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Quels sont les motifs légaux et les procédures pour révoquer son syndic ?

Quels sont les motifs légaux et les procédures pour révoquer son syndic ?

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La révocation du syndic de copropriété est une décision prise en assemblée générale qui consiste à mettre fin à son contrat. Conformément à la loi de 1965, la révocation est la seule possibilité pour changer de syndic en cours de mandat. Néanmoins, cette décision ne peut être prise que si les copropriétaires justifient un motif légitime et sérieux, tel que le non-respect des obligations légales par le syndic. Il est important de souligner que la révocation peut intervenir à n'importe quel moment. Quels sont les motifs légaux et légitimes de révocation, selon la loi et la jurisprudence ? Dans cet article, nous faisons le point pour vous.

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Qu'est-ce que la révocation du syndic de copropriété en cours de mandat ?

L'article 25 de la loi de 1965, qui régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis, accorde au syndicat des copropriétaires le droit de révoquer le syndic en place. Cette révocation survient lorsque les propriétaires de l'immeuble décident de changer de syndic en cours de mandat. Elle correspond à la rupture du contrat de syndic et nécessite une majorité absolue lors d'une assemblée générale. À noter que la révocation entraîne automatiquement la perte de la qualité de syndic de l'immeuble pour le professionnel en question. Toutefois, pour pouvoir révoquer un syndic, il est essentiel de disposer d'un motif sérieux et légitime prouvant un défaut de gestion administrative ou financière de la copropriété. Sans cela, la révocation ne peut être envisagée.
À savoir

Il convient de bien distinguer la révocation du syndic en cours de mandat du non-renouvellement du mandat du syndic en fin de mandat. En effet, selon la loi de 1965, les copropriétaires ont la liberté de changer de syndic une fois que son mandat est arrivé à terme. Dans cette situation, le syndicat des copropriétaires peut renouveler le contrat du syndic actuel ou bien décider de faire appel à un nouveau syndic, professionnel ou bénévole, sans avoir besoin de procéder à une révocation.

Quels sont les motifs légaux et sérieux afin de pouvoir révoquer le syndic de copropriété ?

Le seul motif de révocation prévu par la loi est le défaut d'édition de la fiche synthétique. Cependant, la jurisprudence a établi d'autres motifs de révocation, dont voici quelques exemples :
  • Ne pas avoir averti les copropriétaires et les locataires en cas de non-respect du règlement de copropriété ;
  • Ne pas fournir les documents administratifs obligatoires (carnet d'entretien, diagnostic technique global, descriptif de division, etc.) ;
  • Négliger l'entretien des parties communes ;
  • Ne pas ouvrir de compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
  • Causer un redressement fiscal du syndicat des copropriétaires en raison d'une mauvaise gestion financière du syndic ;
  • Facturer un état daté au-dessus du plafond de 380 € TTC imposé par la réforme de la copropriété en juin 2020 ;
  • Ne pas respecter la périodicité d'envoi des appels de fonds ;
  • Ne pas entamer de procédure de recouvrement des impayés de copropriété ;
  • Refuser de convoquer une assemblée générale sur demande en bonne et due forme du conseil syndical ;
  • Refuser d'ajouter à l'ordre du jour une résolution proposée par un copropriétaire ou le conseil syndical ;
  • Ne pas respecter les décisions prises en assemblée générale ;
  • Choisir un prestataire différent de celui retenu par les copropriétaires en assemblée générale ;
  • Réaliser des travaux non urgents sans obtenir l'autorisation du syndicat des copropriétaires ;
  • Ne pas souscrire aux assurances obligatoires telles que l'assurance multirisque immeuble.
  • À savoir

    Cette liste de motifs pour la révocation du syndic n'est pas exhaustive, et il est important de considérer chaque demande au cas par cas.

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    À quel moment une révocation de syndic est-elle considérée comme abusive ?

    Si la révocation du syndic est effectuée sans motif légitime, elle est considérée comme abusive. Dans cette situation, le syndic peut intenter une action en justice contre le syndicat des copropriétaires auprès du tribunal judiciaire le plus proche de la copropriété. Si le syndic obtient gain de cause, le syndicat des copropriétaires peut être condamné à verser des dommages et intérêts au syndic, correspondant aux honoraires qu'il aurait dû percevoir jusqu'à la date d'échéance initiale de son mandat.
    Ci-dessous quelques exemples de révocation qu'un tribunal a jugé injustifiable :
  • L'absence de confiance envers le syndic ou un manque de transparence dans la gestion quotidienne de la copropriété ;
  • Un retard dans la transmission des documents financiers ;
  • Le fait de ne pas avoir organisé une mise en concurrence des prestataires lors de l'assemblée générale ;
  • La facturation de frais supplémentaires par le syndic, jugés excessifs par les copropriétaires mais en accord avec le contrat-type signé, etc.
  • Quelle est la procédure adéquate pour révoquer son syndic de copropriété ?

    Le processus de révocation d'un syndic de copropriété alors que son contrat est toujours en vigueur est similaire à la modification d'un syndic à la fin du mandat. Toutefois, la différence réside dans la nécessité de justifier le motif de révocation. Voici les trois étapes à suivre pour révoquer un syndic.

    1ère Étape : mettre à l'ordre du jour la révocation du syndic de copropriété en cours de mandat

    Afin de soumettre au vote la révocation d'un syndic en cours de mandat, il est nécessaire d'inscrire cette proposition à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Pour ce faire, un copropriétaire ou un membre du conseil syndical doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic, demandant l'inclusion de cette résolution à l'ordre du jour.
    Il est conseillé d'envoyer cette demande au moins deux mois avant la tenue de l'assemblée générale, car le syndic est tenu de convoquer l'AG au moins 21 jours avant la date prévue. Si la demande est envoyée après l'envoi des convocations, il ne sera plus possible de modifier l'ordre du jour.
    À savoir

    Il est indispensable d'inclure dans l'ordre du jour de l'assemblée générale non seulement le projet de révocation du syndic, mais aussi celui de nomination. Étant donné que la révocation du syndic est effective immédiatement, il est nécessaire de procéder à la désignation d'un nouveau syndic lors de la même assemblée générale.

    2ème Étape : Mettre en concurrence les contrats de plusieurs syndics

    En règle générale, le conseil syndical est chargé d'organiser la mise en concurrence des syndics et de présélectionner plusieurs candidats. Toutefois, les copropriétaires ont également la possibilité de rechercher et de présenter des syndics de leur choix.
    Il existe trois modèles de gestion pour la copropriété qui doivent être mis en concurrence lors de la sélection d'un syndic :
  • Le syndic professionnel : En échange d'honoraires, un cabinet gère la copropriété. Les gestionnaires professionnels sont tenus de détenir une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI) pour une période de trois ans, ainsi qu'une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle ;
  • Un syndic bénévole : Un copropriétaire élu en assemblée générale se voit confier la gestion de la copropriété. Les copropriétaires ont la possibilité, s'ils le souhaitent, d'attribuer une indemnisation au syndic bénévole grâce à un vote majoritaire en assemblée générale ;
  • Syndic coopératif : Le modèle de gestion coopératif implique que tous les membres du conseil syndical participent à la gestion administrative et financière de la copropriété. Néanmoins, seul le président du conseil syndical exerce la fonction de syndic, également appelé président-syndic. Cette forme de gestion permet à chaque membre du conseil syndical de s'impliquer selon ses préférences et ses disponibilités.
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    3ème Étape : Les motifs et la révocation du syndic lors de l'assemblée générale

    Au moment de l'assemblée générale, la révocation du syndic est soumise au vote et requiert une majorité absolue. Cela implique que les tantièmes de chaque copropriétaire, qu'ils soient présents, représentés ou absents, sont pris en compte pour le calcul.
    Si la résolution relative à la révocation du syndic obtient au moins la moitié des tantièmes de la copropriété, le projet est approuvé. Par conséquent, le gestionnaire de copropriété est immédiatement destitué de sa qualité de syndic et une nouvelle élection est organisée pour choisir un nouveau syndic. Dès que le nouveau syndic est élu, il commence à exercer ses fonctions et à terminer l'assemblée générale. Après cela, il envoie le procès-verbal d'AG aux copropriétaires.
    Le syndic révoqué est tenu de transférer toutes les archives administratives et comptables du syndicat des copropriétaires au nouveau syndic de copropriété dans un délai d'un mois.
    À savoir

    Dans le cas où la résolution de révocation n'obtient pas la majorité requise, mais obtient au moins un tiers des tantièmes, une deuxième vote peut être organisée pendant la même assemblée générale. Cette fois-ci, le vote se fera à la majorité simple, en vertu de l'article 25-1 de la loi de 1965.

    Révoquer son syndic - FAQ

    Révoquer le syndic de copropriété - comment faire ?

    Avant de voter la résolution de révocation et de désignation d'un nouveau syndic, un copropriétaire ou un conseiller syndical doit demander l'inscription de cette question à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Pendant l'assemblée générale, le vote sur la révocation du syndic est soumis à la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965.

    Quelles sont les raisons de la révocation du syndic ?

    La loi de 1965 ne prévoit qu'un seul motif légitime de révocation, qui est le défaut de réalisation de la fiche synthétique. Toutefois, la jurisprudence a identifié plusieurs motifs valables pour la révocation du syndic, tels que des problèmes de comptabilité ou de gestion administrative de la copropriété, le refus du syndic de convoquer une assemblée générale ou d'ajouter des résolutions à l'ordre du jour, la non-souscription aux assurances obligatoires, et d'autres.

    Qui peut être à l'origine d'une demande de révocation du syndic ?

    Tout copropriétaire a le droit de demander la révocation du syndic, mais c'est souvent le conseil syndical qui s'en charge. Il est toutefois indispensable de présenter en même temps un projet de désignation d'un nouveau syndic, ce qui implique de lancer une procédure de mise en concurrence entre différents types de syndics (professionnels, bénévoles ou coopératifs). Il convient également de noter que le syndic peut lui-même demander la résiliation de son contrat en cours.

    Que se passe-t-il des documents relatifs à la copropriété ?

    Le syndic sortant est tenu de garantir la continuité en assurant la transmission de certains documents de la copropriété au nouveau syndic. Ces documents comprennent :

    Un délai de 15 jours suivant la fin des fonctions du syndic pour la remise des documents suivants

  • La situation financière de la copropriété ;
  • Les informations relatives aux comptes bancaires du syndicat de copropriétaires ainsi que les coordonnées de la banque.
  • Un délai de 1 mois suivant la fin des fonctions du syndic pour la remise des documents suivants :

  • Le syndic sortant doit transmettre l'ensemble des documents et archives du syndicat de copropriétaires, ainsi que tous les documents dématérialisés liés à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés, dans un format téléchargeable et imprimable. Un bordereau récapitulatif de ces pièces doit accompagner ces documents, et une copie du bordereau doit être remise au conseil syndical. Si le syndicat a confié ses archives à un prestataire spécialisé, le syndic sortant doit informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic dans un délai d'un mois ;
  • Tous les documents contractuels ou techniques relatifs à l'immeuble (notamment le diagnostic technique global).
  • Un délai de 3 mois suivant la fin des fonctions du syndic pour la remise des documents suivants :

    La situation financière des comptes des copropriétaires une fois les comptes réglés et clôturés.

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