Qu’est ce que la responsabilité juridique d’un syndic de copropriété ?

D'après la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité juridique de son syndic peut être engagée lorsque ce dernier a commis une faute ou en cas d'inaction afin de demander réparation du préjudice subi.

Quelle est l'organisation juridique en copropriété ? Le syndic : responsable juridique

La loi du 10 juillet 1965 détermine le statut de la copropriété et illustre les trois types de syndics :

le syndic professionnel : est une entreprise spécialisée dans la gestion de copropriété qui assure ses missions en échange d'honoraires ;

le syndic coopératif : le conseil syndical constitué de copropriétaires élus en assemblée générale s'occupent de la gestion de la copropriété. D'un point de vue légal, c'est le président du conseil syndical qui possède la qualité de syndic.

le syndic bénévole : pour ce modèle de gestion un seul copropriétaire volontaire, élu en assemblée générale s'occupera de la gestion de l'immeuble.

Une copropriété possède une organisation juridique bien spécifique avec 3 segments aux rôles complémentaires :

Le syndic de copropriété : il s'agit d'une entreprise gestionnaire de la partie administrative et financière de la copropriété. Il veille au bon maintien de l'immeuble et représente légalement le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires : il s'agit d'un organe constitué de tous les copropriétaires de l'immeuble. Ne nécessitant aucune formalité, le syndicat des copropriétaires se crée automatiquement au moment de la naissance de la copropriété. Il appartient à ses membres de voter des résolutions durant les assemblées générales.

Le conseil syndical : représentant le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical est constitué de copropriétaires volontaires élus en assemblée générale.

Leur rôle est de coordonner les échanges entre le syndic et le syndicat de copropriétaires. Le syndic pourra plus facilement contacter un membre du conseil syndical plutôt que tous les copropriétaires pour transmettre une information ou poser une question.

En autogestion, dans le cas d'un syndic coopératif, le conseil syndical se répartit les tâches pour assurer le rôle du syndic.

Comment définit-on la responsabilité juridique d'un syndic de copropriété ?

La responsabilité juridique d'un syndic l'oblige à répondre de ses actes devant la justice lorsqu'il a commis une grave erreur de gestion.
Un syndic peut commettre une ou plusieurs fautes durant son mandat et ainsi causer un préjudice à la copropriété, sa responsabilité juridique peut alors être engagée.
Deux sortes de responsabilité juridique existent :

Le syndic de copropriété et la responsabilité civile

Cette responsabilité peut être engagée quand le syndic a commis des atteintes préjudiciables à une ou plusieurs personnes ce qui nécessite réparation.
Il existe deux cas de figure :

1. Préjudice collectif : ici la responsabilité est engagée quand le syndic de copropriété a commis une faute préjudiciable pour tout le syndicat des copropriétaires. On distingue plusieurs causes potentielles de responsabilité, notamment les erreurs de gestion, les erreurs liées aux travaux ou les négligences concernant les assemblées générales ;
   

2. Préjudice personnel : il s'agit d'engager la responsabilité du syndic lorsqu'une faute commise par ce dernier est préjudiciable à un ou plusieurs copropriétaires ou éventuellement à une tierce personne.
   

Le syndic de copropriété et la responsabilité pénale

Même s'il n'y a pas eu de préjudice, un syndic est néanmoins passible d'une responsabilité pénale pour avoir enfreint les lois. Cela inclut, par exemple, la fraude financière, les abus de confiance, les violations du droit du travail, etc.

Qui peut engager la responsabilité juridique d'un syndic ?

Ci-dessous les personnes physiques et morales qui peuvent engager la responsabilité juridique du syndic de copropriété :

chaque copropriétaire de manière personnelle ;

le syndicat des copropriétaires ;

des tierces personnes liées par un contrat à la copropriété (ex. les prestataires de services) ;

des tierces personnes non liées par un contrat à la copropriété (ex. un livreur peut chuter à cause du verglas non traité par le syndic) ;

Quand peut-on engager la responsabilité juridique d'un syndic ?

Les tâches principales d'un syndic de copropriété :

Le syndic, afin d'exercer ses fonctions, se voit octroyer des pouvoirs, qui s'accompagnent d'une certaine responsabilité.
Par ailleurs, les missions du syndic de copropriété ont été considérablement modifiées et élargies suite aux ajustements apportés par les lois ALUR et ELAN.
Actuellement, le syndic est responsable de :

1. Ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires ;
   

2. La constitution d'un fonds de travaux. Il s'agit de cotisations annuelles particulières dont le montant doit être supérieur ou égal à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Il y a cependant certaines exceptions, en particulier dans le cas d'une nouvelle copropriété ;
   

3. Immatriculer la copropriété à la naissance mais aussi une fois par an lors de la mise à jour annuelle des données financières. Le syndic possède un délai de deux mois après avoir obtenu l'approbation des comptes en assemblée générale pour l'effectuer. Cela permet l'établissement d'une fiche synthétique, obligatoire pour toutes les copropriétés ;
   

4. Porter à l'attention des autorités les marchands de sommeil mettant sur le marché des logements totalement inadaptés. Cela comprend les habitations qui constituent une menace pour la santé et la sécurité de leurs résidents, comme celles qui pourraient entraîner des problèmes de salubrité, une intoxication au monoxyde de carbone ou une électrocution ;
   

5. Etablir un budget prévisionnel et envoyer les appels de fonds aux copropriétaires et, le cas échéant, le recouvrement des redevances impayées ;
   

6. Convoquer et tenir une assemblée générale par an pour procéder au vote du budget prévisionnel et à l'approbation des comptes ;
   

1. Rédiger et envoyer le procès-verbal dans le mois qui suit l'assemblée générale ;
   

2. Appliquer et suivre les résolutions votées lors des assemblées générales (exemple: les travaux dans les parties communes) ;
   

3. Transmettre tous les documents obligatoires sur l'extranet ;
   

4. Veiller au respect du règlement de copropriété.
   

Les situations qui peuvent conduire à l'engagement de la responsabilité juridique du syndic

Il est possible de tenir le syndic responsable, devant un tribunal civil ou pénal, de toute négligence ayant causé un préjudice à la copropriété ou à un copropriétaire.
Néanmoins, l'article 1992 du Code civil précise que le syndic a une obligation de moyen, ce qui signifie que si tous les efforts ont été déployés pour atteindre le résultat souhaité, le syndic n'est pas tenu d'assumer sa responsabilité. Par exemple, si des travaux d'importance capitale doivent être réalisés mais que l'assemblée générale les rejette après qu'ils aient été proposés par le syndic, la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires. Les juges doivent être sûrs que le syndic a agit dans les règles et dans les temps. En conséquence, le syndic professionnel ou non professionnel ne peut être tenu responsable en cas de problèmes de copropriété une fois sa mission accomplie.

Le syndic peut s'exonérer de sa responsabilité juridique

Si le quitus a été approuvé en assemblée générale, le syndic peut être exonéré de toute responsabilité.
Le quitus est une marque de confiance donnée au syndic par les copropriétaires, qui reconnaît formellement la bonne gestion de la copropriété. Il s'agit d'une résolution adoptée à la majorité simple en assemblée générale conformément à l'article 24 de la loi de 1965. Rappelons que cette règle de majorité compte le nombre de copropriétaires présents ou représentés.
Cette exonération comporte néanmoins certaines restrictions. Le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire a la possibilité, lorsqu'il a subi un préjudice personnel, d'engager la responsabilité civile délictuelle du syndic, par exemple quand celui-ci est victime du vol de son véhicule suite à la non exécution de travaux urgents de la porte du garage.
Même si vous avez choisi de donner quitus à votre syndic, il est toujours possible d'engager sa responsabilité pénale dans les situations les plus graves, comme un détournement de fonds.

Quels sont les risques qu'encourt le syndic lorsque sa responsabilité juridique est engagée ?

La responsabilité juridique du syndic professionnel

Dans le cas où la gestion de votre copropriété est assurée par un syndic professionnel, vous pouvez entamer une poursuite contre lui uniquement pour recouvrer des dommages et intérêts qui seront versés au syndicat des copropriétaires.
Cependant, il sera impossible de faire résilier le contrat du syndic devant les tribunaux. Vous devez entamer une procédure de révocation si vous souhaitez résilier le contrat de votre syndic alors qu'il est encore en vigueur. Cette décision doit être approuvée à la majorité absolue par les copropriétaires. La majorité rend compte des voix des copropriétaires présents, représentés ou non présents.

La responsabilité juridique du syndic bénévole ou coopératif

Le syndic bénévole ou coopératif accomplit les mêmes tâches qu'un syndic professionnel, par conséquent, il est sujet à des erreurs, fautes ou négligences dans l'exercice de ses fonctions. Malgré tout, la responsabilité d'un syndic bénévole ou coopératif est moindre.
En effet, les tribunaux sévissent plus durement contre les syndics professionnels.
En général, les peines sont prononcées en fonction de la responsabilité pénale, par exemple en cas de méfaits financiers ou de conflits d'intérêts.
Si un conseiller syndical commet une faute au sein d'un syndic coopératif où l'administration de la copropriété est collégiale, chaque membre du conseil syndical est personnellement responsable des fautes commises dans l'exercice de ses fonctions. En effet, le conseil syndical ne peut être tenu responsable de ses obligations légales puisqu'il n'a pas de personnalité juridique distincte.

De quelle manière engager la responsabilité juridique de son syndic ?

Depuis l'adoption de la loi ELAN , le syndicat des copropriétaires n'a que 5 ans au lieu de 10 ans auparavant pour mener une action en justice après que le mal ait été fait.
Voici les étapes à suivre pour engager la responsabilité juridique de votre syndic :

1ère Étape : Trouver un compromis

Il est préférable de trouver, avec votre syndic, un moyen pour résoudre le conflit afin d'éviter le lancement de procédures longues et coûteuses.

2ème Étape : Saisir directement l'assurance de responsabilité civile du syndic

En cas d'échec, vous pouvez intervenir directement auprès de l'assurance responsabilité civile de votre syndic sans recours judiciaire. Pour cela, il est indispensable d'envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception, une lettre de mise en demeure à votre syndic. Celle-ci doit contenir le détail des manquements et erreurs commises par le syndic, de préférence accompagnées de preuves.

3ème Étape : Assigner une action en justice

En cas de non-résolution, le syndicat des copropriétaires, le copropriétaire ou un tiers lésé peut poursuivre en justice le syndic, les différents processus sont décrits ci-dessous :

Dans le cas où c'est le syndicat des copropriétaires qui décide d'engager les démarches :

La décision de poursuivre votre syndic en justice doit être approuvée par l'assemblée générale. Toute personne copropriétaire peut ajouter la résolution à l'ordre du jour. La demande est faite par courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit être envoyée au moins deux mois avant la date prévue pour la tenue de l'assemblée générale, et elle doit être accompagnée de minimum deux devis de cabinets d'avocats.
L'assemblée générale doit alors décider à la majorité simple d'intenter une action en justice contre le syndic et approuver un devis d'un cabinet d'avocats. L'assignation sera alors rédigée par l'avocat choisi par les copropriétaires. Ce dernier doit énumérer toutes les erreurs du syndic ainsi que le montant des dommages et intérêts que le ou les propriétaires de l'immeuble réclament.
Un huissier de justice sera chargé de l'envoi de l'assignation en précisant la date de l'audience au syndic. À l'issue de l'audience, le juge rend une décision et les parties concernées ont deux mois pour faire appel de la décision.

Dans le cas où c'est un propriétaire seul qui décide d'engager les démarches :

La loi offre à un copropriétaire la possibilité d'intenter une action en justice contre son syndic sans consulter le syndicat des copropriétaires. Pour ce faire, le copropriétaire doit s'adresser à un avocat qui sera chargé d'établir la faute du syndic, le préjudice subi et le lien de causalité entre les deux.
L'avocat demandera alors la compensation du préjudice et déterminera le montant des dommages et intérêts.

Dans le cas où c'est un tiers ayant subi un préjudice qui décide d'engager les démarches :

Le tiers peut intenter lui-même un recours contre le syndic. Pour ce faire, il devra recourir aux services d'un avocat, qui indiquera les erreurs de ce dernier et le montant des dommages et intérêts que son client réclame.
De la même manière que la précédente procédure, suite à la décision rendue par le juge, les personnes lésées disposent de 2 mois pour faire appel du jugement.
Le tiers peut intenter une action contre le syndicat des copropriétaires, selon les modalités indiquées ci-dessus. Par la suite, le syndicat des copropriétaires prendra des mesures légales contre le syndic.
Le tiers peut, lors d'une assemblée générale, demander au syndicat des copropriétaires d'engager une procédure à l'encontre du syndic.