Tout savoir sur le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires occupe une position centrale au sein de la copropriété et joue un rôle essentiel aux côtés du syndic de copropriété et du conseil syndical. Il réunit tous les propriétaires d'un immeuble.La principale responsabilité du syndicat des copropriétaires est de voter en Assemblée Générale au moins une fois par an afin de prendre des décisions importantes concernant la gestion de la copropriété. Dans cet article, nous explorerons en détail le rôle et les particularités du syndicat des copropriétaires.

Définition et rôles du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires regroupe l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble.

La composition du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires est une entité juridique incontournable de la copropriété. Il regroupe tous les propriétaires d'un lot (appartement, cave, garage, place de parking, ou tout autre espace privatif défini par le règlement de copropriété) au sein de l'immeuble.
La qualité de copropriétaire est attribuée indifféremment aux personnes physiques et aux personnes morales (entreprises, sociétés civiles immobilières (SCI) ou autres formes juridiques). Dès lors qu'une personne ou une entité acquiert un lot dans une copropriété, elle devient automatiquement membre du syndicat des copropriétaires et est soumise à ses règles et décisions.
Dans le cas spécifique d'une copropriété neuve, le syndicat des copropriétaires prend vie dès lors que l'immeuble est achevé et que le premier lot est livré. C'est à partir de ce moment que les copropriétaires commencent à exercer leurs droits et leurs obligations au sein du syndicat.
La souscription d'un contrat d'assurance responsabilité civile est une obligation pour assurer la protection du syndicat des copropriétaires. Habituellement, cette couverture est incluse dans l'assurance multirisque immeuble (MRI) requise pour la copropriété.

La formation du syndicat des copropriétaires

Dès lors que la propriété d'un immeuble est partagée par au moins deux personnes et qu'il existe des parties communes, le syndicat des copropriétaires est créé automatiquement, conformément à l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965. Aucune formalité supplémentaire n'est nécessaire. Les parties communes (escaliers, espaces verts, couloirs…), sont spécifiées dans le règlement de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires est propriétaire des équipements collectifs et des parties communes de l'immeuble. Ils sont répartis entre chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes. Cette répartition est établie selon la clé de répartition.

L'identification du syndicat des copropriétaires

Pour l'identifier le syndicat des copropriétaires de manière précise, on se réfère à son appellation et à sa localisation.
L'identification précise de l'adresse postale de la copropriété est essentielle. Elle permet d'envoyer au syndicat des copropriétaires les communications officielles et nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété (convocations aux Assemblées Générales, mises en demeure, notifications de décisions…).
Le siège social du syndicat est le lieu où est centralisée son administration. La loi n'impose pas de règle stricte quant à son emplacement mais, il est courant de le fixer à l'adresse de la copropriété elle-même. De l'adresse du siège social va dépendre l'identification du tribunal référant en cas de litige.
Depuis l'adoption de la loi ALUR en 2014, toutes les copropriétés à usage d'habitation sont tenues de s'immatriculer au Registre National des Copropriétés (RNC). Cette inscription au registre permet d'obtenir une fiche synthétique contenant les informations d'organisation et d'identification de la copropriété.

Les droits et devoirs du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires vote en Assemblée Générale

Le droit de vote lors de l'Assemblée Générale est un droit accordé à chaque copropriétaire. Ce droit n'est pas uniforme, mais pondéré : le poids du vote de chaque copropriétaire est calculé proportionnellement aux tantièmes qu'il détient. Ainsi, un copropriétaire possédant un plus grand nombre de tantièmes aura une influence plus importante sur les décisions prises.
La présence et la participation au vote lors de l'Assemblée Générale ne sont pas obligatoires, il est cependant fortement recommandé d'y prendre part. L'Assemblée Générale est le lieu où se prennent les décisions clé pour la copropriété : budget, travaux, règlement intérieur... En n'y assistant pas, un copropriétaire risque de se retrouver marginalisé et de voir ses intérêts négligés.
L'Assemblée Générale est par ailleurs un moment privilégié d'information et d'échange. C'est l'occasion pour les copropriétaires de se tenir informés des projets en cours et à venir, de poser des questions, d'exprimer leurs préoccupations et de participer aux débats. En somme, l'Assemblée Générale est un élément essentiel de la vie démocratique d'une copropriété, et la participation de tous les copropriétaires est fondamentale pour son bon fonctionnement.
La loi de 1956 prévoit quatre règles de majorité en fonction du degré d'importance des décisions à prendre :

• la majorité simple (article 24) : majorité obtenue par le nombre de voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ;
  
• la majorité absolue (article 25) : majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents ;
  
• la double majorité (article 26) : majorité de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents, et détention d'au moins deux tiers des tantièmes ;
  
• l'unanimité (article 26) : consentement unanime de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents, pour prendre des décisions importantes et impactantes, telles que la modification de la répartition des charges.
  

Le syndicat des copropriétaires inclut des résolutions à l'ordre du jour

Le syndicat des copropriétaires dispose du droit de proposer des résolutions à ajouter à l'ordre du jour des Assemblées Générales. Il doit informer le syndic de copropriété de sa proposition de résolution par le biais d'un courrier recommandé avec accusé de réception au moins deux mois avant la date prévue pour l'Assemblée Générale.
Lors de l'Assemblée Générale, le syndicat des copropriétaires est tenu de voter sur les résolutions proposées. Toutes décisions prises lors de cette assemblée doivent ensuite être mises en œuvre par le syndic de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires doit s'acquitter des charges de copropriété

Chaque copropriétaire doit s'acquitter de ses charges de copropriété dès réception de l'appel de fonds envoyé par le syndic. Le montant des charges est déterminé en fonction de la quote-part des parties communes (tantièmes) attribuée à chaque copropriétaire.
Les appels de fonds sont généralement expédiés trimestriellement, à moins que le règlement de copropriété n'établisse un autre échéancier. Sur chaque appel de fonds, une date limite de paiement est indiquée pour exiger le règlement. Si le copropriétaire ne procède pas au paiement des charges dans les délais impartis, il s'expose à des sanctions pouvant aller jusqu'à la saisie de son bien immobilier. Le recouvrement des dettes de charges impayées est géré par le syndic.

Le syndicat des copropriétaires doit respecter le règlement de copropriété

Les copropriétaires doivent se conformer au règlement de copropriété. Si nécessaire, le syndicat des copropriétaires peut demander la modification du règlement. Toute modification du règlement doit être soumise au vote lors de l'Assemblée Générale.

Les droits et devoirs des copropriétaires

Dans les parties privatives

Chaque lot de copropriété est constitué d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes de l'immeuble. Les parties privatives sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Il peut effectuer toutes les transformations qu'il souhaite tant que ces aménagements ne causent aucun dommage aux parties communes de l'immeuble et ne portent pas atteinte à l'harmonie de la résidence, vendre ou louer son lot.

Dans les parties communes

Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires (le sol, les cours, les jardins, le gros œuvre des bâtiments, les ascenseurs, les antennes collectives, les interphones, les canalisations d'évacuation, les paliers communs, …).
Le règlement peut attribuer l'usage exclusif d'une partie commune à un copropriétaire. Attention, ce droit de jouissance exclusif n'est pas un droit de propriété, la partie reste donc commune. Il s'agit souvent d'une terrasse, d'un jardin ou d'une cour intérieure. Même si le copropriétaire est le seul à pouvoir utiliser cet espace, il ne pourra pas y faire ce qu'il veut. Il faudra demander à l'Assemblée Générale des copropriétaires l'accord pour y réaliser des transformations.

Le respect de la destination de l'immeuble

La destination de l'immeuble est déterminée par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. On distingue en général 4 grandes catégories d'immeubles :

• les immeubles à habitation exclusive ;
  
• les immeubles avec la possibilité d'usage professionnel ;
  
• les immeubles à usage mixte ;
  
• les immeubles réservés aux activités commerciales, de bureaux, ou d'activités de production.
  

Selon la destination de l'immeuble, des usages sont autorisés ou strictement interdits. Certains usages peuvent venir dévaloriser l'immeuble, créer des nuisances sonores, olfactives ou compromettre son esthétique. En cas de litige, c'est au juge d'apprécier si la destination est ou non respectée en analysant tous les éléments ayant poussé le copropriétaire à acheter un lot dans l'immeuble.

Les instances de la copropriété : le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical

La composition des différentes instances de la copropriété

On distingue trois instances au sein de la copropriété :

• le syndicat des copropriétaires, qui regroupe l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble ;
  
• le conseil syndical, composé de membres élus en Assemblée Générale à la majorité absolue. Les membres du conseil syndical sont issus du syndicat des copropriétaires. Il n'existe aucune exigence quant au nombre de copropriétaires qui composent le conseil syndical ;
  
• le syndic de copropriété, élu en Assemblée Générale à la majorité absolue, conformément à l'article 25.
  

Les responsabilités des différentes instances de la copropriété

Nous l'avons vu, le syndicat des copropriétaires vote en Assemblée Générale, inclut des résolutions à l'ordre du jour des Assemblées Générales, doit s'acquitter des charges de copropriété et respecter le règlement de copropriété.
Le conseil syndical joue un rôle d'intermédiaire entre le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires. Il agit également en tant qu'organe consultatif, notamment lors de travaux d'urgence, et assure la surveillance de la gestion financière du syndic. Lorsque la copropriété adopte le modèle du syndic coopératif, le conseil syndical assume les responsabilités normalement dévolues au syndic.
Le syndic est responsable de la gestion administrative et financière de la copropriété et de la sécurité des copropriétaires et des locataires de l'immeuble. Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.