Est-ce qu’une petite copropriété peut se passer d’un syndic ?

Avec la mise en œuvre de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, certaines règles ont été fixées pour ce que l'on appelle les « petites copropriétés » à compter du 1er juin 2020. Ces réglementations visent à rationaliser et à faciliter la gestion des petites copropriétés ( préservation des immeubles, obligations comptables, juridiques etc.).

Dans cet article vous trouverez la définition d'une petite copropriété, les allègements de loi dont elle peut profiter ou encore si elle est obligée de posséder un syndic de copropriété. Nous passerons également en revue les situations dans lesquelles la copropriété peut se retrouver sans syndic et que faire si cela se produit.

Comment définit-on une petite copropriété ?

La définition

Depuis le 1 juin 2020, une réforme du droit concernant la copropriété est entrée en vigueur et a pour mission de simplifier et, par la même occasion, d'alléger la gestion des petites copropriétés.
Ainsi, une petite copropriété est considérée comme telle si elle remplit l'une de ces deux conditions :

Elle possède au maximum 5 lots. Sont considérés comme lots : des appartements, des bureaux ou encore des commerces. Les box, caves ou garages ne sont pas considérés comme des lots.

Lorsque le budget prévisionnel moyen, défini par le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

Des réglementations pour une gestion allégée au sein d'une petite copropriété

Ci-dessous les éléments de la réglementation de gestion des copropriétés qui ont été allégés pour les petites copropriétés :

Le conseil syndical n'est pas un organe obligatoirement présent dans une petite copropriété ;

Le processus décisionnel est simplifié. En effet, les décisions peuvent être prises par tous les copropriétaires s'exprimant à l'unisson lors d'une réunion convoquée par le syndic ou à la demande de l'un d'eux, ou lors d'une consultation écrite. Une assemblée générale n'a pas besoin d'être convoquée (sauf pour approuver les comptes et voter le budget prévisionnel). Lorsque les voix des copropriétaires ne peuvent être entendues à l'unanimité, une assemblée générale peut être convoquée;

Les syndics de petites copropriétés voient leur comptabilité simplifiée. Ils ne sont pas obligés de tenir une comptabilité en partie double ;

Le syndicat des copropriétaires peut prendre la décision de ne pas constituer un fond de travaux lorsque le bâtiment est composé de moins de dix lots. C'est une décision importante qui nécessite l'unanimité des voix lors de l'assemblée générale.

Il est important de noter que, outre ces allègements de loi qui permettent une simplification de la gestion des petites copropriétés, ces dernières sont tout de même sujettes aux réglementations classiques qui régissent les copropriétés de manière générale telles que : l'établissement du règlement de copropriété ou du budget prévisionnel, etc…

L'obligation d'avoir un syndic dans une petite copropriété

Le conseil syndical n'est pas un organe requis pour les petites copropriétés, comme nous l'avons déjà mentionné plus haut. Toutefois, conformément à la loi du 10 juillet 1965, ces dernières ont l'obligation de posséder un syndic de copropriété. En effet, le syndic étant responsable des tâches et obligations d'ordre administratif et financier en fait un élément essentiel.
Toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, peuvent choisir entre plusieurs modèles de syndic. Tout naturellement, la petite copropriété peut choisir un syndic non professionnel comme le syndic coopératif ou bénévole.
Pour rappel, dans le cas du syndic coopératif, c'est un groupe de copropriétaires (conseil syndical) qui est responsable de la gestion de l'immeuble. Pour un syndic bénévole, comme le nom l'indique, seul un copropriétaire volontaire suffit pour assumer la gestion d'une copropriété.
Une petite copropriété sera plus à même de se diriger vers ces syndics non-professionnels et plus avantageux pour elles. C'est un moyen efficace de réduire les charges de copropriété en économisant les frais d'honoraires des syndics professionnels. De plus, l'autogestion permet une proximité et une réactivité du syndic beaucoup plus efficace, car les intérêts sont les mêmes pour un syndic composé de copropriétaires.

Dans quelles situations la petite copropriété peut-elle se retrouver sans syndic ?

Il est possible qu'une copropriété se retrouve sans syndic pour plusieurs raisons :

il se peut que le syndic ne puisse plus assumer ses fonctions ou les quitte malgré son mandat en cours (exemple : décès, accident grave, maladie) ;

le syndic peut se retrouver destitué de ses fonctions par l'assemblée générale pour faute(s) grave(s) (ex. en mettant en danger la préservation du bâtiment, la santé des résidents ou leur sécurité) ;

le syndicat des copropriétaires n'atteint pas la majorité absolue des suffrages exprimés et ainsi bloque la nomination d'un nouveau syndic ;

le mandat du syndic est arrivé à terme, mais ce dernier a omis de convoquer l'assemblée pour se faire réélire ou choisir un nouveau syndic ;

le mandat du syndic n'est pas recevable ;

la faillite d'un syndic professionnel.

De telles circonstances restent illégales et mettent en péril la gestion de l'immeuble. Il est donc crucial que les copropriétaires répondent le plus tôt possible et désignent un nouveau syndic.

Comment faire en cas d'absence de syndic dans une petite copropriété ?

Lorsqu'une petite copropriété n'est pas pourvue d'un syndic, comme l'exige la loi :
Depuis le vote de la loi Macron le 6 août 2015, tout copropriétaire est en mesure de convoquer une assemblée générale ayant pour objectif l'élection d'un syndic de copropriété. Dans le cas où, la majorité ne serait pas atteinte durant le vote, le seul choix est celui décrit ci-dessous.

Tout copropriétaire peut intenter une action en justice au palais de justice le plus proche de l'immeuble pour exiger la nomination d'un administrateur provisoire pour gérer la copropriété en attendant qu'un nouveau syndic soit choisi. Afin de faire le choix d'un syndic de copropriété, l'administrateur provisoire convoquera une nouvelle assemblée générale. Si la prochaine assemblée générale n'est toujours pas en mesure de nommer un syndic, un syndic judiciaire sera choisi.