Le modèle de syndic coopératif

En général, un syndic professionnel s'occupe de la gestion de votre copropriété, mais cela présente des inconvénients tels que des coûts élevés et une certaine distance avec la réalité de votre immeuble, ce qui entraîne souvent un manque de réactivité et d'efficacité. Si vous vous demandez comment gérer votre copropriété, il existe un autre mode de gestion appelé “syndic coopératif”, qui est prévu par l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette méthode permet une gestion collégiale par le conseil syndical, qui peut ainsi agir de manière éclairée.

Un modèle régi par la loi de 1965

Le modèle du syndic coopératif n'est pas une invention récente, il remonte aux débuts de la copropriété. La loi de 1965 établit le statut de copropriété des immeubles bâtis et régit le modèle du syndic coopératif à travers les articles 14 et 17-1, ainsi que les articles 40 à 42-2 du décret du 17 mars 1967.
Le modèle du syndic coopératif permet aux copropriétaires de gérer leur propriété eux-mêmes, comme son nom l'indique. Les syndics professionnels sont souvent critiqués pour leurs honoraires élevés, leur manque de réactivité et leur gestion peu transparente des finances. Par conséquent, l'autogestion peut être une solution intéressante pour l'administration de sa copropriété. Bien que méconnu, le syndic coopératif est une option légale. La loi de 1965 stipule que le syndic de copropriété peut être professionnel ou non-professionnel. Le syndic coopératif est un modèle de gestion collégial où le conseil syndical gère la copropriété sans l'aide d'un professionnel externe. Lorsqu'un immeuble est géré par un syndic coopératif, l'un des copropriétaires est élu président du conseil syndical et agit en tant que syndic de copropriété. Par conséquent, il est souvent appelé "président-syndic".

Quel est le fonctionnement d'un syndic coopératif ?

Le président-syndic exerce deux fonctions importantes : présider le conseil syndical et agir en tant que syndic de copropriété. Cela signifie qu'il a des responsabilités similaires à celles d'un gestionnaire professionnel, notamment :

Faire respecter le règlement de copropriété ;

Mettre en œuvre des décisions prisesdurant les assemblées générales ;

Garantir le bon entretien de l'immeuble ;

Convoquer des travaux urgents en cas de menace pour la salubrité ou la sécurité des copropriétaires ;

Collecter les charges des copropriétaires.

Cependant, le président-syndic n'est pas seul dans la gestion de la copropriété. Il est épaulé dans cette mission par tous les membres du conseil syndical. Il est même recommandé de répartir les différentes missions du syndic de copropriété en fonction des compétences de chacun :

Un membre se charge des finances et de la comptabilité, s'assurant de collecter les charges des copropriétaires, de lancer les appels de fonds et de tenir à jour la comptabilité de la copropriété ;

Un autre membre se charge des aspects administratifs, tels que la convocation des assemblées générales et la rédaction des procès-verbaux ;

Un membre est responsable de la communication et transmet les informations à tous les copropriétaires. Ce poste est particulièrement important dans les grandes copropriétés gérées en syndic coopératif ;

Le président du conseil syndical supervise l'ensemble des opérations, souvent avec l'aide d'un vice-président.

Quels sont les avantages du modèle coopératif ?

Il y a de nombreux avantages à adopter le modèle de syndic coopératif.

Des économies significatives

Malgré les réglementations en vigueur, les frais de syndic continuent d'augmenter chaque année en France, avec une hausse de 23,2 % à Paris pour les immeubles de 10 à 20 lots entre 2017 et 2018.
En choisissant le modèle de syndic coopératif, vous pouvez dire adieu aux prestations supplémentaires telles que le pré-état daté lors d'une vente. Vous avez également la possibilité d'examiner les différents contrats d'entretien de l'immeuble pour les renégocier immédiatement. Si certains postes de dépenses sont surestimés, vous pouvez réajuster les contrats pour réaliser des économies à long terme.

Une efficacité de gestion

Même avec un syndic professionnel, le conseil syndical reste central dans la gestion de l'immeuble, en s'occupant de l'accueil des prestataires externes, de la préparation des devis supplémentaires, ou encore de l'inspection des espaces communs. Cependant, les membres du conseil syndical consacrent beaucoup de temps à interagir avec le syndic, que ce soit pour des demandes d'éclaircissements, des relances, ou des vérifications. Le choix d'un syndic coopératif permet de prendre des décisions rapidement et localement, sans avoir à dépendre d'un syndic extérieur. Vous pouvez ainsi avancer plus efficacement sur les projets en cours au sein de votre copropriété.

Plus de transparence

Les copropriétaires peuvent s'investir pleinement dans la gestion de leur immeuble en communiquant directement et de manière transparente avec les membres du conseil syndical, qui défendent leurs intérêts. Cette approche locale permet à chacun de s'impliquer davantage dans la prise de décisions, renforçant ainsi l'ancrage des résidents dans la vie de la copropriété. En outre, l'absence d'un syndic professionnel allège les coûts, et les copropriétaires peuvent ainsi bénéficier d'une vue d'ensemble claire et précise des dépenses de l'immeuble, renforçant la transparence financière et la maîtrise du budget.

Comment passer en syndic coopératif ?

Pour passer en syndic coopératif, il est nécessaire de faire inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Il suffit d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre syndic actuel pour demander cette inscription. Le syndic est tenu de répondre favorablement à cette demande si elle a été formulée en bonne et due forme. Ainsi, vous pourrez délibérer sur le sujet lors de l'assemblée générale et prendre une décision.

Adopter le modèle coopératif

Les copropriétaires peuvent décider, lors de l'assemblée générale, de mettre en place un syndic coopératif qui remplacera le syndic en place dès le jour de l'AG. La règle de majorité applicable est celle de l'article 25-1, c'est-à-dire la majorité absolue de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents. Dans le cas où cette majorité ne serait pas atteinte, mais que le nombre de voix en faveur de la proposition est égal ou supérieur à un tiers de l'ensemble des voix des copropriétaires, une seconde délibération peut être organisée immédiatement, et la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés uniquement) s'appliquera alors.

Désignation des membres essentiels

1. Le conseil syndical :
   

Les copropriétaires procèdent à l'élection des membres du conseil syndical en respectant la règle de majorité de l'article 25-1 telle qu'expliquée précédemment.

2. Le contrôleur aux comptes :
   

L'objectif est de choisir un ou plusieurs copropriétaires ou une entreprise tierce pour superviser les finances de la copropriété.