Toutes les informations sur les syndics de copropriété professionnels

Le syndic de copropriété joue un rôle important dans la gestion de l'immeuble et veille à l'application des décisions prises par les copropriétaires. Il existe plusieurs modes de gestion, mais le plus courant en France est celui du syndic professionnel. Quels sont les avantages et les inconvénients de ce modèle de syndic ? Quelle est sa rémunération ? Ces questions seront exposées dans cet article dédié.

Qu'est-ce qu'un syndic de copropriété professionnel ?

Le syndic professionnel peut prendre la forme d'une personne physique ou morale qui possède une expertise dans la gestion de copropriété. Il est responsable de la rédaction d'un contrat de syndic qui doit être présenté à l'assemblée générale des copropriétaires pour être approuvé. Ce contrat doit contenir des informations sur la durée, la forme et l'étendue du mandat du syndic. Il est obligatoire que tous les copropriétaires puissent facilement le consulter, et y avoir accès sur l'extranet.
Afin d'executer sa mission, le syndic professionnel doit remplir certaines conditions, notamment :

Avoir une garantie financière adéquate qui permettra de rembourser la copropriété en cas de faillite ;

Disposer d'une assurance responsabilité civile professionnelle ;

Détenir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI) portant la mention "syndic de copropriété", qui est valable pour une période de trois ans et peut être renouvelée.

Quelle est la désignation d'un syndic professionnel ?

Au sein d'une copropriété ancienne

Au sein de copropriétés anciennes, le syndic professionnel est généralement nommé à la fin de son mandat, à ce moment-là, les copropriétaires doivent se réunir en assemblée générale pour décider s'ils renouvellent le mandat du syndic actuel.
Avant cette assemblée générale, plusieurs étapes doivent être suivies :

Étape 1 : Si un conseil syndical est en place dans la copropriété, celui-ci doit réaliser une mise en concurrence du syndic en collectant au moins deux propositions de contrat. À noter que si aucun conseil syndical n'existe, tout copropriétaire peut réaliser une mise en concurrence du syndic actuel.

Étape 2 : Environ deux mois avant la tenue de l'assemblée générale, il convient d'adresser au syndic actuel un courrier recommandé avec accusé de réception pour demander la mise à l'ordre du jour des devis sélectionnés. Les copropriétaires, ou le conseil syndical le cas échéant, doivent transmettre les devis au syndic en vue de leur inclusion à l'ordre du jour de la prochaine AG.

Étape 3 : Lors de l'assemblée générale, la désignation du syndic requiert une majorité absolue des votes des copropriétaires. En cas de non-approbation mais avec au moins un tiers des tantièmes exprimés, un nouveau vote peut être organisé. Ce vote suivant se fait cette fois-ci selon la majorité simple, ce qui simplifie l'obtention de la décision puisqu'il ne prend pas en compte les copropriétaires absents.

Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble peut être saisi à la demande de plusieurs parties si aucun syndic n'est retenu suite à la mise en concurrence.

Cette démarche peut être initiée :

Par un ou plusieurs copropriétaires

Par les membres du conseil syndical

Ou encore par le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) où se trouve la copropriété.

Conformément à l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, le juge déterminera la mission de l'administrateur provisoire ainsi que la durée de son mandat, qui sera d'au moins 12 mois. Le rôle de cet administrateur sera alors de gérer la copropriété et de faciliter l'élection rapide d'un nouveau syndic.

Au sein d'une copropriété neuve

Le promoteur immobilier doit nommer un syndic provisoire pour une durée maximale de douze mois pour l'immeuble qu'il a récemment construit.
Le rôle du syndic provisoire est de traiter les réserves de la copropriété pour activer les garanties de construction, de mettre en place les contrats des fournisseurs, et surtout de convoquer la première assemblée générale de la copropriété à la fin de son mandat. Durant cette assemblée générale constitutive, les propriétaires peuvent décider de renouveler le mandat du syndic provisoire ou de le remplacer à la majorité absolue.

De quelles missions est chargé le syndic de copropriété ?

Le syndic professionnel a de nombreux devoirs et obligations à respecter en vertu de la loi du 10 juillet 1965. Etudions-les ensemble ci-dessous.

La partie administrative

Parmi ces tâches administratives du syndic professionnel figurent :

La convocation et la tenue d'au moins une assemblée générale annuelle,

La création et la mise à jour de la fiche synthétique de la copropriété,

L'application du règlement de copropriété et l'exécution des décisions prises lors des l'assemblées générales,

La gestion et la conservation de l'immeuble, y compris la prise en charge des travaux urgents si nécessaire,

La représentation du syndicat des copropriétaires dans tous les actes et les actions en justice,

L'établissement et la mise à jour du carnet d'entretien de l'immeuble,

L'enregistrement de la copropriété lors de sa création et la mise à jour annuelle des données financières auprès du registre national des copropriétés.

La partie financière et comptable

Le syndic professionnel a la responsabilité de gérer les finances de la copropriété en tenant les comptes à jour. Il doit effectuer les tâches suivantes :

Transmettre les appels de fonds aux copropriétaires pour le paiement des charges ;

S'assurer du recouvrement des charges impayées si nécessaire ;

Établir le budget prévisionnel pour la copropriété et le soumettre au vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale ;

Ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires, distinct de tout autre compte bancaire.

Quelles sont les points positifs et négatifs d'un syndic professionnel ?

Au premier abord, choisir un syndic professionnel présente plusieurs avantages. Cependant, selon le cabinet de syndic sélectionné, la qualité de gestion peut parfois être décevante. Les avantages et les inconvénients du syndic professionnel sont présentés ci-dessous :

Quelle forme prend la rémunération d'un syndic professionnel ?

Alors que le syndic professionnel est libre de fixer ses tarifs, les copropriétaires doivent voter en assemblée générale à la majorité absolue pour déterminer le montant des honoraires qui seront versés au syndic.
Le syndic professionnel est rémunéré en tenant compte de plusieurs éléments, notamment :

Des honoraires forfaitaires qui couvrent les tâches courantes liées à la gestion de l'immeuble, telles que l'organisation de l'assemblée générale, la maintenance et l'entretien, ainsi que la transmission des archives à un éventuel successeur ;

Des honoraires spécifiques réglementés qui, quant à eux, sont facturés en suplément pour des prestations particulières telles que la rédaction des convocations ou le temps de préparation des assemblées générales.

Quelles sont les autres formes de syndic ?

Le modèle du syndic professionnel peut présenter des lacunes qui amènent certaines copropriétés à envisager d'autres options, comme le choix d'un syndic non-professionnel. Si vous êtes intéressé par cette alternative, voici les deux options possibles à votre disposition.

Un syndic bénévole

Le syndic bénévole est un copropriétaire élu en assemblée générale à la majorité absolue, qui a les mêmes responsabilités qu'un syndic professionnel. S'il y a un conseil syndical dans l'immeuble, il peut être assisté dans ses fonctions et sa gestion des comptes peut être contrôlée. Pour compenser le temps que cela peut prendre, il est courant qu'une compensation financière soit votée.
Cela peut prendre deux formes :

Un remboursement des frais engagés pour la copropriété

Une rémunération complémentaire imposable qui ne doit pas dépasser les revenus principaux du syndic bénévole.

Le syndic bénévole offre deux avantages majeurs :

Des économies de charges

Une gestion plus transparente et conviviale, car le représentant est un résident de la copropriété et partage donc les mêmes intérêts que les autres copropriétaires.

Un syndic coopératif

En syndic coopératif, contrairement au syndic bénévole, la gestion de la copropriété est effectuée par un groupe de copropriétaires appelé conseil syndical. Il est obligatoire de nommer un conseil syndical et chaque membre est donc élu en assemblée générale. Le conseil syndical choisit ensuite un président, également appelé président-syndic.
Le modèle de syndic coopératif présente plusieurs avantages, notamment :

Une meilleure réactivité grâce à une organisation plus efficace où les conseillers syndicaux peuvent se spécialiser selon leurs compétences ;

Des économies sur les charges car il n'est pas rémunéré et ne prend pas de commission, et le conseil syndical a tendance à négocier les contrats fournisseurs pour réduire davantage les charges ;

La gestion collégiale favorise une ambiance conviviale et plus transparente entre les copropriétaires.