Tout savoir sur la Société Civile Immobilière (SCI)

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure légale qui offre de nombreux avantages aux propriétaires de biens immobiliers. Grâce à sa flexibilité de gestion et à sa fiscalité avantageuse, de plus en plus de propriétaires optent pour cette forme juridique pour gérer leur patrimoine immobilier. Il est important de noter que la SCI peut également être utilisée pour détenir des biens immobiliers en copropriété. Nous vous expliquons tous les détails dans cet article.

Quelle est la définition d'une SCI?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une entité juridique qui implique la création d'une structure sociétaire par au moins deux associés. Ces derniers sont alors responsables de la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers détenus par la société.
La différence majeure entre la SCI et l'indivision se situe dans la propriété des biens immobiliers.

Pour une SCI :

La société est propriétaire des biens immobiliers.

Les associés reçoivent des parts sociales proportionnelles à leurs apports respectifs.

Les parts sociales sont assorties d'un droit de vote.

Pour l'indivision :

Les propriétaires des biens immobiliers sont des personnes physiques qui ont acheté ou hérité du bien.

Il n'y a pas d'entité juridique intermédiaire entre les propriétaires et les biens immobiliers.

La désignation d'un gérant est indispensable pour effectuer les actions communes de la SCI, telles que souscrire une assurance habitation et représenter la société. Par ailleurs, une Assemblée Générale Ordinaire (AGO) doit être organisée annuellement, conformément aux dispositions prévues dans les statuts, afin de voter l'approbation des comptes de la société.
En outre, il est envisageable de tenir des Assemblées Générales Extraordinaires (AGE) pour prendre des décisions cruciales liées à la SCI, telles que la nomination d'un nouveau gérant ou l'entrée d'un nouvel associé.

Quels sont les bénéfices associés à la création d'une SCI?

La SCI est réglementée par un cadre juridique offrant une grande souplesse organisationnelle. Ainsi, les associés peuvent organiser leurs relations de manière très libre, par exemple en définissant les pouvoirs du gérant ou les modalités de prise de décision. La grande souplesse organisationnelle de la SCI autorise également la mise en place de diverses stratégies pour gérer un patrimoine immobilier, qu'il soit destiné à un usage privé ou professionnel.
Voici un résumé des principaux avantages offerts par la SCI pour investir dans l'immobilier :

Regrouper les fonds et les moyens financiers des associés pour accroître la capacité de financement d'un bien et faciliter l'obtention de prêts bancaires ;

Il est possible de financer des investissements immobiliers plus ambitieux en les réalisant collectivement avec plusieurs associés ;

Investir avec des membres de sa famille dans une SCI facilite l'obtention d'un emprunt bancaire grâce à la responsabilité indéfinie et solidaire des associés ;

Partager les coûts de gestion des biens immobiliers (ex : les frais d'entretien, les travaux de rénovation énergétique, etc.) entre les associés ;

En règle générale, la SCI est assujettie à l'impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que les associés sont imposés en fonction de leur part dans le capital social. Toutefois, il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) si cela est plus bénéfique pour les associés.

La SCI et ses inconvénients

Avant de créer une SCI, il est important de prendre en compte les éventuels inconvénients liés à cette forme juridique, bien que de nombreux avantages subsistent.
Ci-dessous, vous trouverez un résumé des principaux inconvénients d'une SCI :

La détention de biens immobiliers au sein d'une SCI nécessite des procédures administratives et juridiques spécifiques liées à la création de la société, à la tenue d'assemblées générales et aux obligations comptables, contrairement à la détention en indivision ;

Il n'est pas possible d'effectuer des transactions d'achat et de revente dans le cadre d'une SCI ;

En principe, la location de logements meublés est considérée comme une activité commerciale, ce qui ne correspond pas à l'objet civil de la SCI.

Cependant, la loi autorise cette activité de manière exceptionnelle si :

La SCI est soumise automatiquement à l'impôt sur les sociétés (IS), ce qui implique des responsabilités fiscales et comptables plus importantes ;

Ou bien, les revenus tirés de la location meublée ne représentent pas plus de 10% du chiffre d'affaires annuel de la SCI.

Pour louer ses biens immobiliers, une SCI doit conclure un bail d'une durée minimale de 6 ans avec le locataire.

Les associés d'une SCI sont soumis à la responsabilité indéfinie et solidaire. Cela signifie que leurs biens personnels peuvent être saisis en cas de difficultés financières de la société, pour régler les dettes de celle-ci.

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Comment fonctionne une SCI en tant que propriétaire d'un bien immobilier en copropriété?

La SCI peut posséder un ou plusieurs lots dans un immeuble en copropriété et en tant que telle, elle est considérée comme un copropriétaire et membre du syndicat des copropriétaires. Toutefois, il est important de noter que la SCI est une personne morale, et qu'à ce titre, certaines règles particulières s'appliquent à elle en tant que copropriétaire.
Il est essentiel de comprendre l'organisation de la SCI au sein de la copropriété. Étant une personne morale, une SCI copropriétaire doit obligatoirement être représentée par une personne physique durant chaque assemblée générale.
Cependant, il convient de noter que toutes les personnes physiques faisant partie de la SCI ne peuvent pas être considérées comme représentants valables de la SCI lors d'une assemblée générale de copropriété.
En effet, pour qu'un associé de la SCI puisse participer à une assemblée générale (AG) de copropriété en tant que représentant, il doit avoir le droit de vote. Il y a deux cas où cela est possible :

Si le représentant de la SCI à l'AG est également le gérant de la société ;

Si le gérant de la SCI a mandaté un autre associé qui a reçu une délégation de vote, également appelé pouvoir de représentation, pour cette assemblée générale spécifique (même si dans les faits, cet associé est celui qui gère entièrement la SCI).

Il est important de respecter les règles de représentation lors de la participation d'un associé de la SCI à une AG, faute de quoi les assemblées générales pourront être annulées par un juge. En effet, seuls le gérant ou l'associé mandaté disposent du pouvoir d'engager la société vis-à-vis des tiers.
Le syndic de copropriété est tenu de transmettre la convocation à l'assemblée générale à la SCI elle-même, et non à ses associés individuellement. Si cette règle n'est pas respectée, l'assemblée générale peut être annulée. En effet, la SCI est considérée comme le véritable copropriétaire et non pas ses associés, car elle fait office d'intermédiaire entre les biens immobiliers et les associés.