Tout savoir sur le syndic démissionnaire

Le syndic de copropriété supervise la gestion de la copropriété, mais il est légal qu'il démissionne de son poste avant la fin de son mandat. Les copropriétaires doivent agir rapidement pour régler cette question afin que la copropriété ne se retrouve pas sans syndic, nonobstant la nécessité pour le syndic de donner un préavis avant de quitter ses fonctions. Quelles sont les circonstances qui mènent à la démission d'un syndic ? Que faire en cas de démission du syndic ? Nous faisons le point dans cet article.

Qu'est-ce qu'un syndic démissionnaire ?

L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 régit les fonctions et le statut d'un syndic de copropriété. Le syndic signe un contrat avec le syndicat des copropriétaires pour entrer en fonction après avoir été élu en assemblée générale. Comme pour tout contrat, le syndic de copropriété a le droit de le résilier et de démissionner de ses fonctions. Cependant, il y a une procédure à suivre pour éviter que le syndic de copropriété n'engage sa responsabilité contractuelle s'il souhaite quitter ses fonctions.

Quel processus suivre lorsqu'on fait face à un syndic démissionnaire ?

Selon la loi de 1965, le syndic de copropriété a le droit de démissionner de ses fonctions en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au président du conseil syndical. Dans le cas où il n'y a pas de conseil syndical, le syndic doit informer chaque copropriétaire individuellement.
Depuis la loi ALUR de 2014, un préavis de trois mois s'applique au syndic à compter de la réception de la lettre recommandée. En conséquence, le syndic doit continuer à exercer ses fonctions pendant trois mois après l'envoi de sa lettre de démission.
Il est important de préciser que cette procédure est uniquement applicable aux syndics professionnels et bénévoles. Un syndic bénévole est un copropriétaire élu en assemblée générale pour remplir les fonctions de syndic.
En revanche, il existe un troisième modèle de gestion appelé syndic coopératif, dans lequel le conseil syndical gère la copropriété sans intermédiaire. Bien que, légalement, le président du conseil syndical détienne la qualité de syndic, tous les conseillers syndicaux sont impliqués dans la gestion de la copropriété et peuvent se partager les tâches selon leurs préférences et leurs disponibilités.

Pour quelles raisons le syndic de copropriété démissionnerait de ses fonctions ?

Le syndic de copropriété a la possibilité de démissionner sans avoir à justifier sa décision, mais il peut néanmoins choisir de communiquer aux copropriétaires les raisons qui l'ont poussé à abandonner ses fonctions.
Dans les faits, il existe plusieurs raisons pouvant motiver la démission du syndic, notamment :

La non-reconduction de sa carte professionnelle pour un syndic professionnel,

La faillite du cabinet de gestion du syndic,

Une incapacité physique ou psychologique à remplir les fonctions de syndic,

La volonté de mettre fin à sa responsabilité de syndic.

Il peut également y avoir d'autres motifs.

Qu'est ce qui se passe après la démission du syndic ?

Les copropriétaires peuvent profiter du préavis de trois mois pour mettre en concurrence plusieurs syndics et choisir un remplaçant. Deux options sont alors possibles :

Faire appel à un syndic professionnel, pour ce modèle plusieurs devis peuvent être proposés lors de l'assemblée générale de transition par le conseil syndical ou les copropriétaires,

Opter pour l'autogestion. Il convient de discuter en amont de cette dernière option afin de déterminer si les copropriétaires sont d'accord et si certains d'entre eux sont volontaires pour prendre en charge la gestion de la copropriété.

Comment choisir un nouveau gestionnaire de copropriété ?

Selon la loi de 1965, il est obligatoire pour le syndic de copropriété de convoquer une assemblée générale afin d'élire le nouveau syndic avant de quitter ses fonctions. En effet, la copropriété ne peut pas être laissée sans syndic. Dans le cas où le syndic ne convoquerait pas une telle assemblée, un membre du conseil syndical ou un copropriétaire pourrait prendre l'initiative de la convoquer.
Lors de l'assemblée générale, l'élection du nouveau syndic est soumise au vote des copropriétaires, qui doit atteindre une majorité absolue conformément à l'article 25 de la loi de 1965. Cette majorité est calculée en prenant en compte les votes des copropriétaires présents, représentés et absents. Si la majorité absolue n'est pas atteinte mais que la résolution recueille au moins un tiers des tantièmes de la copropriété, un deuxième vote peut être organisé lors de la même assemblée générale conformément à l'article 25-1 de la loi de 1965.
Ce deuxième vote nécessite seulement une majorité simple, qui prend en compte le vote des copropriétaires présents et représentés, ce qui est plus facile à obtenir.
Pour faciliter le processus de vote en assemblée générale, il est recommandé de réunir les copropriétaires en amont pour discuter des différents modèles de gestion. Cette discussion préliminaire permettra de débattre des avantages et des inconvénients de chaque modèle et de réduire le temps de débat le jour de l'assemblée générale.

Quelle est la différence entre la révocation et la démission du syndic de copropriété ?

Souvent, la révocation et la démission du syndic sont confondues, mais à tort. Il convient donc de clarifier les différences entre ces deux notions. Si un syndic démissionne, cela signifie qu'il renonce volontairement à ses fonctions et souhaite mettre un terme prématuré à son mandat pour des raisons personnelles ou professionnelles. En revanche, la révocation est une décision prise lors d'une assemblée générale du syndicat des copropriétaires à la majorité absolue en cas de faute de gestion.
Ci-dessous, des exemples de fautes de gestion qui peuvent justifier la révocation d'un syndic de copropriété :

Omission de convoquer l'assemblée générale annuelle ;

Défaut d'exécution des décisions prises en assemblée générale ;

Négligence à souscrire les assurances obligatoires.

Lorsque le syndic est révoqué, il est important que le syndicat des copropriétaires élise un nouveau syndic lors de la même assemblée générale pour éviter que la copropriété ne se retrouve sans gestionnaire, de la même manière que lors d'une démission.