Comment définir un syndic provisoire ?

À la naissance d'une copropriété, il faut désigner le premier syndic. Le syndic assure le bon fonctionnement de l'immeuble, une gestion administrative efficace ainsi que la conservation de l'immeuble et son entretien. C'est une obligation légale.

La nomination du syndic provisoire

La nomination du 1er syndic doit intervenir obligatoirement au moment même où la copropriété est constituée. Une copropriété existe à partir du jour où l'immeuble est bâti et dès qu'il devient la propriété de plusieurs personnes. Cette situation s'observe en général dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, au moment où intervient la livraison du 1er lot.

Désignation et durée du mandat

La nomination d'un syndic provisoire obéit à une procédure dérogatoire. La loi autorise différents modes de désignation. C'est au promoteur de choisir le 1er syndic et d'en négocier les termes contractuels :

Soit il rédige le règlement de copropriété dans lequel il désigne le 1er syndic. Ce règlement s'impose à tous les copropriétaires qui ne peuvent pas le contester lors de la signature de la vente ;

Soit chacun des copropriétaires donne pouvoir au promoteur pour qu'il désigne un syndic provisoire ;

Soit chaque copropriétaire adopte la proposition du contrat de syndic figurant dans l'acte de vente et qui aura également été désigné par le promoteur immobilier.

Dans un délai de 12 mois à compter de la naissance de la copropriété, le syndic provisoire est dans l'obligation de convoquer une assemblée générale. La durée maximale de son mandat est donc d'1 an, renouvelable.
Si le syndic provisoire omet de convoquer l'assemblée générale à cet effet, le syndic « est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble[1] ».

Mise en concurrence

Le syndic provisoire doit mettre en concurrence plusieurs contrats de syndic au moment de la première assemblée générale[2]. Cette disposition permet aux copropriétaires de choisir un syndic professionnel ou non professionnel indépendant du promoteur.
Si la mise en concurrence n'a pas pu être anticipée par le syndic provisoire, les copropriétaires peuvent reconduire le mandat du syndic provisoire pour un an et élire un conseil syndical. Aucune sanction spécifique n'a été prévue dans le texte instituant l'obligation de mise en concurrence si cette dernière n'a pas été réalisée. La jurisprudence intervient régulièrement pour contrôler que les copropriétaires aient pu se prononcer en connaissance de cause.
[1] Art. 17 de la loi du 10 juillet 1965