation de toiture affectant des parois extérieures de bâtiments chauffés doivent, sauf exceptions, être accompagnés de travaux d'isolation thermique. Des dérogations sont prévues en cas de contraintes techniques, juridiques ou financières.

Les démarches à suivre pour la rénovation de la toiture de la copropriété

Le diagnostic préalable

Avant toute décision de travaux, il est fortement recommandé de faire un diagnostic complet de la toiture. Il s'agit d'un état des lieux technique effectué par un professionnel qualifié (couvreur, architecte, bureau d'études) qui évalue l'état de la couverture, de la charpente, de l'étanchéité, de l'isolation, ainsi que la présence éventuelle d'amiante dans les matériaux (obligatoire pour les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997).
Ce diagnostic est indispensable pour déterminer l'ampleur des travaux nécessaires, les urgences à traiter, et pour orienter le choix des techniques d'intervention. Dans certains cas, ce diagnostic peut aussi servir de base à une demande d'aide financière.

La prise de décision en Assemblée Générale de copropriété

La toiture étant considérée comme une partie commune, toute intervention doit impérativement faire l'objet d'un vote en Assemblée Générale.
Le syndic doit inscrire les travaux à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale et présenter aux copropriétaires les devis des entreprises et les différentes modalités de financement prévues pour les travaux.
Les travaux de rénovation de toiture, lorsqu'ils ne relèvent pas de l'entretien courant ou de l'urgence, sont considérés comme des travaux d'amélioration ou de conservation importante. Ils doivent être votés à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25). Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le tiers des voix a été exprimé, une seconde consultation peut avoir lieu immédiatement lors de la même Assemblée Générale, avec un vote à la majorité simple (article 25-1).
Il est possible de mandater un architecte ou un maître d'œuvre pour accompagner le projet : cette décision, prise à la majorité simple de l'article 24, permet d'assurer une bonne conception technique, une mise en concurrence rigoureuse des entreprises et un suivi professionnel du chantier.

Rénovation et isolation de la toiture

Rénover la toiture est souvent l'occasion d'améliorer ou d'installer une isolation thermique, ce qui est fortement recommandé, voire obligatoire en cas de rénovation lourde. Deux principales méthodes s'offrent à la copropriété : l'isolation par l'intérieur et l'isolation par l'extérieur :

• L'isolation par l'intérieur consiste à poser un matériau isolant sous la couverture, dans les combles. Elle peut se faire par soufflage (projection de flocons isolants), par épandage manuel, ou par la pose de rouleaux ou de panneaux. Cette méthode est relativement économique et peu intrusive, mais elle est parfois limitée par l'espace disponible ou l'accès aux combles ;
  
• L'isolation par l'extérieur implique la dépose de la couverture pour installer un isolant rigide directement sur la charpente, avant de remettre les tuiles ou ardoises. Elle est particulièrement adaptée quand la toiture doit être refaite intégralement. Cette méthode permet une isolation continue, sans pont thermique, et préserve le volume habitable intérieur.
  

Le financement des travaux de rénovation de toiture

Dans le cadre d'une rénovation de toiture en copropriété, notamment lorsqu'elle intègre des travaux d'isolation thermique, plusieurs aides financières peuvent être mobilisées pour alléger le coût des travaux. Ces dispositifs sont soumis à des critères techniques et organisationnels précis, et peuvent se cumuler sous certaines conditions :

• MaPrimeRénov' Copropriété, distribuée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah), finance de 30 % à 45 % du montant des travaux selon l'ambition de la rénovation énergétique, avec un plafond de travaux fixé par logement ;
  
• Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), proposées par les fournisseurs d'énergie pour encourager la réalisation de travaux d'économie d'énergie, pouvant compléter les autres aides ;
  
• L'Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) collectif, qui permet de financer le reste à charge des copropriétaires sans intérêts, pour des montants pouvant aller jusqu'à 30 000 € par logement, voire 50 000 € si les travaux permettent une amélioration énergétique globale supérieure à 35 %. ​
  

Il est recommandé de se faire accompagner par un conseiller France Rénov' ou une Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO) pour optimiser le plan de financement et sécuriser l'obtention des aides.